Riesgo de comprar en subasta un piso alquilado
Cuando Joan (nombre ficticio) adquirió un piso en una subasta pública por 50.000 euros contaba con haber hecho un buen negocio.
Aun sabiendo que el piso estaba alquilado en régimen de renta antigua.
Los problemas vinieron luego, cuando la inquilina quiso ejercitar su derecho de adquisición preferente a través del retracto, presentando una demanda para deshacer la adquisición de Joan y quedarse ella con el piso, pagando el precio y los gastos.
Por eso es tan importante revisar todo bien desde el inicio.
Quiero que la abogada revise los papeles
Breve apunte sobre el derecho de adquisición preferente de los inquilinos
Por la fecha del contrato de alquiler, en este caso el arrendamiento no estaba sometido a la Ley actual de 1994 sino a la normativa anterior, complementada con una serie de disposiciones transitorias. Pero a efectos del derecho de adquisición preferente de que gozan los inquilinos, la regulación no varía sustancialmente.
La normativa reconoce ese derecho preferente para un arrendatario cuando se transmite la vivienda alquilada, con algunas excepciones que no son del caso. De manera que el arrendador que vende o transmite debe informar de las condiciones de la venta antes al inquilino para que este decida si quiere adquirirla él en esas condiciones (se conoce como “tanteo”). Cuando esa información previa no se realiza, aun después de la transmisión el inquilino tiene derecho a deshacer la transmisión a un tercero y quedarse él la vivienda pagando el precio y los gastos. Se conoce como retracto y hay unos plazos para ejercitarlo desde que se tiene conocimiento de las condiciones del traspaso.
La ley permite la renuncia del inquilino a este derecho de adquisición preferente, precisándolo así en el contrato de alquiler.
En este caso Joan estaba confiado porque el contrato de alquiler incluía una renuncia de los arrendatarios a diversos derechos, entre los que se encontraba el de adquisición preferente.
Caso: inquilinos logran el retracto de las casas alquiladas.
La renuncia se consideró abusiva y sin embargo Joan conservó el piso
Julia (nombre ficticio) era la inquilina de ese piso, donde residía desde
Riesgo de comprar en subasta un piso alquilado
Cuando Joan (nombre ficticio) adquirió un piso en una subasta pública por 50.000 euros contaba con haber hecho un buen negocio.
Aun sabiendo que el piso estaba alquilado en régimen de renta antigua.
Los problemas vinieron luego, cuando la inquilina quiso ejercitar su derecho de adquisición preferente a través del retracto, presentando una demanda para deshacer la adquisición de Joan y quedarse ella con el piso, pagando el precio y los gastos.
Por eso es tan importante revisar todo bien desde el inicio.
Quiero que la abogada revise los papeles
Breve apunte sobre el derecho de adquisición preferente de los inquilinos
Por la fecha del contrato de alquiler, en este caso el arrendamiento no estaba sometido a la Ley actual de 1994 sino a la normativa anterior, complementada con una serie de disposiciones transitorias. Pero a efectos del derecho de adquisición preferente de que gozan los inquilinos, la regulación no varía sustancialmente.
La normativa reconoce ese derecho preferente para un arrendatario cuando se transmite la vivienda alquilada, con algunas excepciones que no son del caso. De manera que el arrendador que vende o transmite debe informar de las condiciones de la venta antes al inquilino para que este decida si quiere adquirirla él en esas condiciones (se conoce como “tanteo”). Cuando esa información previa no se realiza, aun después de la transmisión el inquilino tiene derecho a deshacer la transmisión a un tercero y quedarse él la vivienda pagando el precio y los gastos. Se conoce como retracto y hay unos plazos para ejercitarlo desde que se tiene conocimiento de las condiciones del traspaso.
La ley permite la renuncia del inquilino a este derecho de adquisición preferente, precisándolo así en el contrato de alquiler.
En este caso Joan estaba confiado porque el contrato de alquiler incluía una renuncia de los arrendatarios a diversos derechos, entre los que se encontraba el de adquisición preferente.
Caso: inquilinos logran el retracto de las casas alquiladas.
La renuncia se consideró abusiva y sin embargo Joan conservó el piso
Julia (nombre ficticio) era la inquilina de ese piso, donde residía desde 1981 con un contrato de alquiler que había firmado su marido, fallecido recientemente.
Cuando Julia se enteró de la venta en subasta pública del piso donde vivía, intentó reunir la información sobre esa transmisión a efectos de ejercitar su derecho de adquisición preferente. No le fue sencillo porque nadie le daba los datos, hasta que recurrió al registro de la propiedad. A continuación, interpuso una demanda frente a Joan para deshacer aquella transmisión en subasta con objeto de adjudicarse ella el piso, para lo que consignó la suma de 55.000 euros, que incluía una estimación de los gastos añadida al precio pagado por Joan en la adjudicación.
En el proceso judicial, Julia consiguió que los jueces consideraran abusiva la cláusula del contrato por la que se renunciaba de una manera general a una serie de derechos que la Ley reconoce al inquilino. Por tanto, la renuncia al retracto era nula y sí existía derecho del arrendatario a quedarse con el piso transmitido.
Alquiler: ¿en qué casos sigue el cónyuge del inquilino?
Pero lo que salvó a Joan, y condenó a Julia, es que los jueces no la consideraron arrendataria a efectos legales. Porque a la muerte de su marido, único firmante del contrato de alquiler original, ella no había comunicado al arrendador ese fallecimiento y su intención de subrogarse en el contrato. Al no reconocerle su condición legal como inquilina, no tiene legitimación para ejercitar el retracto, por lo que la Audiencia desestimó la demanda.
¿Es imprescindible comunicar el fallecimiento del inquilino?
