Alquiler, subida generalizada de precios

Alquiler: el despertar de las capitales

La escalada de los precios del alquiler de vivienda ya no es cosa de las cinco ciudades más pobladas del país, ni de núcleos turísticos. Las subidas llegan con fuerza a capitales de provincia que hasta ahora no habían mostrado esta tendencia al alza, como vemos en la tabla de abajo.

Es un fenómeno habitual que los movimientos de precios de la vivienda se acaben trasladando a ciudades menos pobladas, pero llama la atención el alcance de algunas subidas.

Por ejemplo, en Córdoba, Zamora, Cáceres, Ávila, Lugo o Cuenca, todas con aumentos anuales del alquiler por encima del 10% (en precios de oferta a finales de marzo 2024 en el portal Idealista). Y por encima de todas, Segovia, que ha visto aumentar la renta mensual media en más del 22% en los últimos 12 meses. Al igual que Guadalajara (15,5%), puede estar viviendo un efecto de la onda de expansión de la subida de precios que padece Madrid desde hace años.

Informe sobre las barreras del alquiler.

Ante esas subidas, los inquilinos que buscan casa y quienes ven llegar a término sus contratos se ven confrontados a decisiones difíciles. Los arrendadores deben primar la seguridad y si tienen inquilinos que sean buenos pagadores se recomienda conservarlos.

El alquiler termina, ¿qué opciones tengo?

El mapa muestra la rentabilidad anual por alquiler de vivienda en las capitales de provincia (pase el ratón por el mapa para ver los datos).

Las reivindicaciones de OCU en vivienda social

La relación del alquiler con el empleo

España gana población y este es sin duda uno de los factores que influye en la demanda de vivienda. Pero la evolución del precio del alquiler por ciudades no siempre va ligada al dato demográfico. Segovia ha perdido incluso población entre 2021 y 2023.

Si miramos los datos de ocupación recogidos por la EPA vemos que el incremento anual de ocupados en el cuatro trimestre de 2023 fue del 8% en provincias como Soria, Lleida, Huelva o Málaga, y del 7% en Barcelona o Teruel. Y el incremento de empleo fue del 6% en provincias como Cádiz, Córdoba, Guipúzcoa o Vizcaya.

Como se ve en la tabla de abajo, tampoco hay una correlación directa entre el empleo y los precios, al menos en el corto plazo. A más largo plazo sí parece inevitable que una mejora en el empleo afecte a la demanda de vivienda y, si la oferta no acompaña podría traducirse en subidas de precios.

El precio del alquiler sube porque existe un desequilibrio claro entre una demanda creciente de vivienda y una oferta menguante.

Por ejemplo, en el caso de la ciudad de Málaga, la población creció un 3% en la ciudad de Málaga y un 6% en la provincia, entre el 1/1/2018 y el 1/1/2023. Y ya hemos dicho que el número de ocupados aumentó en un 8% en 2023: se traduce en más gente buscando casa.

También crece el turismo, donde Málaga es la 5ª provincia por el número de viajeros que recibe, con 6,2 millones en 2023 (tras Barcelona, Madrid, Baleares y Las Palmas, según el INE).

Frente a esa demanda creciente de vivienda, la oferta no acompaña: en 2023 se visaron 7.684 nuevas viviendas en la provincia de Málaga, lo que supone un 12% menos que en 2022 y un 22% menos que en 2019 (antes de la pandemia). Claro que no todo es nueva construcción: si miramos los visados para ampliación o reforma de viviendas, en 2023 su número cayó un 39% respecto a 2022 y un 42% respecto a 2019.

Si buscamos mejores precios de la vivienda hay que pedir a las administraciones que faciliten la puesta a disposición de más vivienda, de obra nueva y de reforma de la existente.

Dónde baja el alquiler

Junto a esas llamativas subidas también se aprecian otras capitales de provincia donde los precios no se han desbocado (¿aún?), e incluso varias ciudades donde los precios han bajado. Es el caso de Jaén, Huesca y sobre todo Teruel (-6%).

Precios de vivienda por barrios en Teruel.

Precios por barrios en Huesca.

Vea las cifras de variación en la tabla.