¿Cuándo conlleva IVA el alquiler?
Con independencia de que el arrendatario o inquilino sea una persona física o una sociedad, un alquiler de inmueble conlleva IVA salvo algunas excepciones. Una excepción son los arrendamientos de terrenos, salvo para estacionar vehículos o para depósito o almacenaje de bienes, o para exposiciones o publicidad. También está exento de IVA el alquiler de viviendas, incluso para su uso turístico siempre que el arrendador no preste servicios asimilados a los servicios hoteleros, como restauración, lavandería, limpieza periódica, etc.
Si lo que alquila es un local de comercio, una oficina o un garaje independiente de una vivienda, sí se debe cobrar IVA, tanto si el inquilino es una persona física como si es una sociedad. Algunos casos: si cede la explotación del inmueble a una sociedad para sea la sociedad quien gestione como arrendadora los alquileres a usuarios, los ingresos que usted perciba llevan IVA y no podrá aplicar la reducción por vivienda en su IRPF. Si lo que se hace es encargar a una agencia la búsqueda de inquilinos y el contrato de alquiler lo firma usted como arrendador, pagará los honorarios de la agencia con IVA, pero los alquileres firmados por usted como arrendador llevarán o no IVA en función del tipo de alquiler, y si son de vivienda podrá aplicar la reducción del 60% en su IRPF.
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Implicaciones de alquilar con IVA
Cuando el alquiler está sujeto y no exento de IVA, el arrendador es el sujeto pasivo y tiene las “ventajas” y las obligaciones del impuesto. ¿Ventaja? Se puede deducir el IVA de los gastos relacionados con el alquiler, como de obras y reparaciones, instalaciones, honorarios de profesionales, etc.
Obligaciones: solicitar el número de identificación fiscal, presentar declaraciones y liquidaciones, expedir y entregar facturas y conservar duplicados, llevar una contabilidad mínima, etc. En concreto, el arrendador debe darse de alta en el epígrafe fiscal correspondiente para alquileres de viviendas (el 861) con el impreso 036; debe realizar declaraciones trimestrales de IVA con el Modelo 303 e ingresar en su caso en el banco la diferencia entre el IVA deducible soportado de los gastos y el IVA que se le repercute al arrendatario. Si el saldo es negativo, Hacienda permite compensarlo en meses posteriores o recuperarlo según se prefiera. También deberá realizar la declaración anual con el modelo 390 de resumen anual del IVA.
