Vivienda: razones para subir o bajar de precio en 2022

Dos fuerzas se enfrentan en el futuro de la vivienda a corto plazo. El posible control de la pandemia y el tirón de la inflación empujarían sus precios al alza. Pero una subida anticipada de tipos tendría el efecto contrario.

Nuestra visión para la vivienda en el medio y largo plazo

Somos conscientes de que a corto plazo hay factores que pueden tirar del precio de la vivienda hacia arriba, como comentamos en los párrafos siguientes. Pero a medio y largo plazo pensamos que el precio de la vivienda en España sigue sobrevalorado cuando lo ponemos en relación con el poder de compra de los hogares españoles y con las previsiones demográficas. El esfuerzo en la compra de vivienda por los hogares sigue subiendo y alcanza los 7,6 años de renta bruta disponible, cuando el nivel medio debiera situarse entre 4 o 5 años. La situación real de numerosas empresas no es halagüeña y la pérdida de poder adquisitivo de las familias se va a poner de manifiesto en 2022.

España perdió población en la primera mitad de 2021 según el INE, aunque es cierto que el número de hogares crece por los cambios sociales.

Vea lo que hacen los promotores que se juegan su dinero: los visados para vivienda nueva han crecido un 24% respecto al peor año de la pandemia, pero se sitúan en 105.000 viviendas anuales, una cifra baja respecto de la media histórica en España. También nosotros preferimos ser prudentes: no se deje llevar por reclamos especulativos.

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VISADOS PARA VIVIENDA NUEVA (l. azul) Y VIVIENDAS TERMINADAS EN ESPAÑA

En miles, cifra acumulada en doce meses. Datos del Ministerio de Transportes hasta octubre de 2021.

Los datos que tiran para arriba de la vivienda

La economía vive otro de esos momentos donde parece existir una quiebra entre los datos macroeconómicos y la realidad de millones de familias y empresas. Existen cifras que han mejorado objetivamente en 2021, como el empleo. Al término de 2021 el número de afiliados a la Seguridad Social había crecido en 777.000 personas en un año, superando así el total histórico de afiliados en España con 19,8 millones. Por su parte, el paro descendió en 782.000 personas durante 2021. Esta buena tendencia se ha reflejado en parte en los datos de ventas de viviendas (+36% anual acumulado hasta el mes de octubre 2021) y en hipotecas sobre viviendas (+23,6% hasta octubre).

En cuanto a la pandemia, los meses de diciembre de 2021 y enero de 2022 han sido testigos de una explosión de contagios por Covid pero en la gran mayoría de casos la sintomatología ha sido leve. La creciente tasa de vacunación en dosis de refuerzo y también en niños, junto a la mayor exposición de la población a la enfermedad en sus variantes menos dañinas, han hecho predecir a diversos científicos que podríamos estar en una fase de “normalización” de la pandemia. Esto debe tomarse con todas las reservas con un virus que ha demostrado gran capacidad de mutación pero, de confirmarse, podría suponer un impulso de euforia para la economía y los sectores más penalizados por la crisis sanitaria. Entre ellos el turismo: piénsese que el récord histórico de afiliados en la Seguridad Social se ha obtenido en un año donde el turismo extranjero no ha alcanzado el 40% del nivel anterior a la pandemia. Tampoco se ha percibido el impacto de los esperados fondos europeos.

El factor inflación tiene dos caras

La subida del IPC sigue marcando niveles no vistos hace décadas, con un 6,5% en diciembre 2021 en España. De la energía, las subidas de precios se van trasladando a otros bienes (alimentación) y está por ver cómo impacta en los salarios. Una fuerte subida de la inflación es para muchos un reclamo para la inversión en ladrillo, a falta de otras alternativas. Esto tiraría del precio de la vivienda al