Quién paga el seguro de impago en el alquiler
En un arrendamiento de vivienda es muy recomendable que el arrendador contrate un seguro que le cubra el impago de las rentas, los gastos que pueda conllevar su reclamación y los posibles daños que se puedan causar en la casa alquilada. El riesgo es cierto y conviene estar protegido.
El arrendador puede optar por contratar él mismo ese seguro o por delegar toda la gestión del alquiler en una empresa especializada, que le ofrezca igualmente una garantía de cobro.
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Si se opta por contratar el seguro de impago, nuestra recomendación es que el arrendador contrate la póliza que mejor le convenga y que sea él quien corra con ese gasto.
Gastos del alquiler que no paga el arrendador.
La imposición del coste del seguro al inquilino, ¿es abusiva?
Hay que distinguir entre contratos de alquiler de vivienda suscritos con un arrendador que sea una sociedad o un profesional, de los contratos pactados entre particulares.
En los primeros entra en juego la protección del consumidor y la doctrina de las cláusulas abusivas.
Entre particulares no hay relaciones de consumo, pero siempre hay que respetar las reglas obligatorias que impone la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como explicamos más abajo.
Un juez ha considerado abusiva la imposición al inquilino por una sociedad arrendadora del pago de la prima del seguro de impago. Considera que es imponer al inquilino un gasto que solo beneficia al arrendador. Donde el inquilino no decide ni conoce el tipo de póliza. Esa imposición frente a un consumidor se considera abusiva y nula, también por falta de transparencia, y se condena a la sociedad arrendadora a devolver el importe de las primas pagadas por el inquilino.
Una cláusula genérica como la siguiente sería considerada nula: "Todos los demás gastos, consumos de servicios, impuestos, seguros o cualquiera otro que graven la vivienda o su uso, serán todos a cargo del arrendatario".
Los inquilinos no suelen denunciar ante la justicia este tipo de cláusulas por el gasto que supone el pleito y la incertidumbre sobre el resultado. Por el momento no existe una jurisprudencia amplia sobre esta cuestión, pero es previsible que este criterio sea compartido por jueces de otras instancias.
Esta declaración de nulidad da pie a la reclamación del gasto impuesto abusivamente.
Caso de alquileres entre particulares
La LAU da unas pautas sobre el reparto de gastos entre inquilino y arrendador. Hay unas reglas que son obligatorias y la presencia de una cláusula contraria en el contrato conllevaría la nulidad de esa cláusula, no por abusiva sino por ilegal.
La Ley no detalla todos los gastos que pueden cargarse o no al inquilino de una vivienda.
Por ejemplo, la LAU dice que son a cargo del arrendador:
- los gastos de conservación y las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda, salvo que el desperfecto sea atribuible al inquilino.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato.
Sin embargo, son a cargo del inquilino:
- Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores.
- Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
La LAU habla de la posibilidad de poner a cargo de los inquilinos "los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios".
Son gastos como el IBI o la cuota de la comunidad de propietarios, que solo es posible cargar al inquilino si se hace de manera expresa en el contrato y con condiciones: el pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato (art. 20 de la LAU).
Téngase en cuenta que también hay una limitación para el incremento anual de esos gastos para el inquilino, por lo que es necesario conocer su importe inicial. Si el contrato no dice nada, el IBI y la comunidad los paga el arrendador.
Respecto del seguro de hogar, hay jueces que dan por válido que el gasto se imponga en el contrato al inquilino. Al fin y al cabo, el seguro de hogar ofrece protección tanto al propietario como a la persona que vive en la casa. También se ha validado cargar al inquilino el seguro de la caldera.
Pero atención: muchos jueces sí exigen que el contrato precise el coste de esa prima o un criterio para conocerlo, de manera que el inquilino sepa cuánto le va a costar el gasto que está asumiendo.
La SAP Toledo de 14/11/2022 declaró nula la imposición del gasto de seguro de hogar al inquilino porque en el contrato de alquiler no se había mencionado su importe ni siquiera de manera aproximada. Tampoco admitió la exigencia de pago del seguro de rentas, en este caso por no estar previsto en el contrato, ni su cargo al inquilino ni su importe.
La SAP Jaén de 5/10/2023 también anula la exigencia de pago del seguro de hogar, por falta de mención de su importe en el contrato: "la imposición de pago de una prima sin expresión de la cuantía que supone para el arrendatario incumple, en perjuicio de este último, el artículo 20 de la LAU, en la medida en que priva al arrendatario de una información relevante para calcular el coste que, para él, implica el contrato suscrito".
En el caso de los seguros de impago, hasta ahora no ha habido un criterio claro de que su imposición al inquilino pueda ser ilegal, aunque también le afecta la exigencia de fijar su importe en el contrato. Como hemos dicho, la LAU si hace precisiones en algunos gastos citados más arriba, pero no en otros, como este. Otra cosa es que en relaciones de consumo, la imposición de este gasto al inquilino-consumidor pueda considerarse abusiva, también por falta de transparencia en la imposición, como ha sido el caso en la sentencia comentada.
En todo caso, nuestra recomendación es que sea el propio arrendador quien cargue con ese gasto.
Caso en que no sería abusivo el seguro de impago
La propia LAU dice que son nulas las cláusulas de un contrato de alquiler de vivienda que, en perjuicio del inquilino, contravengan lo dispuesto en la Ley como obligatorio. Si la modificación es en beneficio del inquilino, no habría tal nulidad.
Una de las pevisiones de la LAU es la obligatoriedad para el inquilino de entregar un mes de fianza. Además, la LAU permite al arrendador exigir al inquilino la entrega de hasta dos meses de renta como garantía complementaria. Esto hace que muchos inquilinos tengan que desembolsar tres o cuatro (contando el primer mes) mensualidades de renta antes de entrar en el piso alquilado.
Pues bien, cabe entender que si el contrato sustituye esa exigencia de garantía complementaria de dos meses de renta por el pago por el inquilino de un seguro de impago de rentas de alquiler, esa exigencia podría ser válida si va en beneficio del inquilino. Pero, ¿existe un beneficio para el inquilino?
La cuestión es que la fianza es un depósito que se recupera mientras que el pago de primas de seguro es un gasto cierto cada año.
Por ejemplo, si la renta es de 1.000 euros mensuales, la garantía complementaria de dos meses sería de 2.000 euros. Suponiendo un seguro de rentas con primas del 4%, el importe de la prima anual sería de 480 euros.
En cinco años, sin contar la inflación, se habrán pagado de primas de seguro 2.400 euros. Mientras que en el caso de entrega del depósito de 2.000 euros, este importe lo recuperaría el inquilino al final del contrato siempre que no haya pagos, años o deudas pendientes.
En todo caso, no es frecuente que la exigencia del pago de la prima de seguro se prevea en sustitución de la garantía complementaria sino además de. Será complicado mostrar que la inclusión de ese gasto se hace en beneficio del inquilino.
