¿Es mejor alquilar para oficina?
Tengo un piso en un primero y dudo entre alquilarlo como vivienda a un particular por 1.000 euros al mes o acceder a la petición de una sociedad que lo alquila por 1.200 euros al mes para oficinas o despacho, lo que es posible en mi comunidad.
Tenemos que considerar varias cosas. Desde el punto de vista del inmueble alquilado es sabido que la Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre alquileres de vivienda y alquileres para uso distinto de vivienda. Los primeros se ven afectados por toda una serie de reglas de obligado cumplimiento recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), referentes a la duración de los contratos (5 años mínimo para vivienda), la actualización de las rentas, el reparto de gastos entre las partes, la obligación de conservación del inmueble alquilado, etc. Frente a ello, los alquileres para uso distinto de vivienda gozan por lo general de una mayor libertad de pacto en aquellos aspectos.
En cuanto al tratamiento fiscal, en el IRPF el alquiler de vivienda se beneficia de una reducción del 60% (puede cambiar con la futura Ley de Vivienda). Además, el alquiler para uso distinto de vivienda conlleva IVA, lo que no modificará sus ingresos, pero sí crea obligaciones añadidas al arrendador, que veremos. Y en ciertos casos, cuando le pague la renta el arrendatario le aplicará una retención a cuenta.
¿Cómo declarar sus inmuebles en alquiler en el IRPF?
Cálculo comparado de los ingresos
Supongamos que su tipo marginal del IRPF es del 35%. Si alquila el piso como vivienda habitual del inquilino
¿Es mejor alquilar para oficina?
Tengo un piso en un primero y dudo entre alquilarlo como vivienda a un particular por 1.000 euros al mes o acceder a la petición de una sociedad que lo alquila por 1.200 euros al mes para oficinas o despacho, lo que es posible en mi comunidad.
Tenemos que considerar varias cosas. Desde el punto de vista del inmueble alquilado es sabido que la Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre alquileres de vivienda y alquileres para uso distinto de vivienda. Los primeros se ven afectados por toda una serie de reglas de obligado cumplimiento recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), referentes a la duración de los contratos (5 años mínimo para vivienda), la actualización de las rentas, el reparto de gastos entre las partes, la obligación de conservación del inmueble alquilado, etc. Frente a ello, los alquileres para uso distinto de vivienda gozan por lo general de una mayor libertad de pacto en aquellos aspectos.
En cuanto al tratamiento fiscal, en el IRPF el alquiler de vivienda se beneficia de una reducción del 60% (puede cambiar con la futura Ley de Vivienda). Además, el alquiler para uso distinto de vivienda conlleva IVA, lo que no modificará sus ingresos, pero sí crea obligaciones añadidas al arrendador, que veremos. Y en ciertos casos, cuando le pague la renta el arrendatario le aplicará una retención a cuenta.
¿Cómo declarar sus inmuebles en alquiler en el IRPF?
Cálculo comparado de los ingresos
Supongamos que su tipo marginal del IRPF es del 35%. Si alquila el piso como vivienda habitual del inquilino podrá aplicarse la reducción del 60% en Renta. Suponiendo que no tiene ningún gasto deducible, si cobra 1.000 euros al mes, la reducción ascenderá a 7.200 € (12.000 x 60%) siendo el rendimiento fiscal neto reducido de 4.800 €, lo que le supondrá un pago de IRPF de 1.680 € (4.800 x 35%). Tras impuestos, usted recibiría netos 10.320 € anuales por el alquiler.
Si alquila el piso como oficina a la empresa por 1.200 € al mes, al final del año tendrá un ingreso neto de impuestos de 9.360 euros, resultante de restar de la renta bruta (14.400 €) los 5.040 € de tributación (14.400 x 35%). Es decir, para obtener más ingresos finales de la oficina necesitaría que la renta sea superior en al menos un 32% a la de alquilar como vivienda. Eso sí, puede pensar que el piso estará mejor conservado como despacho u oficina, teóricamente con menos preocupaciones y gastos de reparaciones, o que en caso de impago no se verá afectado por suspensiones de desahucios ni por otras limitaciones legales como la de actualización anual de rentas. Salvando distancias, estas consideraciones serían válidas para el alquiler de locales comerciales.
| INGRESO NETO DE ALQUILER COMO VIVIENDA O DESPACHO PARA EL EJEMPLO |
| Tipo |
Renta mensual |
IRPF anual a pagar |
Ingreso neto anual |
| Vivienda |
1.000 € |
1.680 € |
10.320 € |
| Despacho |
1.200 € |
5.040 € |
9.360 € |
| Debido a la fiscalidad, para que interese alquilar como despacho, oficina o vivienda vacacional debería cobrar una renta al menos un 32% superior a la de la vivienda. |
Tenga en cuenta
Si es propietario de varios inmuebles en alquiler y la mayoría no son viviendas, es muy probable que le interese constituir una sociedad que gestione los alquileres. En el Impuesto de Sociedades podrá deducir más gastos que los que permite el IRPF, y el tipo del impuesto resultará menor en la mayoría de los casos.
