Una propietaria demanda a restaurante para que retire la chimenea de humos
Siguen llegando al Supremo casos de disputas en comunidades de vecinos sobre la instalación o adaptación de chimeneas de extracción de humos que atraviesan elementos comunes como patios o fachadas.
El principio legal es que las obras de un vecino que modifiquen los elementos comunes del edificio requieren de una autorización de la Junta por unanimidad de los vecinos. Pero lo cierto es que la casuística es variada y la resolución de algunos conflictos termina dependiendo de las pruebas que puedan aportarse ante los jueces. Antes de iniciar un procedimiento judicial hay que sopesar los pros y contras, porque el coste puede ser muy caro.
La comunidad puede denegar una instalación de chimeneas de humos sin que suponga un abuso, pero si la acción judicial la inicia un vecino por su cuenta (lo que es posible), el riesgo se multiplica porque lo asume todo él.
En el caso resuelto por la sentencia del Supremo de 30 de enero de 2024, una propietaria que arrendaba su piso demandó al restaurante del bajo que había ampliado las chimeneas de humos que pasaban por el patio interior del edificio.
Veamos qué tuvieron en cuenta los jueces para dictar sentencia y resolver los recursos posteriores.
No es lo mismo hacer una instalación nueva que adaptar una existente a la normativa administrativa. Para prohibir una adaptación necesaria, es preciso probar que se produce un perjuicio desproporcionado a la comunidad o a algunos vecinos.
La comunidad rechaza a una pizzería
El presidente lo autoriza y se denuncia ante el ayuntamiento
En 2012 una sociedad compró unos locales que había sido oficina bancaria dentro de una comunidad, y los transformó en restaurante realizando obras de adaptación, también las chimeneas de extracción de humos. El presidente no consideró necesario el acuerdo de la junta por ser una adaptación a la normativa de unas instalaciones existentes, y dio su consentimiento.
La dueña de una vivienda presentó una denuncia ante el ayuntamiento y tras la pertinente inspección, no se apreció problemas de ruidos ni térmicos y se pidió al restaurante que elevara la salida de humos por la azotea, lo que llevó a cabo.
Como suele ocurrir en estos casos, el resto de vecinos se fueron posicionando en una u otra postura.
Ya durante su instalación, varios vecinos se habían quejado por escrito al presidente de la pérdida de luz y aireación de sus ventanas, y problemas en el uso de tendederos por efecto de las nuevas chimeneas en el patio interior.
Por otro lado, otra cafetería del bajo que llevaba allí muchos años manifestó que las instalaciones existían desde mucho tiempo atrás y que ella las compartía con el local que fue oficina bancaria y ahora restaurante.
El problema se llevó a Junta de la comunidad y allí se decidió no interponer acciones legales por la comunidad contra la propietaria del restaurante.
La propietaria presenta una demanda por modificación de elementos comunes
Aun así, la propietaria presentó la demanda por vía civil en 2016 para que se repusiera todo al estado anterior a las obras de 2012. Dijo que antes solo había un conducto de ventilación del aire acondicionado de las oficinas del banco, y que ahora se habían construido dos chimeneas de gran tamaño que atravesaban el patio interior hasta la cubierta del edificio.
En Primera instancia se rechazó la demanda porque se trataba de una adaptación de chimeneas existentes a la nueva normativa. Al resolver el recurso de la demandante, la Audiencia provincial añadió a ello que habría pasado el plazo de un año para presentar esa demanda para unas obras hechas en 2012-2013.
Explicó que su inquilino se había ido quejándose de la nueva instalación y que encargó la venta de la vivienda, pero hasta siete interesados rechazaron comprarla por los humos u olores de las chimeneas.
El caso llega al Supremo, cuya sentencia es de 30 de enero de 2024.
El plazo para demandar por obras ilegales en elementos comunes
El Supremo estima el recurso de la propietaria demandante en cuanto al supuesto plazo de un año para pedir la reposición de los cambios en elementos comunes. La Ley de Propiedad Horizontal recoge unos plazos para impugnar un acuerdo de la junta de propietarios: tres meses con carácter general y un año si el acuerdo es contrario a la ley o los estatutos. Pero aquí no se impugnaba un acuerdo de una Junta, sino la presunta ilegalidad de unas obras realizadas en elementos comunes de la finca, con petición de reposición de las cosas al estado anterior a las obras.
Se trata de una acción de carácter real tendente a la restitución de un elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración. Se asimila a recuperar el dominio de un concreto espacio que tiene naturaleza común y ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario. Esa acción judicial tiene un plazo de prescripción de 30 años (art. 1963 del código civil).
La acción no había prescrito, pero ¿puede apreciarse un consentimiento tácito por el retraso en la demanda? Para que el silencio tenga efecto jurídico debe ser “elocuente”. El consentimiento tácito ha de resultar de actos inequívocos que demuestren de manera segura el pensamiento de conformidad del agente; no basta el mero conocimiento ni la mera inactividad.
La existencia de consentimiento tácito se debe analizar caso por caso. En este caso no hubo un acuerdo comunitario que aprobase las obras, porque no se alcanzó una solución y se pospuso para otra reunión que no llegó a celebrarse. "Al no ser debatido el tema, no puede presumirse el consentimiento tácito". Las obras terminaron en 2013 y ya en 2015 la propietaria (que era arrendadora de la vivienda) manifestó su disconformidad y presentó denuncia administrativa, lo que es una muestra indiscutible de que no hubo consentimiento tácito por su parte. Los dos años transcurridos no es un tiempo tan tardío que haya podido generar la confianza en que ya no se ejercitaría un derecho.
¿Se necesita permiso para la adaptación de instalaciones?
El Supremo entra al fondo del problema. La modificación de elementos comunes requiere de acuerdo unánime. También la constitución de una servidumbre sobre elementos comunes en beneficio de ciertos propietarios. La instalación de chimeneas o conductos de salidas de humo por elementos comunes requiere unanimidad. El presidente no puede autorizar esas obras sin acuerdo de la Junta.
En este caso, analizadas las pruebas periciales y los testimonios del presidente, del administrador, del portero, de dueños de otros bajos del inmueble… se considera probado que desde hace más de 30 años existían unas instalaciones de evacuación de gases y de aire previstas para dar servicio a los locales del bajo. Al hacer las obras de adaptación se utilizó el mismo trayecto existente, del que dejaron prueba fotográfica los técnicos contratados por el restaurante, aunque por las exigencias normativas se amplió el diámetro de la chimenea.
No se ha creado una servidumbre nueva sobre elementos comunes, porque ya existían los conductos. Dice el Supremo que son lícitas las obras que vienen impuestas por decisión administrativa en que el ayuntamiento exige dimensiones mayores para las conducciones. Siempre que esa agravación de la servidumbre sea necesaria para disfrutar del derecho de servidumbre, no impida o dificulte, de manera desproporcionada e ilegítima, el uso del predio dominante, con posibilidad, en su caso, de la oportuna indemnización.
La comunidad rechazó demandar al restaurante. La propietaria podía hacerlo a título individual, como hizo, pero en este caso se entiende que las chimeneas ya existían desde hace mucho tiempo y para pedir una indemnización por el perjuicio causado por su ampliación (exigida por normativa), debería haber probado los daños y cuantificarlos.
Como tampoco se acreditaron problemas de humos y olores, finalmente se desestima la demanda de la propietaria. Aquella adaptación de chimeneas no requería acuerdo unánime porque la instalación existía de mucho tiempo atrás.
