La oposición de un solo propietario no siempre es abuso de derecho en la comunidad
En las comunidades de propietarios hay ciertos acuerdos que requieren de la unanimidad de los propietarios. Por ejemplo, la venta de un elemento común como puede ser una parte del jardín comunitario.
Aunque la gran mayoría de los vecinos estime que la venta es la mejor solución, la negativa de un propietario puede impedir la venta. Y en esa negativa no hay abuso de derecho si el propietario disidente está amparado legalmente en su decisión.
Veamos un caso recientemente resuelto por los jueces.
Una comunidad de propietarios de chalets de un pueblo de Madrid contaba con una amplia zona común de jardines. Dentro de ella había una pequeña parcela que la promotora segregó en su día y vendió a un tercero, y sobre la que se edificó una vivienda. La comunidad obtuvo en sentencia firme la nulidad de la segregación y la declaración de que esa parcela formaba parte de las zonas comunes de la comunidad. Se había llevado a cabo una edificación en suelo ajeno.
Se buscaba una solución para la vivienda existente sobre ese terreno, a cuyos últimos compradores la comunidad consideraba constructores de buena fe. Recordemos que en caso de edificación en suelo ajeno por persona de buena fe, el propietario del suelo tiene dos opciones: quedarse con la edificación, previa indemnización a quien construyó; u obligar al que edificó a pagarle el precio del terreno a modo de compraventa del mismo.
El desahucio de quien construye en suelo ajeno.
En este caso la comunidad procedió a tasar la parcela afectada para plantear su venta, lo que fue aprobado por la Junta por una mayoría simple que era insuficiente, al requerirse la unanimidad.
La votación se realizó en diversas juntas en años posteriores y a ella se opuso un propietario por razones de legalidad urbanística. La situación estaba bloqueada.
Demanda a un vecino por oponerse reiteradamente a un acuerdo
Finalmente, la junta acordó interponer demanda por abuso de derecho contra el propietario disidente, decisión a la que se opuso éste y otro comunero. La comunidad entendía que dicho propietario disidente incurría en abuso de derecho dado que su postura no le genera utilidad y provoca un daño a la comunidad al no poder proceder a la venta del solar edificado, según ella, con buena fe de quienes habían construido en el solar.
Casos de abuso de derecho en la comunidad de propietarios.
La demanda se
La oposición de un solo propietario no siempre es abuso de derecho en la comunidad
En las comunidades de propietarios hay ciertos acuerdos que requieren de la unanimidad de los propietarios. Por ejemplo, la venta de un elemento común como puede ser una parte del jardín comunitario.
Aunque la gran mayoría de los vecinos estime que la venta es la mejor solución, la negativa de un propietario puede impedir la venta. Y en esa negativa no hay abuso de derecho si el propietario disidente está amparado legalmente en su decisión.
Veamos un caso recientemente resuelto por los jueces.
Una comunidad de propietarios de chalets de un pueblo de Madrid contaba con una amplia zona común de jardines. Dentro de ella había una pequeña parcela que la promotora segregó en su día y vendió a un tercero, y sobre la que se edificó una vivienda. La comunidad obtuvo en sentencia firme la nulidad de la segregación y la declaración de que esa parcela formaba parte de las zonas comunes de la comunidad. Se había llevado a cabo una edificación en suelo ajeno.
Se buscaba una solución para la vivienda existente sobre ese terreno, a cuyos últimos compradores la comunidad consideraba constructores de buena fe. Recordemos que en caso de edificación en suelo ajeno por persona de buena fe, el propietario del suelo tiene dos opciones: quedarse con la edificación, previa indemnización a quien construyó; u obligar al que edificó a pagarle el precio del terreno a modo de compraventa del mismo.
El desahucio de quien construye en suelo ajeno.
En este caso la comunidad procedió a tasar la parcela afectada para plantear su venta, lo que fue aprobado por la Junta por una mayoría simple que era insuficiente, al requerirse la unanimidad.
La votación se realizó en diversas juntas en años posteriores y a ella se opuso un propietario por razones de legalidad urbanística. La situación estaba bloqueada.
Demanda a un vecino por oponerse reiteradamente a un acuerdo
Finalmente, la junta acordó interponer demanda por abuso de derecho contra el propietario disidente, decisión a la que se opuso éste y otro comunero. La comunidad entendía que dicho propietario disidente incurría en abuso de derecho dado que su postura no le genera utilidad y provoca un daño a la comunidad al no poder proceder a la venta del solar edificado, según ella, con buena fe de quienes habían construido en el solar.
Casos de abuso de derecho en la comunidad de propietarios.
La demanda se desestimó tanto en primera instancia como en apelación, porque la negativa del propietario a votar a favor del acuerdo de venta del terreno se consideraba amparada en una norma legal y con fundamento en la legalidad urbanística, al no haberse probado que fuera posible la segregación y venta de esa parte de terreno.
La comunidad recurre al Tribunal Supremo, quien dicta sentencia con fecha 21 de septiembre de 2021.
El propietario usa la ley para proteger un bien de la comunidad
En el procedimiento iniciado por la propia comunidad se había anulado la segregación de esa parcela y el terreno quedaba con calificación de zona deportiva. Aun cuando se vendiese a un tercero no podría inscribirse en el Registro de la Propiedad como parcela edificable. El propietario que se opone a la venta no incurre en abuso de derecho porque su conducta está justificada en el intento de evitar que se venda un elemento común, es decir, en la preservación del patrimonio de la comunidad.
La acción del propietario disidente no se puede considerar antisocial porque no actúa con el ánimo de dañar o perjudicar a otros, sino con el ánimo de proteger un bien de la comunidad. No existe abuso de derecho en la oposición del comunero a ese acuerdo de venta (cuya legalidad no se ha demostrado ni es el objeto de este litigio).
El Supremo desestima el recurso de la comunidad y la condena en costas. El problema de la edificación ajena deberá resolverse de otro modo.
