¿Permanecer en la casa alquilada contra la voluntad del propietario? Cuándo es legítimo
Si tiene intención de firmar un contrato de alquiler de temporada, debe conocer lo siguiente y adoptar estas precauciones. Vamos a explicar el contexto.
La legislación sobre los alquileres contiene una distinción clave: separar lo que se considera legalmente un alquiler de vivienda de lo que se considera un alquiler para uso distinto de vivienda.
El alquiler de vivienda goza de una regulación extensa y de una mayor protección al inquilino. Entre otras cosas, en términos de su duración. Cuando el arrendador es una persona física, el inquilino tiene derecho a permanecer en la casa alquilada hasta un mínimo de cinco años si lo desea, a base de prorrogar el contrato si su duración pactada hubiese sido menor. Cuando el arrendador es una persona jurídica, el plazo a que se tiene derecho es de siete años.
Mientras dure ese contrato, la renta anual solo puede aumentar en los límites legales, aplicando bien el IPC si el contrato era anterior al 26 de mayor de 2023, o bien el IRAV si se firmó a partir de esa fecha.
En los contratos para un alquiler distinto de vivienda no existe un derecho a permanecer en la casa más allá del plazo pactado expresamente en el contrato. Si un contrato termina y comienza otro, la nueva renta se puede imponer libremente por el arrendador.
Esa mayor flexibilidad en los alquileres para uso distinto de vivienda es lo que los hace preferibles para muchos arrendadores. El Ministerio de Vivienda tiene la sospecha de que esta modalidad de alquiler se utiliza en ocasiones en fraude de ley, para sortear la regulación del alquiler de vivienda propiamente dicho. Es uno de los motivos por los que se ha creado el nuevo registro de alquileres temporales, que será obligatorio desde el mes de julio.
La nueva obligación de registrar estos alquileres.
Requisito imprescindible para el alquiler de temporada
Es cierto que muchos propietarios prefieren destinar sus pisos a otras modalidades de alquiler como el alquiler de habitaciones o el de temporada. Pero esto tiene más que ver con el temor a sufrir casos de inquiocupación. El término puede no ser todo lo preciso que se quiera, pero da nombre a un fenómeno: inquilinos que se quedan en la vivienda alquilada sin pagar la renta, amparándose en su condición de vulnerables para retrasar al máximo el desahucio, amprándose en la prórroga de la suspensión de desahucios, medida “provisional” que ha cumplido ya cinco años.
Si quiere firmar un alquiler de temporada tiene que decirlo expresamente en el contrato, indicando allí el motivo que justifica ese alquiler temporal y señalando un domicilio del inquilino que sea distinto de ese piso que se alquila por temporada.
Modelo de contrato de alquiler de temporada.
La clave de la caracterización de un alquiler de temporada no es su duración. Es su finalidad. Son alquileres con una finalidad distinta a la de una vivienda habitual: tienen como objeto resolver una necesidad puntual de vivienda por el inquilino, para una estancia concreta que es temporal y ligada a un motivo: desplazamiento profesional, de estudios, de tratamiento sanitario, etc. Lo esencial es que ese inmueble alquilado no constituye la vivienda habitual del inquilino.
Si lo hiciera, si el inquilino sí tuviera ahí su vivienda permanente, el alquiler sería considerado de vivienda con todo lo que ello conlleva de protección extra al inquilino.
Sí existen algunos casos en los que un arrendador ha pretendido imponer un alquiler temporal a quien en realidad sí desea alquilar una vivienda de modo permanente. Si se demuestra que la verdadera finalidad es esa, el inquilino tendrá derecho a permanecer en esa casa aun después de terminar el plazo pactado. Por eso es muy importante justificar en el contrato el motivo de la temporalidad. Para que el contrato firmado responda a la realidad.
Claves del alquiler de temporada.
Falso alquiler de temporada, consecuencias
Una sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 6 de febrero de 2025 trató de un denominado “Convenio de Utilización Temporal” de un inmueble. La duración pactada era de algo más de 11 meses. El precio se fijaba por días, con una penalización por retraso en la entrega de la posesión del doble de la renta diaria.
Al término de ese plazo hubo una prórroga tácita y pasados dos años la sociedad arrendadora exigió al inquilino una renta muy superior a la inicial para renovar el contrato. El inquilino no quiso aceptar las nuevas condiciones que le proponía la sociedad arrendadora, y dicha sociedad presentó una demanda de desahucio y de reclamación de 18.000 euros.
Los jueces analizan las pruebas y concluyen que el denominado convenio de utilización era en realidad un arrendamiento de vivienda en la que el demandado reside de forma permanente desde que el firmó el contrato, habiendo satisfecho todas las rentas y cantidades asimiladas pactadas. Un arrendamiento de vivienda sujeto a la prórroga forzosa para el arrendador que, al ser persona jurídica, lo es por 7 años.
La sociedad arrendadora alegó que era un alquiler de temporada por deseo expreso de los contratantes, pero los jueces no le dan la razón.
El propio contrato, aunque se llamara “convenio de utilización”, designaba ese piso como domicilio del inquilino, y para los jueces eso es un reconocimiento de la finalidad del alquiler como vivienda permanente del inquilino. La sociedad demandante no presenta otras pruebas que sostengan que se trataba de un uso temporal.
Por eso se rechaza la demanda y el inquilino puede quedarse en la vivienda hasta que se cumplan siete años.
Fuga del alquiler de vivienda.
También existen casos de sentencias donde se dio la razón al propietario: por ejemplo, cuando tras la duración inicial de un alquiler de vivienda (entonces era de 3 años), se firmó un alquiler temporal en la misma casa y con el mismo inquilino, con motivo de que la casa se iba a vender y el alquiler se pactó por cuatro meses. Luego el inquilino intentó quedarse más, pero los jueces establecieron que ese sí era un alquiler temporal justificado por la finalidad de la venta, que desde el inicio había quedado claro entre las partes.
