Inmuebles alquilados y gastos deducibles para el arrendador
Los rendimientos de inmuebles alquilados por una persona física que no se dedica profesionalmente a ello tributan en su IRPF como rendimientos de capital inmobiliario.
Para determinar el rendimiento neto de los alquileres hay que deducir todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. La Ley hace un listado abierto de esos gastos ligados al alquiler, donde incluye los intereses de préstamos para la adquisición o mejora del inmueble, los gastos de reparación, mantenimiento, conservación y sustitución de instalaciones (calefacción, caldera, ascensor, puertas de seguridad, etc.), los gastos de formalización del alquiler, las primas de seguros, los tributos y tasas, lo pagado a terceros en concepto de servicios personales (de administración, vigilancia, portería o similares), los servicios y suministros de los que se haga cargo el arrendador y los llamados saldos de dudoso cobro. También la amortización.
Cómo poner los gastos el alquiler en la declaración de IRPF.
Los gastos de ampliación y mejora el inmueble no se deducen como gastos sino que, al aumentar el valor del bien, se deducen vía amortización. En obras de la comunidad, Hacienda ha calificado como inversión o mejora las obras destinadas a la consolidación de la estructura de un edificio o las obras de calzamiento de pilares y estabilización de la estructura han sido consideradas una mejora.
Vamos a ver unos ejemplos de gastos que Hacienda ha permitido deducir y otros que no.
La necesidad de probar los gastos
En general, hay que vincular los gastos a la actividad de arrendamiento de ese inmueble. Quien pretende la deducción de un gasto es quien tienen que acreditar no sólo la existencia del gasto sino también la naturaleza de ese gasto y su finalidad. La manera de probar los gastos de bienes o servicios provenientes de profesionales es aportando la factura. Hacienda puede discutir determinados gastos y corresponde al arrendador probar que ha existido y que está relacionado con el alquiler.
En todo caso, la factura por sí sola no siempre es suficiente y hay casos en que Hacienda la discute. Así, Hacienda ha negado la deducción de la compra de un colchón por quien arrendaba un local de negocio.
La factura también es necesaria para poder aplicar una amortización de muebles, cuando el alquiler los incluye.
Por otra parte, si lo que se aportan son tiques o recibos, es necesario añadir otros medios complementarios de prueba para justificar la deducibilidad del gasto, porque no suelen identificar el destinatario del bien o servicio ni la finalidad de ese gasto. Los tiques, "sin ningún otro elemento probatorio adicional, resultan claramente insuficientes para justificar la vinculación de los gastos a la actividad de arrendamiento o cesión del uso y disfrute del inmueble desarrollada, por lo que resulta evidente que no procede su deducibilidad", debido a la falta de identificación del destinatario del servicio.
Gastos en inmuebles en expectativa de alquiler
Por otro lado, no todo gasto hecho en un inmueble es deducible, poque existe un criterio temporal. Los gastos asociados a dichos bienes inmuebles deben admitirse como deducibles única y exclusivamente por el tiempo en que los mismos estuvieron arrendados y generaron rentas, en la proporción que corresponda.
El declarante debe precisar el periodo en que el inmueble ha estado alquilado.
Si el inmueble no está arrendado, por el tiempo en que no genera rendimiento íntegro alguno, no cabe deducir los gastos anuales como el IBI, seguros, gastos de comunidad, suministros etc., puesto que no son gastos necesarios para obtener unos ingresos que no se han obtenido.
Para el periodo en que un inmueble no está alquilado, en IRPF se tributa por rentas imputadas porque se considera que el inmueble está a disposición de su propietario, sin deducción de gastos.
Juan realizó unas obras para construir trasteros en su local y alquilarlos. Esas obras se consideraron de construcción o de mejora del inmueble, sin que puedan deducirse como gasto del alquiler posterior de los trasteros. Otra cosa es que se deduzcan vía amortización anual.
Pero Juan también reparó una fuga de agua en el local, cambiando el tubo de desagüe y haciendo una arqueta, en un año donde sí obtuvo algunas rentas del alquiler de ese local. Ese gasto sí es deducible.
No se admiten como deducibles otros gastos como los relacionados con el automóvil del arrendador, su combustible y reparaciones, gastos de telefonía y papelería, así como unos gastos de compra de un colchón y un frigorífico, porque según Hacienda (y los jueces) no son gastos propios de un arrendador de locales comerciales y no se ha justificado si esos elementos se destinan a los inmuebles alquilados o a la vivienda de los arrendadores, situada en el mismo inmueble.
A Pedro no le admitieron como gasto el 10% de amortización de unos muebles de los que no aportó facturas y dijo haber adquirido en 2005 aunque la vivienda no empezó a alquilarse hasta años después. Los 10 años de amortización posible empiezan desde la adquisición del mueble, no desde el año en que el piso se empieza a alquilar.
Rosa tiene un apartamento en la playa que alquila como vivienda turística y preguntó si podía deducirse como gasto los desplazamientos en s coche cuando va a limpiar o realizar tareas relacionadas con ese alquiler. La DGT le contestó que es posible, pero que ella es quien deberá probar la relación de gasto con los ingresos, en caso de que Hacienda se lo exija, teniendo en cuenta los periodos en los que la casa está realmente alquilada.
Gastos de preparación del piso que se va a alquilar
Mariona compró un piso para ponerlo en alquiler y lo primero que hizo fue limpiarlo, pintarlo y hacer unos arreglos, para que todo estuviera en orden. ¿Podrá deducirse esos gastos cuando empiece a recibir rentas del alquiler?
Como se ha dicho, la deducibilidad de dichos gastos anteriores al arrendamiento del inmueble está condicionada a la obtención de unos ingresos procedentes del alquiler. Para esos gastos realizados mientras el inmueble no está alquilado sino en expectativa de alquiler, es necesaria la existencia de una correlación entre los gastos de conservación y reparación, y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda.
Eso implica que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas deben ir dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento, y no al disfrute del inmueble por su dueño, aunque sea un disfrute temporal.
Mariona puede deducir los gastos de reparación y conservación efectuados en el inmueble, sin exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros de las rentas computadas en el período impositivo por ese alquiler; el exceso podrá computarse en los cuatro años siguientes.
Mariona tiene la carga de probar la realidad de los gastos y la situación de expectativa el alquiler del piso. Cuanto más cerca se haga el gasto previo -temporalmente hablando- de la puesta en alquiler, más sencillo será probar que dicho gasto está relacionado con la obtención de las rentas de ese alquiler. Y a la inversa, como vemos en el caso siguiente.
Por otro lado, el ITP pagado en la compra del piso no es un gasto deducible de las rentas el alquiler, pero al incrementar el coste de adquisición del inmueble sí puede deducirse vía amortización.
Un cambio de puertas anterior al alquiler
Paloma cambió las puertas interiores de su vivienda en 2019. A partir de 2021 puso esa vivienda en alquiler e instaló aparatos de aire acondicionado y toldos. ¿Puede deducirse esos gastos de las rentas del alquiler?
Lo consultó a la Dirección General de Tributos y la respuesta fue que la sustitución de las puertas de la vivienda se considera gasto de reparación o conservación (no de mejora), pues vienen a sustituir a las existentes. Pero no podrá deducirse del importe íntegro de los alquileres obtenidos por Paloma a partir de 2021, pues cuando se efectuó el gasto la vivienda en cuestión era la vivienda habitual y la sustitución de las puertas no se realizó con la finalidad de alquilar la misma.
Respecto de la instalación de los aparatos de aire acondicionado y los toldos, se trata de mejoras de la vivienda, que incrementarán su valor de adquisición, por lo que su deducibilidad como gasto deducible de los rendimientos de capital inmobiliario se producirá a través de las amortizaciones.
