Cuánto debería bajar la vivienda en Madrid
En OCU fincas y casas utilizamos el método de la actualización de rentas de alquiler para establecer el valor razonable de los inmuebles. Esto nos permite tener un punto de referencia basado en cálculos y en estimaciones de riesgo, útiles para quien desee tomar decisiones con criterios económicos. El valor de mercado, entendido como la media del valor de las transacciones en un momento dado, no resulta una referencia suficiente para adoptar ese tipo de decisiones. Porque solo da información (en el mejor de los casos) de precios actuales, sin aportar referencias sobre otros criterios objetivos que sirvan para hacer previsiones futuras. Además, en muchas ocasiones, dicho valor de mercado se refiere en realidad a precios de oferta de los anunciantes, sin que exista certeza sobre los precios finales de las transacciones.
Con base en la rentabilidad por alquiler, el precio razonable de la vivienda en la ciudad de Madrid ya estaba muy por encima del precio medio de mercado antes de la crisis económica y sanitaria ligada al Covid-19. Ahora, tal situación económica hace prever un descenso en los ingresos de los hogares, dificultades para el pago de rentas e hipotecas junto con otros gastos, y una menor actividad económica, lo que incidirá en un descenso del precio de los inmuebles, como el mismo Banco de España ha reconocido.
Margen de bajada de precios de vivienda en Barcelona.
Precios de la vivienda en Sevilla.
Precios de mercado y valor razonable en Madrid
Tras actualizar nuestros cálculos obtenemos que de media, el valor razonable de la vivienda en Madrid capital equivale al 49% del precio medio de mercado. Es decir, el margen de bajada de los precios alcanzaría hasta el 51%. La tabla da una idea de las referencias por distritos.
La consecuencia es que ahora no es momento de compra de vivienda en Madrid, salvo que puntualmente logre una rebaja de precios que le haga aproximarse al valor razonable.
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Distrito |
% de valor razonable respecto de precio de mercado |
Margen de bajada |
|
Arganzuela |
39,9% |
60,1% |
|
Barajas |
37,5% |
62,5% |
|
Carabanchel |
55,4% |
44,6% |
|
Centro |
40,0% |
56,0% |
|
Chamartín |
39,9% |
60,1% |
|
Ciudad Lineal |
46,6% |
53,4% |
|
Fuencarral |
44,2% |
55,8% |
|
Hortaleza |
40,9% |
59,1% |
|
Latina |
56,7% |
43,3% |
|
Moncloa |
50,8% |
49,3% |
|
Puente de Vallecas |
64,5% |
35,5% |
|
Retiro |
42,6% |
57,4% |
|
Salamanca |
40,4% |
59,6% |
|
San Blas |
54,2% |
45,8% |
|
Tetuán |
50,52% |
49,48% |
|
Usera |
64,12% |
35,88% |
|
Vallecas |
52,63% |
47,37% |
|
Vicálvaro |
50,09% |
49,91% |
|
Villaverde |
56,00% |
44,00% |
Los barrios menos caros de Madrid.
Los barrios con mayor desproporción
La siguiente tabla muestra los barrios donde la desproporción entre el valor razonable y el precio de mercado es mayor. Es decir, las zonas donde en teoría hay más margen de bajada para el precio de la vivienda, desde los niveles de mercado actuales. Muchos de estos barrios se encuentran en distritos tradicionalmente caros de la capital, pero hay excepciones.
Vea el detalle por barrios de los precios de mercado, rentas de alquiler y valores razonables.
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Distrito |
Barrio |
% de valor razonable respecto de precio de mercado |
|
Chamartín |
El viso |
27,2% |
|
Arganzuela |
Legazpi |
29,9% |
|
Hortaleza |
Palomas |
30,5% |
|
Chamartín |
Hispanoamérica |
33,5% |
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Chamberí |
Vallehermoso |
34,2% |
|
Centro |
Sol |
34,3% |
|
Ciudad Lineal |
Colina |
34,4% |
|
Hortaleza |
Piovera |
35,1% |
|
Fuencarral |
Montecarmelo |
35,3% |
|
Barajas |
Casco histórico de Barajas |
35,4% |
|
Salamanca |
Recoletos |
35,8% |
|
Arganzuela |
Acacias |
35,8% |
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Fuencarral |
Arroyo del Fresno |
36,2% |
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Barajas |
Campo de las Naciones-Corralejos |
36,4% |
|
Hortaleza |
San Chinarro |
37,1% |
|
Barajas |
Timón |
37,3% |
|
Fuencarral |
Las tablas |
37,6% |
|
Chamartín |
Castilla |
37,6% |
|
Salamanca |
Fuente del berro |
38,8% |
|
Retiro |
Niño Jesús |
38,8% |
|
Centro |
Palacio |
39,5% |
|
Chamartín |
Nueva España |
39,6% |
|
Chamberí |
Almagro |
39,7% |
Barrios de Madrid con garajes baratos.