Se pueden modificar los estatutos por unanimidad sin el voto del moroso
Los estatutos de una comunidad de propietarios contienen las reglas básicas de juego sobre cuestiones tan esenciales como el reparto de las zonas que son privativas y las que son comunes, la distribución de los gastos entre los vecinos o la existencia de diversas prohibiciones especiales impuestas a los propietarios. La modificación de los estatutos requiere en principio del voto unánime de todos los propietarios. Una vez aprobada en junta la modificación, para que los nuevos estatutos obliguen también a los propietarios futuros es preciso inscribirlos en el Registro de la Propiedad.
Para ver si existe unanimidad o no hay que tener en cuenta las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal sobre votaciones y mayorías. Una de estas reglas es que el vecino que tenga deudas pendientes con la comunidad en el momento de celebrarse la junta no tiene derecho a voto en esa junta.
Así se le debe recordar en la convocatoria de la junta, para darle la oportunidad de ponerse al día en sus pagos y recuperar el derecho a voto. Por eso las convocatorias a juntas de vecinos tienen que estar bien hecha e incluir una lista de vecinos morosos.
Un caso especial sucede cuando hay un cambio de propietario, como en el procedimiento resuelto por la Audiencia Provincial de Burgos el 27 de septiembre de 2021, que fue luego objeto de recurso de casación ante el Supremo inadmitido por el Tribunal por Auto de 19 julio de 2023.
Qué medios tiene la comunidad para cobrar deudas de propietarios.
Se compró el local al día siguiente de la junta de propietarios
La junta que aprobó el cambio de estatutos se celebró el 22 de noviembre de 2016.
Se pueden modificar los estatutos por unanimidad sin el voto del moroso
Los estatutos de una comunidad de propietarios contienen las reglas básicas de juego sobre cuestiones tan esenciales como el reparto de las zonas que son privativas y las que son comunes, la distribución de los gastos entre los vecinos o la existencia de diversas prohibiciones especiales impuestas a los propietarios. La modificación de los estatutos requiere en principio del voto unánime de todos los propietarios. Una vez aprobada en junta la modificación, para que los nuevos estatutos obliguen también a los propietarios futuros es preciso inscribirlos en el Registro de la Propiedad.
Para ver si existe unanimidad o no hay que tener en cuenta las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal sobre votaciones y mayorías. Una de estas reglas es que el vecino que tenga deudas pendientes con la comunidad en el momento de celebrarse la junta no tiene derecho a voto en esa junta.
Así se le debe recordar en la convocatoria de la junta, para darle la oportunidad de ponerse al día en sus pagos y recuperar el derecho a voto. Por eso las convocatorias a juntas de vecinos tienen que estar bien hecha e incluir una lista de vecinos morosos.
Un caso especial sucede cuando hay un cambio de propietario, como en el procedimiento resuelto por la Audiencia Provincial de Burgos el 27 de septiembre de 2021, que fue luego objeto de recurso de casación ante el Supremo inadmitido por el Tribunal por Auto de 19 julio de 2023.
Qué medios tiene la comunidad para cobrar deudas de propietarios.
Se compró el local al día siguiente de la junta de propietarios
La junta que aprobó el cambio de estatutos se celebró el 22 de noviembre de 2016. El día siguiente se vendió un local del bajo a una sociedad. A esta sociedad compradora no se le comunicó el acta de la junta (mal hecho por la comunidad) y no tuvo conocimiento del cambio de estatutos hasta 2018.
El nuevo propietario estaba legitimado para impugnar un acuerdo que le concernía directamente. Como no se le comunicó el acta de aquella junta, los jueces le permiten impugnar el acuerdo de cambio de estatutos, aunque ya había transcurrido casi dos años.
El problema de fondo radica en que el anterior propietario tenía una deuda de 3.400 euros con la comunidad en el momento de la junta en que se aprobó el cambio de estatutos. Por ese motivo no pudo votar ni tampoco se le consideraba a efectos de comprobar la unanimidad. Es decir, hubo unanimidad a pesar de faltar su voto, pero su voto no era computable por su consideración de moroso en aquel momento.
Pida siempre el certificado de deudas con la comunidad
En el momento de la compra del local, la sociedad compradora exoneró a la vendedora de su obligación de presentar el certificado de estar al corriente de pago en la comunidad, algo que nunca debe hacerse si no se quieren correr riesgos. La sociedad compradora tuvo conocimiento de la deuda pendiente tiempo después y la pagó. Pero el daño ya estaba hecho: como la vendedora tenía deudas en el momento de aquella junta que cambió los estatutos, su voto no contaba.
Por lo tanto, los jueces dan validez al cambio de estatutos votado por unanimidad, a pesar de faltar el voto de la propietaria del local en aquel momento, voto al que no tenía derecho por tener deudas con la comunidad en aquel momento de la junta.
Uno de los papeles necesarios para comprar o vender un inmueble es ese certificado de dudas con la comunidad. Como comprador de un inmueble no deje de solicitarlo siempre al vendedor.
