La situación sanitaria actual y las consecuencias que de ella se derivan a corto y medio plazo, a nivel económico y del empleo, hacen que cambie la percepción del riesgo de la inversión en inmuebles. Ha aumentado el riesgo y por tanto disminuye el valor del inmueble al que yo debería comprar para que esa inversión sea interesante. Es decir, que me ofrezca previsiblemente la rentabilidad mínima que espero de él.
Qué riesgo tiene la vivienda
La prima de riesgo para la vivienda la situamos actualmente en el 5,5% anual. Antes de la crisis la situábamos en el 4,5%.
Si a esto añadimos la rentabilidad que ya dan -con un riesgo casi mínimo- inversiones como las obligaciones del Estado a 10 años (0,8%), resulta que solo interesa adquirir viviendas a precios que ofrezcan una rentabilidad neta anual del 6,3%.
Esto conlleva que el valor razonable de esas viviendas disminuye cuando el riesgo aumenta, como es el caso ahora.
Baja el valor razonable de las viviendas.
Relación entre el precio de mercado y valor razonable
El precio medio de la vivienda era ya mucho más elevado que su valor razonable, y ahora ese “gap” entre valor razonable y precio de mercado se ha ampliado.
Por ejemplo, hemos analizado esta relación en los distritos de Barcelona, gracias a nuestro comparador de datos por barrios. Para el conjunto de la ciudad, el valor razonable de la vivienda supone un 46% del precio de mercado actual. Esto supone que el precio de mercado debería bajar un 54% hasta alinearse con el valor que estimamos económicamente razonable.
La siguiente tabla muestra la relación por distritos de Barcelona.
