Cómo comprar casa a un valor razonable

Cómo saber si compro a un precio razonable

Exponemos el concepto de valor razonable de una vivienda, frente a su precio de mercado. Cómo calcularlo y cómo tenerlo en cuenta a la hora de plantearnos una compra.

Si lo desea puede escuchar la explicación en el siguiente podcast.

El precio de mercado es una referencia insuficiente

Ni siquiera los organismos oficiales como el INE o el Ministerio encargado de la vivienda tienen un sistema único y aceptado por todos para conocer los precios de la vivienda. Existen datos del Notariado (de las escrituras de compraventa), de los Registradores (de aquellas compraventas que son inscritas en el Registro de la Propiedad), de empresas que se dedican a la tasación de inmuebles (como el índice Tinsa), de empresas que se dedican a publicar anuncios de compraventa (portales como Idealista, Fotocasa, Pisos.com), etc. La información más asequible suele provenir de partes “interesadas” en la buena marcha del mercado inmobiliario. No implica que publiquen datos falsos, pero hay que tener en cuenta ese sesgo.

Para el particular que se interesa por el precio de una vivienda concreta lo más sencillo es bucear por los portales inmobiliarios para ver precios de viviendas similares en la zona, sabiendo que se trata de precios de oferta que ha fijado el vendedor. Es decir, que aún están sujetos a un margen de negociación. Margen que puede ser mayor o menor en función de la oferta y demanda en la zona, del momento económico general, de las características propias de cada vivienda, de las necesidades del vendedor para cerrar rápidamente una operación, etc.

Con un poco de tiempo y método para buscar muestras similares y homogeneizar los datos, podemos ser capaces de saber aproximadamente cuál es el precio de mercado de una vivienda de características X en un barrio concreto de la ciudad que buscamos. Sabiendo que en todo caso se trata de una estimación, más o menos depurada, y no de valores exactos.

Pero aunque seamos muy buenos estimando el precio de mercado, esto no significa que nos convenga comprar una casa ahí a ese precio ahora. Que “todo el mundo” compre pisos a ese precio en esa zona no significa que esa sea una buena decisión económica. Precio no equivale a valor.

¿Existe algún modo de obtener un valor más objetivo?

Podcast: impuestos que se pagan en la vivienda.

Un valor sobre datos económicos objetivos

En Fincas y casas preferimos trabajar con el “valor razonable”, usando un método que se apoya en determinados elementos objetivos y no depende de expectativas subjetivas personales o del resto de vendedores. Este valor se basa en la capitalización de la renta que se puede obtener por el inmueble en cuestión. El valor razonable se obtiene dividiendo la renta anual neta que puede producir un inmueble por la tasa de interés.

V = (Rn/ i) x 0,9

Donde Rn es la renta neta de alquiler mensual x 12 meses x un coeficiente de desocupación que contempla los períodos sin inquilino y gastos fijos de comunidad, IBI, etc. Este coeficiente de desocupación varía según el tipo de inmueble. En estos momentos lo estimamos en 0,7 para viviendas, y 0,8 para garajes y para locales comerciales.

La “tasa i” es la rentabilidad anual (en tanto por uno) que esperaría un inversor prudente de su inversión en un inmueble dado, para realizar esta compra en lugar de poner su dinero en otro tipo de activos comparables con menor riesgo, como las obligaciones del Estado. Como el inmueble tiene un riesgo mayor, esa tasa i deberá ser superior al interés de las obligaciones del Estado a un plazo determinado, a 10 años, para compensar ese mayor riesgo. Así, la tasa i es la suma de la tasa libre de riesgo (lo que obtendríamos invirtiendo en una obligación del Estado a 10 años, teóricamente con riesgo muy reducido), más la prima de riesgo, que es la rentabilidad extra que buscamos en un bien para que nos compense el riesgo de adquirirla. Esta prima varía según el tipo de inmueble y es mayor para las viviendas, entre otras causas por las dificultades que tiene el arrendador para cobrar la renta o recuperar la vivienda en un plazo razonable, con el sistema legal vigente en nuestro país.

Podcast: papeles necesarios para la compra de vivienda.

Descontar los gastos de compra

Por último, el resultado lo multiplicamos por 0,9, para tener en cuenta el importe medio de los gastos de adquisición del inmueble.

Al calcular la rentabilidad de un inmueble no es lo mismo partir de una casa que ya poseemos que de otra que nos planteamos adquirir. En este último caso hay que contar con los gastos de compra, y la rentabilidad esperada deberá ser superior si queremos que la operación global sea rentable

Ejemplos de valor razonable y precio de mercado

En los análisis que publicamos por barrios, tanto para viviendas como para plazas de garaje, indicamos el precio medio de mercado de una vivienda tipo por barrios, junto a su valor razonable, que en las tablas llamamos el “precio máximo a pagar por un inversor prudente”.

Vea ejemplos para Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.

Video: el valor razonable de un inmueble.

No todo es una calculadora

Somos conscientes de que la vivienda no es un objeto puramente económico. En la decisión de compra hay muchos elementos que no provienen de una calculadora. Tanto para residencias principales como para segundas residencias. Persiste una idea generalmente compartida de que la vivienda siempre sube de valor a medio y largo plazo. Y al elegir una vivienda hay también un fuerte componente sentimental. Quizá por eso consentimos un enorme esfuerzo en su adquisición, concertando deudas y gastos que nos seguirán durante décadas.

Nos parece muy importante insistir en las consecuencias económicas de una compra. Hay una diferencia esencial entre comprar una casa a un buen precio o comprar a un precio caro o muy caro. Las finanzas familiares se pueden resentir durante años. Además, hay que tener en cuenta otro punto: la compra puede “rentabilizarse” a largo plazo, pero en la sociedad actual no existe una gran estabilidad, ese “largo plazo” no está en absoluto garantizado, ya sea por cambios en el proyecto vital, pérdida de trabajo o de ingresos, traslados, separaciones, etc. De ahí que haya que extremar la prudencia en las decisiones de compra.