Sentencia del Constitucional sobre expropiación de viviendas vacías
El Tribunal Constitucional comunicó el 30 de enero de 2025 que había dictado una sentencia sobre la regulación catalana -presente en tres leyes autonómicas- que permite la expropiación de viviendas vacías en zonas tensionadas. La medida se dirige exclusivamente a grandes tenedores –propietarios con más de cinco inmuebles urbanos en las zonas tensionadas de Cataluña–, pero tiene impacto en la evolución futura de la regulación del alquiler en España, lo que preocupa también a los pequeños arrendadores.
Vamos a explicarlo. Vea más abajo nuestras recomendaciones a los pequeños propietarios.
En Cataluña se entiende por vivienda vacía la vivienda que permanece desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. A este efecto, son causas justificadas el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución. La ocupación sin título legítimo no impide que se pueda considerar vacía una vivienda.
Existe una obligación de inscribir la vivienda vacía en un registro, para las de titularidad de personas jurídicas privadas.
¿Qué se considera un gran tenedor?
Avala la expropiación y aclara el reparto de competencias
El TC ha anulado en diversas ocasiones disposiciones autonómicas sobre vivienda (y lo hace ahora parcialmente), por motivos de invasión de competencias del Estado por parte de comunidades autónomas. Pero eso no significa que el TC no esté de acuerdo con el fondo del asunto. Por ejemplo, la comunidad autónoma no tiene competencias para establecer condiciones de acceso a un proceso judicial: si se exige que un gran tenedor que solicite un desahucio de personas en riesgo de exclusión residencial deba imperativamente presentar una propuesta previa de alquiler social para los afectados, es el Estado quien puede exigirlo, no una ley autonómica.
En la sentencia de 30 de enero de 2025, el TC ha avalado la facultad de la administración catalana para expropiar viviendas desocupadas por más de dos años en zonas de mercado tensionado, siempre que pertenezcan a grandes propietarios. Solo ha declarado nulas algunas disposiciones que, a su juicio, vulneraban la seguridad jurídica y las competencias estatales, como la reducción automática del valor de la vivienda expropiada en un 50%. Porque “es al Estado a quien corresponde establecer los criterios que determinan el justiprecio, para asegurar que los bienes y derechos expropiados sean evaluados de la misma manera en todo el territorio nacional”.
La expropiación puede ser total o solo del uso. Si la expropiación forzosa es solo del uso de la vivienda, la duración debe ser por un período de siete años como máximo. El propietario puede acordar con la Administración actuante una “cesión amistosa” para destinar la casa al alquiler social.
A vueltas con la función social de la vivienda
La Constitución reconoce el derecho a la propiedad privada pero habla de su función social como límite a la propiedad. Este es un término indeterminado al que el TC está llenando de contenido.
El TC afirma que el fenómeno de las viviendas desocupadas afecta al derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada recogido en el artículo 47 CE. No es inconstitucional que la Ley catalana considere un incumplimiento de la función social de la vivienda el mantener el inmueble desocupado de forma permanente e injustificada durante más de dos años, o el hecho de no destinar las viviendas de protección oficial a la residencia habitual y permanente de las personas.
Frente a incumplimientos de la función social, el TC avala las medidas como la expropiación. Considera que son restricciones legales sobre la propiedad privada, que no resultan a su juicio “excesivamente gravosas ni irrazonables” y para las que se reconoce un amplio margen de apreciación al legislador.
La Ley catalana por el derecho a la vivienda insta a las administraciones a impulsar la incorporación al mercado -preferentemente de alquiler- de las viviendas en desocupación permanente. Y dice textualmente que “deben darse garantías a los propietarios de las viviendas vacías o permanentemente desocupadas sobre el cobro de las rentas y la reparación de desperfectos” (Ley 18/2007, art. 42). Unas garantías que hoy no existen, por ejemplo por la suspensión de los desahucios. El mismo artículo habla de la posible expropiación, referida a propietarios que sean personas jurídicas privadas. La expropiación viene regulada en el artículo 15 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.
El impacto en los pequeños tenedores de vivienda
Si bien los pequeños tenedores no están directamente afectados por esta ley catalana, la sentencia sienta un precedente importante en la regulación del mercado inmobiliario en España, al reforzar la capacidad de las administraciones públicas para intervenir en él.
No es descartable que en un futuro se impongan mayores requisitos a todos los propietarios, independientemente del número de viviendas que posean, para garantizar la ocupación efectiva de los inmuebles.
Recomendaciones para los pequeños propietarios
Ante este panorama, los pequeños propietarios harán bien en contemplar estas opciones:
1. Evitar la desocupación prolongada: mantener la vivienda habitada mediante alquileres, contratos de temporada o cesiones a programas de vivienda social puede prevenir futuras regulaciones que penalicen la vivienda vacía, o pagar un IBI más caro. Si se prefiere, opte por vender la vivienda que no use, utilizando una agencia para la venta, si lo desea.
2. Buscar seguridad en los arrendamientos: optar por inquilinos solventes y contratos bien estructurados minimizará riesgos de impagos y conflictos legales. Es importante bien contar con un buen seguro de impago de rentas o bien encargar la gestión del alquiler a una agencia especializada.
3. Estar atentos a la normativa autonómica: cada comunidad autónoma puede desarrollar normativas específicas que afecten la gestión de los alquileres, como la aprobación de zonas de mercado tensionado.
4. Replantear la distribución de su patrimonio y valorar otras alternativas de inversión: conviene considerar la opción de diversificar su patrimonio hacia activos menos expuestos a la intervención pública. Consulte por ejemplo las carteras de inversión a largo plazo con inmuebles, que están pensadas para invertir a más de 10 años vista, con resultados que superan un 5% medio anual.
