Baja el valor razonable de las viviendas

Valor razonable

En nuestra metodología, el valor razonable de un inmueble es aquel al que debería comprarse para que la inversión nos proporcionara una rentabilidad mínima interesante. Esa rentabilidad mínima debe ser igual, al menos, a la suma de la rentabilidad de inversiones sin riesgo más la prima de riesgo que corresponde a una inversión inmobiliaria. Si la compra de un inmueble no nos ofrece ese nivel de rentabilidad, lo lógico sería no comprar y destinar ese dinero a otra inversión. 

Sube el riesgo

Nuestros analistas ven en la situación actual un aumento significativo de la prima de riesgo ligada a la vivienda como inversión. Por factores como la marcha general de la economía, los riesgos para el empleo, la incertidumbre sanitaria, la legislación sobre los alquileres, la lentitud en la resolución de conflictos, etc. En el contexto actual de la crisis ligada al Covid-19, hemos incrementado nuestra estimación de la prima de riesgo para viviendas y locales hasta el 5,5% (antes era del 4,5%). Para la inversión en plazas de garaje, la prima de riesgo que utilizamos es del 3%, inferior a la de vivienda por las características propias de estos contratos, sin duración mínima ni limitaciones de rentas, con menor litigiosidad y menor riesgo de impago, desperfectos o de recuperación de la posesión para el arrendador.

Rentabilidad mínima

Por tanto, si unimos la tasa libre de riesgo (0,8%) a la prima de riesgo, tenemos que para que una vivienda resulte interesante para comprar, debería proporcionar una rentabilidad neta media por alquileres del 6,3% anual. En el caso de plazas de garaje la rentabilidad mínima debería alcanzar el 3,8% neto anual. Ese incremento del riesgo hace que baje el valor razonable de un piso, porque su valor de compra debe ser menor si queremos que aporte una rentabilidad superior a la anterior (con rentas equiparables).

Ejemplos

Un piso de 90 m² en Las Tablas (Fuencarral, Madrid) tiene un valor de mercado de 352.000 euros. Su valor razonable ha pasado de ser 170.000 euros a