Utilizar la casa como despacho, ¿es causa de resolución del alquiler?

Domiciliar el despacho en la casa alquilada, ¿causa de resolución del alquiler?

Al hablar de alquiler de inmuebles hay un concepto relevante que es el alquiler de vivienda, en contraposición al alquiler para uso distinto de vivienda.

Este concepto se utiliza -con consecuencias importantes- tanto en la normativa civil sobre arrendamientos, la Ley de Arrendamientos Urbanos, como en la normativa fiscal sobre alquileres.

1. En la normativa civil, el alquiler de vivienda es clave para definir las reglas que rigen el contrato y la protección mínima al inquilino: su duración, la renta, el reparto de gastos y obligaciones, derechos de subrogación, etc.
2. En la normativa fiscal, el alquiler de vivienda permanente posibilita al arrendador la aplicación de una reducción en la tributación de las rentas en el IRPF, del 60% hasta finales de 2023 y del 50% a partir de 2024 (con posibilidad de ampliar el porcentaje en ciertos casos).

Ahora nos referimos a uno de los aspectos civiles: la posibilidad de resolver el contrato de alquiler cuando el inquilino usa también la casa alquilada con algún fin profesional.

Causas de resolución del alquiler de vivienda en la LAU: el uso primordial

La LAU considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Por otra parte, la misma LAU considera como una causa de resolución del contrato de alquiler de vivienda el hecho de que la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando como su cónyuge o hijos dependientes.

En el caso juzgado por la SAP Madrid de 3/3/2023, el inquilino hacía figurar en sus comunicaciones profesionales (email, linkedin, directorio del colegio de abogados) que tenía su despacho en la vivienda alquilada. La sociedad arrendadora quiso resolver el contrato de alquiler alegando que el inmueble no constituía la vivienda del arrendatario, pero su demanda fue rechazada en las dos instancias.

Sí se consideró probado que en esa dirección el inquilino demandado venía ejerciendo en España su profesión de abogado. Pero, aunque pudiera estar realizando labores propias de su profesión en su domicilio familiar, no resultó probado que ese fuera el único y exclusivo destino que le da al inmueble, y ni siquiera que sea el uso preferente o primordial que daba a la casa.

Es decir, los jueces se fijan en el uso preferente no en el uso exclusivo. Es compatible dar al piso un uso primordial de vivienda, aunque también se use a efectos profesionales. Por lo tanto, la demanda de resolución fue desestimada con imposición de costas a la sociedad arrendadora.

Esta solución difiere del criterio a efectos fiscales, donde si la vivienda alquilada se destina también a algún uso profesional del inquilino, no permite al arrendador aplicar la reducción del 60% en su IRPF.