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  • Cuánto podría bajar la vivienda en Madrid
Análisis

Cuánto podría bajar la vivienda en Madrid

hace 8 meses - martes, 26 de mayo de 2020
Margen de bajada de precios de la vivienda por barrios de Madrid. El valor de mercado está muy por encima del valor razonable que resulta de la actualización de rentas de alquiler.

Cuánto debería bajar la vivienda en Madrid

En OCU fincas y casas utilizamos el método de la actualización de rentas de alquiler para establecer el valor razonable de los inmuebles. Esto nos permite tener un punto de referencia basado en cálculos y en estimaciones de riesgo, útiles para quien desee tomar decisiones con criterios económicos. El valor de mercado, entendido como la media del valor de las transacciones en un momento dado, no resulta una referencia suficiente para adoptar ese tipo de decisiones. Porque solo da información (en el mejor de los casos) de precios actuales, sin aportar referencias sobre otros criterios objetivos que sirvan para hacer previsiones futuras. Además, en muchas ocasiones, dicho valor de mercado se refiere en realidad a precios de oferta de los anunciantes, sin que exista certeza sobre los precios finales de las transacciones.

Con base en la rentabilidad por alquiler, el precio razonable de la vivienda en la ciudad de Madrid ya estaba muy por encima del precio medio de mercado antes de la crisis económica y sanitaria ligada al Covid-19. Ahora, tal situación económica hace prever un descenso en los ingresos de los hogares, dificultades para el pago de rentas e hipotecas junto con otros gastos, y una menor actividad económica, lo que incidirá en un descenso del precio de los inmuebles, como el mismo Banco de España ha reconocido.

Margen de bajada de precios de vivienda en Barcelona.

Precios de la vivienda en Sevilla.

Precios de mercado y valor razonable en Madrid

Tras actualizar nuestros cálculos obtenemos que de media, el valor razonable de la vivienda en Madrid capital equivale al 49% del precio medio de mercado. Es decir, el margen de bajada de los precios alcanzaría hasta el 51%. La tabla da una idea de las referencias por distritos.

La consecuencia es que ahora no es momento de compra de vivienda en Madrid, salvo que puntualmente logre una rebaja de precios que le haga aproximarse al valor razonable.

¿Prisa por mudarse de casa?

Distrito

% de valor razonable respecto de precio de mercado

Margen de bajada

Arganzuela

39,9%

60,1%

Barajas

37,5%

62,5%

Carabanchel

55,4%

44,6%

Centro

40,0%

56,0%

Chamartín

39,9%

60,1%

Ciudad Lineal

46,6%

53,4%

Fuencarral

44,2%

55,8%

Hortaleza

40,9%

59,1%

Latina

56,7%

43,3%

Moncloa

50,8%

49,3%

Puente de Vallecas

64,5%

35,5%

Retiro

42,6%

57,4%

Salamanca

40,4%

59,6%

San Blas

54,2%

45,8%

Tetuán

50,52%

49,48%

Usera

64,12%

35,88%

Vallecas

52,63%

47,37%

Vicálvaro

50,09%

49,91%

Villaverde

56,00%

44,00%

Los barrios menos caros de Madrid.

Los barrios con mayor desproporción

La siguiente tabla muestra los barrios donde la desproporción entre el valor razonable y el precio de mercado es mayor. Es decir, las zonas donde en teoría hay más margen de bajada para el precio de la vivienda, desde los niveles de mercado actuales. Muchos de estos barrios se encuentran en distritos tradicionalmente caros de la capital, pero hay excepciones.

Vea el detalle por barrios de los precios de mercado, rentas de alquiler y valores razonables.

Distrito

Barrio

% de valor razonable respecto de precio de mercado

Chamartín

El viso

27,2%

Arganzuela

Legazpi

29,9%

Hortaleza

Palomas

30,5%

Chamartín

Hispanoamérica

33,5%

Chamberí

Vallehermoso

34,2%

Centro

Sol

34,3%

Ciudad Lineal

Colina

34,4%

Hortaleza

Piovera

35,1%

Fuencarral

Montecarmelo

35,3%

Barajas

Casco histórico de Barajas

35,4%

Salamanca

Recoletos

35,8%

Arganzuela

Acacias

35,8%

Fuencarral

Arroyo del Fresno

36,2%

Barajas

Campo de las Naciones-Corralejos

36,4%

Hortaleza

San Chinarro

37,1%

Barajas

Timón

37,3%

Fuencarral

Las tablas

37,6%

Chamartín

Castilla

37,6%

Salamanca

Fuente del berro

38,8%

Retiro

Niño Jesús

38,8%

Centro

Palacio

39,5%

Chamartín

Nueva España

39,6%

Chamberí

Almagro

39,7%

 

Barrios de Madrid con garajes baratos.

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