Denegar permiso para chimenea de humos del local
Antes de comprometerse a adquirir o a alquilar un local para un determinado uso es necesario asegurarse de que podremos obtener tanto las licencias y permisos administrativos como las autorizaciones que deba aprobar la comunidad de propietarios.
Los jueces reconocen a los locales cierta flexibilidad en sus actuaciones, para evitar que una excesiva formalidad no justificada pueda impedir la explotación económica de un local. Pero eso no supone que la comunidad vaya a estar obligada a autorizar siempre las modificaciones que proponga el dueño o el usuario del local. Si el caso llega a los tribunales, hay sentencias en diversos sentidos.
Lo vemos con un caso real resuelto por la Audiencia Provincial de Barcelona (29/9/2023).
La comunidad de propietarios acordó denegar el permiso al propietario del local que quería hacer pasar la chimenea de salida de humos por el patio interior del edificio.
Otro caso de disputa por chimenea de humos del local. La actividad existía previamente.
El propietario denuncia a la comunidad por abuso de derecho
El propietario denunció abuso de derecho por la comunidad y pidió la nulidad de aquel acuerdo denegatorio.
En Cataluña las comunidades de propietarios se rigen por normativa propia, recogida en el Libro 5 del Código civil de Cataluña. Aunque en este tema no hay diferencias significativas con la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal.
El abuso de derecho puede apreciarse ante una actuación aparentemente correcta de la comunidad -o de unos copropietarios que actúen en su interés- que represente, en realidad, una extralimitación que la Ley no pretende proteger, por provocar efectos negativos que no tienen justificación. Los derechos no son absolutos y no pueden ser ejercitados fuera de la buena fe, cuando no hay un interés legítimo o solo se motivan con voluntad de perjudicar a otros. Estos son conceptos indeterminados que deben apreciarse caso por caso por los jueces.
“En principio resulta legítimo el interés de una comunidad o de unos copropietarios en que no se alteren los elementos comunes en beneficio exclusivo de uno de los comuneros, haciendo uso del derecho que le concede la normativa de la propiedad horizontal para impedirlo”.
La alteración de elementos comunes necesita del acuerdo de la comunidad. La comunidad toma una decisión en la junta y ante la acusación de abuso de derecho por el perjudicado, el juez se pregunta si en el caso concreto existen circunstancias técnicas, estéticas o administrativas que justifiquen el rechazo a la solicitud de instalación o si por el contrario la denegación podría ser tachada de caprichosa, arbitraria, injustificada por no preservar ningún bien comunitario, etc.
No es lo mismo tener que autorizar una de salida de humos que afecta a elementos comunes para adecuar una instalación ya existente que tiene que modernizarse (por ejemplo, el actual garaje), que aprobarla para que la use un local que quiere cambiar de uso o destino.
La junta denegó la salida de humos en La Coruña.
Se tienen en cuenta las circunstancias de cada caso
Un local puede destinarse a diversos usos, pero si un uso determinado requiere de modificaciones en los elementos comunes del edificio hay que atenerse a las reglas de la propiedad horizontal. “Los vecinos no pueden impedir -salvo que los Estatutos dispongan lo contrario- que los locales se utilicen para finalidades comerciales lícitas”. Pero sí están interesados en que no se desarrollen actividades que puedan ser molestas, como podría ser un bar o restaurante.
En este caso no se había presentado a la comunidad un proyecto propiamente dicho de instalación de la chimenea. La chimenea afecta a la configuración exterior y tiene un impacto visual y estético. Aunque se trate del patio interior, que en este caso es de reducidas dimensiones y cuya finalidad es aportar luz y ventilación a diversas viviendas.
Los jueces no aprecian que el acuerdo sea gravemente perjudicial para el propietario del local porque cuando lo adquirió no contaba con chimenea de humos. El hecho de que los estatutos no prohíban la actividad de restauración en los locales no implica que la comunidad tenga que autorizar una modificación en sus elementos comunes. El local puede destinarse a cualquier actividad para la que pueda obtener licencia administrativa. La negativa a instalar la chimenea no comporta una limitación que no tuviera ya antes el local.
El propietario del local lo había alquilado a un tercero para dedicarlo a salchichería. Pero cuando lo hizo sabía que no disponía de chimenea de extracción de humos y que no contaba con acuerdo de la comunidad para ello (no lo había pedido). No es culpa de la comunidad si ahora el contrato de alquiler del local debe resolverse.
En consecuencia, los jueces no ven que el acuerdo de denegación de permiso para instalar la chimenea se haya tomado con abuso de derecho. El acuerdo es válido y el propietario es condenado a pagar las costas de primera y segunda instancia.
