Denegación de permiso para modificar la chimenea de humos en la azotea
La sociedad propietaria de tres locales solicitó permiso a la comunidad de propietarios para modificar la instalación de la chimenea de humos de su local, con acceso a la azotea como le había requerido el ayuntamiento para poder continuar su actividad de elaboración de comidas preparadas. La modificación implicaba sacar la chimenea por la fachada exterior e instalar en la azotea de dos chimeneas de aluminio de un diámetro de 65 cm, y de 75 cm, respectivamente, que necesitaban fijar soportes en el forjado.
La comunidad denegó el permiso y el acceso a la azotea para la realización de cualquier tipo de trabajo en elementos comunes por parte de esa dueña del local.
La sociedad propietaria demandó a la comunidad para impugnar el acuerdo por ser contrario a los estatutos y para pedir una indemnización de los daños y perjuicios. Cómo impugnar un acuerdo de la comunidad.
A su vez, la comunidad respondió solicitando que se condenara a la propietaria a eliminar la chimenea ya existente que transcurría por el hueco de la escalera, por no haber sido aprobada en su día.
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Los jueces dan una de cal otra de arena
En primera instancia se dio la razón a la comunidad. La Audiencia Provincial estimó el recurso de la sociedad propietaria y obligó a la comunidad a permitir las nuevas obras. Estimó que los estatutos lo autorizaban, añadiendo que procede realizar una interpretación amplia de los estatutos con la finalidad de no impedir el desarrollo de la actividad comercial en los diferentes locales. Además, no había prueba de que las chimeneas perjudicasen al edificio o alteraran su estructura, ni de que la obra fuese contraria a las ordenanzas municipales: al contrario, las modificaciones se hacían para adaptarse a esas ordenanzas.
La comunidad de propietarios recurrió al Supremo quien dictó sentencia el 5/6/2023.
Hay que hacer una valoración de todas las circunstancias
En este caso los estatutos de la comunidad otorgaban a los propietarios de los locales unas facultades muy amplias para que los adaptaran al ejercicio de su actividad, incluyendo modificaciones en fachadas, instalación de subidas de humos “a través de cualquier patio o fachada interior de la finca, tal y como indiquen las ordenanzas municipales”.
La sociedad propietaria venía desde hace años desarrollando una actividad de elaboración de comidas preparadas. Se le requirió por el ayuntamiento para que adaptara sus chimeneas a la ordenanza vigente.
Es cierto que la primera instalación de chimeneas no había sido aprobada por la comunidad, pero la comunidad no había tomado ninguna acción en 7 años, y solo pidió su retirada en contestación a una demanda de la propietaria contra el acuerdo denegatorio del permiso.
El Supremo recuerda también la doctrina jurisprudencial elaborada sobre la necesidad de flexibilizar las exigencias normativas de la LPH en materia de mayorías, cuando se trata de locales comerciales. Esta flexibilidad quedaría en agua de borrajas si se siguiera exigiendo la unanimidad para cualquier obra que implique una modificación de la configuración exterior del edificio.
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La flexibilidad en los locales comerciales en comunidades
En el caso de los locales, la posibilidad de realización de obras dentro de la comunidad de propietarios debe ser más amplia, en dos aspectos:
- porque su finalidad comercial comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes;
- porque se acredite que esas obras son necesarias para el desarrollo de la actividad.
Cada caso debe verse en función de sus circunstancias: tipo de actividad, permisos en estatutos, necesidad de la obra o reforma, implicaciones en los elementos comunes, etc. Hay que atender a las circunstancias particulares de cada caso y ponderar tanto el alcance de dicha alteración que no se puede valorar igual cuando afecta a una fachada interna o de un patio interior que a una fachada exterior del edificio, como su carácter necesario o no, pues tampoco se puede apreciar de forma semejante, por mucho que dé lugar a una alteración de la configuración exterior del edificio, una obra de realización indispensable para el desarrollo de la actividad que una susceptible de evitarse sin impedirlo.
(Vea un caso contrario) Jueces avalan la negativa de la comunidad a las chimeneas del local.
Se autoriza la adaptación de las chimeneas
En este caso, las chimeneas litigiosas discurren verticalmente por la fachada del patio interior del edificio y llegan hasta la azotea. Y su instalación debe acondicionarse a las ordenanzas municipales, conforme a lo exigido por el ayuntamiento, para que en los locales se pueda seguir llevando a cabo la actividad que se ha venido desarrollando durante los últimos años. No hay prueba de perjuicios de las chimeneas al edificio.
Para prohibir las chimeneas, lo que supondría que la propietaria no pudiera ejercer una actividad que ha venido desarrollando durante años y que los estatutos no prohíben, debería probarse un perjuicio desproporcionado. Aquí no lo hay, ni por el tamaño de las chimeneas, ni por daños a la estructura.
En definita, el Supremo confirma la sentencia de la Audiencia y declara nulo el acuerdo de la Comunidad que denegaba al propietario del local el permiso para adaptar las chimeneas de salida de humos de su cocina industrial.
Instalación de aparatos de aire acondicionado para locales
Dentro de la citada casuística, la instalación de aparatos de aire acondicionado o compresores se ha denegado a locales cuando:
- no estaba autorizada por los estatutos de la comunidad de propietarios y causaba un perjuicio estético (aunque quizá este motivo esté superado en la ulterior línea jurisprudencia flexibilizadora);
- cuando pueden encontrarse ubicaciones alternativas ante la prohibición estatutaria de instalación en la fachada que da al patio central,
- cuando el edificio constaba con preinstalaciones alternativas a la fachada del patio de recreo;
- cuando, frente a la pretensión de instalarlos en fachada, los estatutos permitían la instalación de los aparatos en la cubierta del edificio.
- También se denegó la instalación en las fachadas de los patios interiores, con perjuicio de otros propietarios.
La SAP Madrid 16/1/2025 validó la prohibición de la comunidad a un local para poner sus aparatos en cubierta. Dijo que hubiera sido necesario un informe que expresara que los dos potentes compresores propuestos por el propietario del local para la azotea no incumplirían la ordenanza municipal de contaminación acústica. En un caso donde no vio necesidad de esa instalación para el desarrollo de la actividad del local, ya que la actividad se había desarrollado durante años sin problemas. Era más bien una mejora que una necesidad. La normativa dice que la evacuación deberá hacerse preferentemente en cubierta: eso se puede lograr poniendo los extractores en cubierta o mediante conductos de evacuación a la cubierta. En ese caso, además, el peso de los aparatos cuestionaba la resistencia de una cubierta de cierta antigüedad, sobre todo por haberse previsto un sistema de reparto de ese peso entre una mayor superficie.
No se consideró que la negativa de la comunidad supusiera un grave e injustificado perjuicio para el propietario, ni un abuso de derecho. Tampoco agravio comparativo, porque también se obligó a otro propietario a retirar su aparato de la azotea.
