La comunidad de garajes necesitaba pasar una tubería por el patio interior del edificio
Una comunidad de propietarios de garajes (digamos comunidad “A”) tuvo que adaptar sus instalaciones en materia de seguridad de incendios por exigencia del ayuntamiento y para ello necesitaba instalar una tubería de ventilación y extracción de aire adosándola a la pared del patio interior de otra comunidad (B), según el proyecto técnico elaborado.
La segunda comunidad, de vecinos del edificio, acordó prohibir esa instalación y la comunidad A demandó a la comunidad B para que los jueces declararan el derecho a hacer esa instalación, con indemnización de los perjuicios sufridos por la negativa.
En primera instancia se desestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial de Vizcaya estimó el recurso de la comunidad de garajes (salvo en la parte de la indemnización), al considerar que el título constitutivo de la comunidad original lo permitía y que el informe pericial aclara las razones de necesidad de la instalación como elemento imprescindible para la seguridad ante incendios, apoyándose además en la declaración de la arquitecta municipal.
La comunidad B recurrió al Supremo, quien se pronuncia el 13 de noviembre de 2023.
Vea también este caso de derecho del local a la chimenea de humos.
Conflicto de la comunidad con el supermercado del bajo.
Obras imprescindibles para locales, ¿dónde está el límite?
En las obras propuestas por locales de planta baja o sótano hay que atender a tres cosas:
- Las reglas generales de la Ley de Propiedad Horizontal, con la unanimidad como regla cuando se afecta a fachadas.
- El contenido del título constitutivo de la comunidad afectada, donde se puede dar autorizaciones y permisos con distinto alcance.
- El criterio de flexibilidad que aplica el Supremo a los locales, caso a caso según las circunstancias.
En la sentencia que comentamos, el Supremo constata que el título constitutivo de la comunidad original, la demandada en este proceso, otorgaba un amplio margen para hacer reformas en la planta baja y para sacar por el tejado tubos de ventilación y salida de humos y gases, adosados a paredes que no dieran a la calle. En este caso no conlleva rotura del forjado del edificio, sino (“solo”) alteración de su configuración exterior y perjuicio estético.
La sentencia recuerda el criterio de que hay que flexibilizar las exigencias normativas de la Ley de Propiedad Horizontal en materia de mayorías cuando se trata de locales comerciales, para hacer posible el desarrollo de su actividad. Hay que valorarlo caso por caso, pero la regla es que “las obras en un local que producen una alteración en la configuración exterior del edificio no deban, simplemente por ese hecho, sujetarse siempre a la regla de la unanimidad”. No es lo mismo afectar a una fachada interna que a la fachada exterior, y hay que ve si las obras son necesarias o indispensables para el desarrollo de la actividad del local.
En este caso, la comunidad de garajes está obligada a adaptar su instalación a la seguridad contra incendios y el proyecto elaborado muestra que es imprescindible adosar esa tubería a la fachada interior del edificio. En vista de eso y de lo previsto en el título constitutivo de la comunidad se autoriza a la comunidad de garajes a hacer pasar su tubería por la fachada interior del edificio.
Otro caso de salida de humos que no necesitaba acuerdo de la junta.
