Inquilinos ejercen retracto en venta de vivienda pública
Cuando se va a vender una casa alquilada, hay que tener en cuenta los derechos de adquisición preferente que pueden tener los inquilinos. Por eso hay que hacer una serie de comunicaciones previas y posteriores a la venta, para el caso en que el inquilino desee ejercitar el derecho de tanteo retracto, si puede hacerlo.
¿Vender la casa alquilada?
En plena crisis inmobiliaria, en 2013, la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid vendió de un golpe al fondo Fidere un lote de viviendas de protección pública (1.860), plazas de garaje (1.797) y trasteros (1.569). Es cierto que el precio de la vivienda en aquel momento estaba "por los suelos", o mejor dicho, no se vendían viviendas en aquel momento. Uno de los motivos por el que precio de venta del lote fuese ajustado y llamativamente bajo si lo comparamos con los precios resurgidos una década después.
Cuatro inquilinos de uno de esos bloques venían alquilando sus viviendas desde noviembre de 2006. Tras la venta del lote al fondo, los cuatro ejercitaron una acción de retracto frente a Fidere, reclamando su derecho de adquisición preferente.
Modelo de notificación al inquilino de la venta de la casa alquilada.
Aunque la demanda fue desestimada en primera instancia, sí fue estimada por la Audiencia y finalmente por el Supremo (STS de 28/11/2024).
La excepción al derecho preferente del inquilino hay que probarla
La LAU reconoce al inquilino un derecho de adquisición preferente en caso de venta de la casa alquilada, derecho al que en la actualidad se puede renunciar en el contrato de alquiler. Ese derecho preferente tenía y tiene una excepción para el caso en que la vivienda alquilada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.
Es lo que argumentaba Fidere para negar ese derecho de los inquilinos. Pero los jueces recuerdan que la llamada “venta conjunta” no puede ser una vía para eludir los derechos de los inquilinos. En este caso, el fondo adquirente no probó que se hubieran transmitido todas las viviendas, y al mismo tiempo se reconoció que había 44 garajes que no se habían vendido.
Como no se había probado que se transmitieran todas las fincas del mismo edificio, no cabe aquí oponerse al derecho preferente de esos inquilinos.
Por lo tanto, se les reconoce el derecho a adquirir sus respectivas viviendas, al precio al que se habían vendido al fondo.
Es importante reunir las pruebas antes de presentar la demanda o al menos antes de que sea tarde para incorporarlas al procedimiento. En la sentencia del Supremo de 17 de junio de 2025 se denegó el derecho de retracto a la arrendataria de un local porque la propietaria había vendido los dos locales que tenía en el edificio. Luego resultó que la propietaria también tenía en el mismo edificio una vivienda que no había vendido, pero cuando esto se alegó el caso ya estaba pendiente de la sentencia del Supremo y no se podía alterar la prueba ya presentada.
