Arrendador: cómo reducir su IRPF
Si es propietario de un inmueble y lo alquila como particular, ya sabe que deberá declarar esos ingresos en su IRPF como rendimientos del capital inmobiliario (salvo que constituya una actividad económica a efectos fiscales).
Cómo se declaran en IRPF los alquileres.
Junto a los ingresos, también puede deducir de la renta sujeta a IRPF los gastos pagados para obtenerla: IBI, anuncios, agencia, seguro de la casa, seguro de impago de rentas, comunidad, etc. También el gasto de la agencia si le ha encargado la gestión del alquiler. Todo este tipo de gastos se pueden restar sin límite y dar lugar a un rendimiento negativo.
Otros gastos que puede descontar los gastos de reparación y conservación y los intereses de préstamos para la compra del inmueble. Pero aquí hay una diferencia importante: estos gastos no pueden generar un rendimiento negativo. Lo que sobre tras reducir el rendimiento a cero se deduce en los cuatro ejercicios siguientes con el mismo límite.
Vamos a comentar algunos consejos que le ayudarán a ajustar su factura fiscal, para no pagar de más.
Si un año prevé realizar un gasto de conservación o reparación importante (por ejemplo, reformar un piso) que vaya a superar con mucho los ingresos, puede organizarse con el contratista y los plazos de obra para que divida la factura en dos años. Por ejemplo, una factura con fecha de diciembre de 2024 y otra con fecha de enero de 2025. Así dividirá los gastos en dos ejercicios y tendrá más tiempo para deducir el gasto por si le hiciera falta.
Gastos para preparar el piso para el alquiler.
¿Acelerar gastos a fin de año?
Hay que revisar todos los gastos deducibles, como la amortización, tributos, intereses financieros, seguros, reparaciones… Si observa que al final del año su rendimiento será positivo, puede resultar interesante adelantar ciertos gastos deducibles al mes de diciembre (reparaciones…) para rebajarlo cumpliendo los límites citados. Puede utilizar el Simulador de Renta Web para comprobar el importe de gastos que dejarían su rendimiento a “0” o negativo.
Recuerde que para incluir estos gastos es necesario tener la factura correspondiente. No pedir factura para ahorrar el IVA puede tener un efecto peor en el IRPF. Si Hacienda nos solicita documentación sobre el gasto y no tenemos justificante, es muy probable que nos haga una paralela omitiendo los gastos no demostrados de la declaración. Entonces, tendremos que pagar la diferencia más intereses y también una sanción.
Declarar los impagos del inquilino
Si su inquilino no le ha pagado en 2024, aunque no haya cobrado las mensualidades, deberá incluirlas en la próxima declaración de la renta. Pero, el impago del alquiler también puede ser declarado por el arrendador como un gasto, en concepto de “saldo de dudoso cobro”, siempre que estén suficientemente justificados. Se entenderá cumplido este requisito cuando:
- el deudor esté en situación de concurso (insolvencia),
- o hayan pasado más de seis meses entre la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el fin de año, y no se hubiese producido una renovación de crédito. En este caso, hay que tener en cuenta lo siguiente:
- La AEAT considera primera gestión de cobro la emisión del recibo para su cobro. Y que, si en el contrato de arrendamiento se establece que la renta se debe abonar durante, por ejemplo, los 7 o los 10 primeros días de cada mes, el transcurso de dicho plazo implica que ya se ha realizado la primera gestión de cobro (Consulta Informa 139922).
- El transcurso del plazo de más de seis meses hasta la finalización del período impositivo se exige para cada una de las mensualidades. No basta que hayan transcurrido más de seis meses en relación con la primera mensualidad impagada para poder deducir las posteriores.
Cómo justificar la existencia de un impago de renta.
Si por lo pactado en el contrato se puede entender que la primera gestión de cobro se realizó de manera inmediata para cada mensualidad, al transcurrir seis meses sin haberse cobrado, su deducibilidad ya ha resultado operativa. Por eso cada gasto corresponde a cada año en que se cumplió el requisito del transcurso de seis meses desde el devengo, sin poder trasladarlo a ejercicios siguientes. Así las mensualidades impagadas de enero a junio de 2024 son gasto en la declaración de 2024 mientras que las de julio a diciembre de 2024 serán deducibles en la declaración de 2025. Si presenta la declaración sin incluir los gastos correspondientes a cada ejercicio, podrá solicitar la rectificación de la declaración para que se tengan en cuenta.
