Obras en locales y abuso de derecho por la comunidad
El propietario de un local sito en el bajo y planta primera de un edificio solicitó permiso a la comunidad para instalar una chimenea de extracción de humos a lo largo de todo el patio exterior hasta rebasar la azotea con la altura exigida por la normativa. También pretendía sustituir el suelo del patio interior por cristal resistente, para ganar luz en el local que quedaba bajo esa cota.
La Junta de propietarios denegó el permiso solicitado y el propietario del local demandó a la comunidad para impugnar el acuerdo denegatorio argumentando que esta no tenía motivos para rechazarlo y que supondría una diferencia de trato injusta respecto de otros propietarios.
Cómo impugnar un acuerdo de la comunidad.
El caso se resolvió en la sentencia de la Audiencia provincial de La Coruña de 30 de noviembre de 2022, en los términos que ahora comentamos.
Hay más flexibilidad en obras para locales
La jurisprudencia “considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal”. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, para facilitar una configuración exterior mejor adaptada y hacer atractiva su actividad, lo que va implícito en la finalidad de un local comercial.
El límite que no se puede traspasar es que las obras no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudiquen los derechos de otro propietario.
A modo de ejemplos, se ha denegado con razón una instalación de chimenea extractora que pretendía romper el forjado, o cuando la obra suponía constituir una servidumbre sobre un elemento común que implicaba la exclusión de su uso por el resto de propietarios, o por suponer una instalación a lo largo de cinco plantas que refleja la luz y produce un fuerte impacto visual y que interrumpía el espacio entre dos ventanas de una vecina que se opuso. Es decir, el perjuicio estético también se tiene en cuenta si es relevante. Siempre se ve caso por caso y se exige a quien lo propone que haga una presentación completa a la junta de lo que supone el proyecto de instalación de que se trate.
Acuerdos de la comunidad de propietarios que no obligan.
Al solicitar el acuerdo para la obra hay que presentar un proyecto detallado
Al solicitar estos permisos no basta con que el solicitante diga que se hará conforme a la normativa. Debe exponer a la junta el detalle de la instalación, con explicación de cómo y por dónde va a discurrir la chimenea para que todos los vecinos se hagan cargo de sus consecuencias. Una cosa es contar con una licencia administrativa y otra obtener la mayoría necesaria para la autorización de la junta de la comunidad.
En el caso juzgado, la solicitud de autorización se hizo de un modo demasiado genérico, para instalar en el «patio trasero de los conductos de extracción y evacuación de humos y vapores necesarios para la explotación de las actividades industriales y comerciales del bajo conforme a la normativa vigente reguladora en la materia». No hubo una mínima explicación técnica. Lo solicitado podría servir para una cocina industrial, siendo exagerado para un comercio, oficina o clínica.
El solicitante solo explicó lo que quería ejecutar cuando presentó un informe pericial en el marco del proceso judicial. Y dicho informe no tenía en cuenta los efectos estéticos ni las posibles implicaciones para el edificio medianero vecino. El patio estaba formado por amplias galerías acristaladas típicas de edificios en La Coruña, y el tubo de 36 centímetros de diámetro taparía parte de esas cristaleras. Por ese motivo los jueces consideran justificada la negativa de la Junta.
El abuso de derecho y el agravio con otros vecinos
Los jueces no apreciaron aquí abuso de derecho. El abuso de derecho al que se refiere la ley de Propiedad Horizontal en su artículo 18.1 c) como causa de impugnación de acuerdos, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. Se toma una decisión sin justificación real o legítima. “Se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que en materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma” (STS 9/1/2012).
Aquí la decisión sí estuvo justificada. La solicitud no estaba bien detallada y explicada. Una vez expuesta, se comprobó que se causaba perjuicio para la comunidad y para algunos vecinos, tapando las cristalerías de la fachada posterior.
No existe tampoco agravio comparativo con otros vecinos, pues el tubo de evacuación de una caldera de gas doméstica que ya existía no tiene nada que ver con la instalación aquí propuesta, que pretendía perforar la placa del patio y discurrir por siete plantas de altura hasta sobresalir por la cubierta.
Respecto de la petición de sustituir la cubierta de hormigón de la planta baja por una superficie de cristal de seguridad, el tribunal dice que supone una alteración profunda de un elemento común, que requiere de un estudio técnico que avale su viabilidad y seguridad. Esto no se presentó a la junta para la toma del acuerdo de autorización, ni tampoco fue objeto de solicitud especial en la demanda judicial.
En definitiva, la sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña de 30 de noviembre de 2022 rechaza el recurso del propietario del local, avala la negativa de la Junta sobre las obras y condena en costas a ese propietario demandante.
