Selección de barrios destacados en Barcelona, Madrid y Sevilla

Actualización de precios y rentabilidad por zonas

Con fecha de noviembre 2021 actualizamos los datos de precios tanto de viviendas como de garajes de las grandes ciudades, para ver si han surgido oportunidades de inversión en ellas. Además del precio de mercado de los inmuebles, calculamos su rentabilidad a partir de su alquiler medio, y lo que llamamos el valor razonable de compra.

• El valor de mercado está basado en los precios de oferta ajustados por el margen de negociación estimado que podría descontarse del precio anunciado en los portales de compraventa.
• El valor razonable se entiende como el valor al que se debería adquirir un inmueble para que, con las rentas actuales, su puesta en alquiler ofreciera al inversor una rentabilidad que estimamos “mínima” para que la compra compense el riesgo frente a otras alternativas de inversión del dinero. Lo calculamos mediante la capitalización de los alquileres medios en esos barrios al 4,6% para viviendas y al 3,35% para plazas de garaje, siendo estos porcentajes la suma de la tasa libre de riesgo más la prima de riesgo por alquiler.

En los cálculos están incluidos los gastos de adquisición del inmueble y contemplan un coeficiente de desocupación del alquiler, para llegar a resultados más acordes con lo que ocurre en la realidad. Si el precio de mercado está por debajo (encima) del valor razonable, estimamos que ese inmueble está “barato” (“caro”) y merece un consejo de compra (venta).

¿Hay oportunidades en las ciudades grandes?

Periódicamente actualizamos los precios de las cuatro grandes ciudades de España. En estos análisis podemos ver que los precios de mercado de las viviendas ofertadas en la actualidad en la mayoría de los barrios están muy caros aun teniendo en cuenta el margen de negociación, por lo que solemos encontrar pocas oportunidades de inversión en viviendas. Para homogeneizar, nos referimos a viviendas de 90 m² en buen estado y con ascensor. En plazas de garaje, en cambio, sí vemos precios interesantes para sopesar su adquisición como inversión. Eso sí, tenga en cuenta las características y accesibilidad de cada una de ellas. Le ofrecemos una selección de barrios.

Viviendas en Madrid, sin consejos de compra

En Madrid, con los criterios antes señalados, de los 110 barrios analizados no encontramos ningún barrio con los precios adecuados para invertir en viviendas.

Si quiere ver el detalle de un barrio de Madrid pulse aquí.

En el que se espera una mayor rentabilidad por alquiler es en el barrio de Aeropuerto, del Distrito de Barajas. En él tenemos un precio de mercado de 188.250 €, una rentabilidad por alquiler del 4,4% y un valor razonable de compra de 181.000 €.

MADRID: PRECIO DE LA VIVIENDA EN VENTA Y ALQUILER

Garajes rentables en Madrid

Sin embargo, en garajes sí aparecen numerosos barrios como interesantes para comprar. En concreto 57 de los barrios analizados, lo que quiere decir que superan el 3,35% que “exigimos” para que una inversión en garajes sea interesante. Los barrios más rentables son San Diego del distrito de Puente de Vallecas, y San Fermín y 12 de octubre-Orcasur, estos últimos del distrito de Usera. Vea una selección en la tabla adjunta.

Viviendas en Barcelona, caras

Las viviendas de Barcelona están en una situación similar a las de Madrid. En los 50 barrios analizados en Barcelona, los precios de mercado que actualmente se ofertan junto con los alquileres que se están pagando hacen que en ninguno de ellos se esperen rentabilidades por alquiler interesantes, a nuestros ojos. En concreto, el barrio donde la rentabilidad esperada en viviendas es mayor es en Provencals del Poblenou, con un 3,6% anual muy lejos del 4,6% que estimamos mínimo para los riesgos que conlleva ahora la inversión en viviendas, y más con un marco regulatorio cambiante.

BARCELONA: PRECIO DE LA VIVIENDA EN VENTA Y ALQUILER

Garajes interesantes en Barcelona

De nuevo la situación da un giro si miramos a los garajes. Tan solo un barrio no satisface las rentabilidades exigidas del 3,35%. Todos los demás que hemos analizado la superan, siendo en el que son mayores el barrio de La Quineueta, con 5,9% anual, seguido de La Prosperitat y Vilapicina i la Torre Llobeta (5,3% y 5,1%, respectivamente), los tres del distrito Nou Barris.

Oportunidades en viviendas de Sevilla

En Sevilla sí encontramos algunos barrios aceptables para invertir, en concreto cuatro barrios, los tres con mayor rentabilidad son los siguientes:

El barrio de Su Eminencia- La Oliva del Distrito de Cerro Amate, con una rentabilidad del 7,9%, el barrio de San Jerónimo del mismo distrito con una rentabilidad del 5,3% y el barrio de Parque Alcosa del distrito de Parque Alcosa con una rentabilidad del 5,1%. No obstante, sepa que estos barrios, según nuestra última encuesta en la ciudad, no reúnen las preferencias de los sevillanos para vivir allí.

SEVILLA: PRECIO DE LA VIVIENDA EN VENTA Y ALQUILER

Garajes interesantes en Sevilla

En garajes, como en las otras dos ciudades, también vemos oportunidades de inversión, en este caso hasta en 19 de los barrios analizados. En Barrio León Tardón, el barrio más rentable, se esperan rentabilidades anuales de hasta el 5,6%.

Análisis de 60 ciudades

Si está interesado en los precios de mercado, alquiler, rentabilidad y valor razonable de diferentes ciudades, le recomendamos que visite esta sección con el seguimiento de hasta 60 ciudades pequeñas.

Una reciente actualización fue para Zaragoza.