El inquilino exige reparaciones en la vivienda
En una vivienda alquilada es deber del arrendador el conservar el inmueble en adecuadas condiciones de habitabilidad y uso en orden a servir al uso convenido.
¿Qué se entiende por obras de conservación?
Se trata de reparaciones que sean necesarias o imprescindibles durante el arrendamiento y a cargo del arrendador, para asegurar el mantenimiento pacífico del disfrute de la casa por el inquilino.
Son obras para mantener la vivienda en condiciones de uso, que se deriven del transcurso del tiempo, del desgaste natural, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o que provengan de un suceso que corresponda a un caso fortuito o de fuerza mayor.
Obras urgentes en piso alquilado.
Casos particulares en casas alquiladas
Hay que tener en cuenta la situación del inmueble en el momento de iniciar el alquiler. Se presume que el inquilino recibe la casa en buenas condiciones. Conviene decirlo en el contrato y adjuntar algunas fotos que lo atestigüen en caso de duda. Importancia de hacer un inventario.
Si la vivienda contara con algún defecto o elemento desgastado que no afecte a la habitabilidad pero que pueda ser tenido en cuenta a l ahora -por ejemplo- de fijar una renta quizás más baja, conviene hacerlo constar en el contrato con una mención de este tipo: "el arrendatario declara conocer el estado de la vivienda así como la extensión, idoneidad, características y servicios comunes y privados, sin que sea necesaria por ninguna de las partes inversión previa alguna sobre la vivienda".
El arrendador no tiene el deber de reconstrucción de un edificio que ya se encuentra en mal estado en el momento en que se produce el arrendamiento, ni cuando alcanza un estado de ruina.
Si el problema en la vivienda tiene su origen en la actuación del propio inquilino, por una rotura suya o una conducta negligente, será él el responsable de acometer la reparación.
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Obligación del inquilino de avisar de los defectos
El inquilino es el que vive en la casa y tiene obligación de poner en conocimiento del dueño, con la urgencia que corresponda al caso, la necesidad de todas las reparaciones necesarias. Si el problema se agrava por falta de comunicación puntual al propietario, la responsabilidad podría recaer en el inquilino, o ser compartida.
Vea un modelo de escrito para comunicar la necesidad de obras en piso alquilado.
Problemas que tienen origen en elementos comunes
La jurisprudencia entiende que el arrendador es responsable de las reparaciones de los daños que afecten a las instalaciones y componentes privativos del inmueble arrendado y no así a los elementos comunes del edificio. Es doctrina jurisprudencial que "el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes".
Un ejemplo con humedades
La SAP Murcia de 7 de enero de 2025 estimó en parte el recurso de un propietario que se oponía a la reclamación de acometer determinadas obras de conservación en la casa.
Se aportó un informe pericial de los defectos y de sus causas, que sirvió al juez para establecer las responsabilidades. La Audiencia corrigió la sentencia inicial en el sentido de que no todos los problemas debían encuadrarse en el concepto de obras de conservación obligatorias para el arrendador.
En el caso juzgado, únicamente se consideraron obras de reparación necesarias, las referidas a paliar las humedades por filtración debidas a problemas achacables a deterioros de materiales, precisando del sellado de todas las carpinterías por el exterior, en su unión con los parámetros verticales, con previsión de que un carpintero revise sus ajustes y gomas. También la reparación o sustitución de los pavimentos deteriorados de la vivienda, así como la ducha del baño y los muebles de cocina ubicados bajo la encimera, con el consiguiente pintado de los paramentos afectados.
Pero se eximió al arrendador de los problemas que se derivaban de problemas estructurales y de defectos en elementos comunes del edificio, como ciertas humedades por condensación y otras humedades de filtración debidas a un defecto en los revestimientos exteriores achacables al mantenimiento del edificio y que debe solucionar la comunidad de propietarios.
Vea otro caso de condena a realizar obras en casa alquilada.
