Opciones para el pago de la residencia con la vivienda actual: ponerla en alquiler

Seguimos repasando las distintas opciones que tiene una persona para costear su residencia.

Recordemos el supuesto de nuestro ejemplo:

Maria Luisa tiene 80 años es viuda y tiene dos hijos. Vivía sola hasta que, consecuencia de una caída, se fracturó la cadera. Aunque la operación salió bien y se ha recuperado, su estabilidad ha disminuido y ya no puede valerse por sí misma. Tras consultarlo con sus hijos, ha decidido ingresar en una residencia, cuyo coste asciende a alrededor de 2.000 euros mensuales. Maria Luisa cobra una pensión de 1.200 euros al mes, por lo que necesitaría unos ingresos adicionales ya que, aunque tiene alrededor de 15.000 euros ahorrados, solo le daría para pagar la residencia unos 15 meses.

El piso en el que vive Maria Luisa es de su propiedad está en Madrid, tiene 96 metros cuadrados y su valor de mercado es de alrededor de 200.000 euros, que podría alquilar por unos 750 euros al mes. Lo adquirió en 1975 junto a su marido, con el que estaba casada en gananciales, por 2.500.000 pesetas (15.025,30 euros) y al fallecer su marido, en 1997, se adjudicó la otra mitad por herencia, valorada en la escritura de herencia en 40.000 euros.

Recordatorio de las opciones posibles

La vivienda en propiedad es la opción que tiene Maria Luisa para obtener la liquidez que necesita. Para ello cuenta con diferentes opciones, que son:

1. vender la vivienda;
2. recibir el dinero de los hijos y donarles la vivienda;
3. hipotecar la casa: hipoteca inversa;
4. poner la casa en alquiler;
5. ceder la vivienda para alquiler y obtener financiación (fórmula tipo “pensium”).

Vamos a tratar ahora de la puesta en alquiler de la vivienda.

Alquilar la propia vivienda para pagar la residencia

Una opción para conseguir ingresos adicionales es trasladarse a la residencia y alquilar la que era su vivienda habitual, de cuya gestión podrían encargarse sus hijos.

La vivienda no sale del patrimonio familiar, pero hay que contar con las limitaciones de uso que implica el arrendamiento para vivienda: el contrato puede durar hasta cinco años. Esta opción cuenta además con ventajas fiscales, ya que los rendimientos netos obtenidos por el alquiler de viviendas disfrutan de una reducción del 60% en el IRPF de la arrendadora.

A la hora de prever ingresos por las rentas hay que ser realista. No cuente con que va a recibir cada año el producto de multiplicar la renta mensual por doce meses. En los alquileres hay periodos donde no se cobra (por cambio y búsqueda de inquilino, necesidad de obras, etc.), y además hay gastos fijos, como los seguros, comunidad de propietarios, IBI, gastos de conservación de la vivienda, etc. A modo de orientación cuente con el 70% de los ingresos de la renta. Es decir, si su vivienda se alquila en la zona por 800 euros al mes, cuente con que cada año recibirá unos 6.720 euros, en lugar de los 9.600 que sería el resultado teórico de multiplicar 12 x 800 euros.

Cómo declarar los alquileres en el IRPF, paso a paso.

El principal riesgo de esta opción es el de que el inquilino deje de pagar la renta y no abandone la vivienda. Para reducir este riesgo, además de seguir nuestros siete consejos para la puesta en alquiler de una vivienda,  nuestra recomendación es contratar un buen seguro de impagos. Aquí puede ver nuestro análisis con las mejores pólizas de seguro para el arrendador.

Asimismo, tal y como explicamos anteriormente, y teniendo en cuenta que la vivienda perdería la condición de vivienda habitual, sería necesario