l alquiler de inmuebles tras la venta forzosa de la finca
Hay que distinguir entre casos diversos: qué ocurre con el contrato de alquiler si se vende voluntariamente el inmueble o si se transmite por enajenación forzosa (por ejemplo, por ejecución de una hipoteca impagada). Y qué diferencias existen cuando el alquiler es de vivienda o es de local (finalidad distinta a vivienda).
Si el propietario quiere vender una vivienda alquilada, lea esta explicación: Vender una casa alquilada. El arrendador debe comunicar al inquilino la decisión de venta de la vivienda alquilada y la notificación tendrá un contenido obligatorio diferente en función de si en su momento se renunció o no al derecho de adquisición preferente del inquilino en el contrato de alquiler de vivienda.
Si la vivienda alquilada se adjudica a un nuevo propietario tras una enajenación forzosa, estas son las consecuencias:
Con la LAU de 1994, desde 1/1/1995, para vivienda, se admitía la persistencia del contrato si durante los cinco primeros años de su duración el derecho del arrendador quedara resuelto, entre otros casos, por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, en cuyo caso el arrendatario tenía derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpliesen los precitados cinco años. El adjudicatario de la finca en el proceso de enajenación forzosa ocupaba la plaza del arrendador original. Es el mismo régimen que rige para contratos de alquiler de vivienda actuales celebrados a partir del 6/3/2019, donde el contrato persiste los cinco primeros años o los 7 si el arrendador es persona jurídica.
Para el periodo comprendido entre el 6/6/2013 hasta el 5/3/2019, la LAU modificada previó que el alquiler quedara extinguido si se producía una enajenación forzosa fruto de una ejecución hipotecaria, salvo que el alquiler estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad. El tercero adquirente tenía derecho a recuperar la posesión del inmueble ya que el alquiler quedaba extinguido.
El problema de esta extinción del contrato de alquiler es que si el nuevo propietario no reclamaba la posesión (o no pide firmar un nuevo alquiler), el inmueble sigue siendo ocupado por el antiguo arrendatario, pero ahora en calidad de precarista (por tolerancia del propietario), y no se generaban rentas de alquiler.
Por este motivo, un inquilino de vivienda se libró de pagar 30 meses de renta (vea el caso).
Esta regulación es diferente si el contrato no se refiere a un alquiler de vivienda.
El efecto de la ejecución hipotecaria de un local en el contrato de alquiler
En un caso recientemente juzgado (STS de 15/11/2021), el contrato era de 2011 y recaía sobre un local. El arrendatario sí fue condenado a pagar la renta al nuevo propietario tras la ejecución hipotecaria.
El contrato de arrendamiento del local era de 1/12/2011, con una duración pactada de 12 años. En julio de 2013 la finca fue adjudicada al Banco Popular tras un procedimiento de ejecución hipotecaria instado por el Banco. La sociedad arrendataria compareció en el procedimiento para declarar que era arrendataria y tenía justo título para poseer el local.
En mayo de 2017 y en enero de 2018, el Banco dirigió sendos burofaxes a la arrendataria exigiéndole sin éxito el pago de las rentas pendientes desde agosto de 2013 (más de 300.000 euros). El Banco demandó a la arrendataria exigiendo el pago y el desahucio. Se produjeron una serie de vicisitudes procesales porque en el periodo de interposición de la demanda y en los meses posteriores se produjeron una serie de hechos: el inmueble fue cedido a la sociedad Aliseda (que en aquel momento gestionaba propiedades del Popular) y posteriormente el propio Banco Popular fue absorbido por el Santander. La reclamación siguió adelante por parte de Santander, pero solo hasta la cesión del inmueble a Aliseda, por lo que la cantidad reclamada se redujo y no se pidió la resolución del contrato, solo el pago de rentas debidas.
La cuestión llega hasta el Tribunal Supremo, quien dicta sentencia con fecha 15/11/2021 y condena a
El alquiler de inmuebles tras la venta forzosa de la finca
Hay que distinguir entre casos diversos: qué ocurre con el contrato de alquiler si se vende voluntariamente el inmueble o si se transmite por enajenación forzosa (por ejemplo, por ejecución de una hipoteca impagada). Y qué diferencias existen cuando el alquiler es de vivienda o es de local (finalidad distinta a vivienda).
Si el propietario quiere vender una vivienda alquilada, lea esta explicación: Vender una casa alquilada. El arrendador debe comunicar al inquilino la decisión de venta de la vivienda alquilada y la notificación tendrá un contenido obligatorio diferente en función de si en su momento se renunció o no al derecho de adquisición preferente del inquilino en el contrato de alquiler de vivienda.
Si la vivienda alquilada se adjudica a un nuevo propietario tras una enajenación forzosa, estas son las consecuencias:
Con la LAU de 1994, desde 1/1/1995, para vivienda, se admitía la persistencia del contrato si durante los cinco primeros años de su duración el derecho del arrendador quedara resuelto, entre otros casos, por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, en cuyo caso el arrendatario tenía derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpliesen los precitados cinco años. El adjudicatario de la finca en el proceso de enajenación forzosa ocupaba la plaza del arrendador original. Es el mismo régimen que rige para contratos de alquiler de vivienda actuales celebrados a partir del 6/3/2019, donde el contrato persiste los cinco primeros años o los 7 si el arrendador es persona jurídica.
Para el periodo comprendido entre el 6/6/2013 hasta el 5/3/2019, la LAU modificada previó que el alquiler quedara extinguido si se producía una enajenación forzosa fruto de una ejecución hipotecaria, salvo que el alquiler estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad. El tercero adquirente tenía derecho a recuperar la posesión del inmueble ya que el alquiler quedaba extinguido.
El problema de esta extinción del contrato de alquiler es que si el nuevo propietario no reclamaba la posesión (o no pide firmar un nuevo alquiler), el inmueble sigue siendo ocupado por el antiguo arrendatario, pero ahora en calidad de precarista (por tolerancia del propietario), y no se generaban rentas de alquiler.
Por este motivo, un inquilino de vivienda se libró de pagar 30 meses de renta (vea el caso).
Esta regulación es diferente si el contrato no se refiere a un alquiler de vivienda.
El efecto de la ejecución hipotecaria de un local en el contrato de alquiler
En un caso recientemente juzgado (STS de 15/11/2021), el contrato era de 2011 y recaía sobre un local. El arrendatario sí fue condenado a pagar la renta al nuevo propietario tras la ejecución hipotecaria.
El contrato de arrendamiento del local era de 1/12/2011, con una duración pactada de 12 años. En julio de 2013 la finca fue adjudicada al Banco Popular tras un procedimiento de ejecución hipotecaria instado por el Banco. La sociedad arrendataria compareció en el procedimiento para declarar que era arrendataria y tenía justo título para poseer el local.
En mayo de 2017 y en enero de 2018, el Banco dirigió sendos burofaxes a la arrendataria exigiéndole sin éxito el pago de las rentas pendientes desde agosto de 2013 (más de 300.000 euros). El Banco demandó a la arrendataria exigiendo el pago y el desahucio. Se produjeron una serie de vicisitudes procesales porque en el periodo de interposición de la demanda y en los meses posteriores se produjeron una serie de hechos: el inmueble fue cedido a la sociedad Aliseda (que en aquel momento gestionaba propiedades del Popular) y posteriormente el propio Banco Popular fue absorbido por el Santander. La reclamación siguió adelante por parte de Santander, pero solo hasta la cesión del inmueble a Aliseda, por lo que la cantidad reclamada se redujo y no se pidió la resolución del contrato, solo el pago de rentas debidas.
La cuestión llega hasta el Tribunal Supremo, quien dicta sentencia con fecha 15/11/2021 y condena a la arrendataria a pagar las rentas debidas que no estuviesen prescritas.
Para estos casos, la LAU solo preveía – a falta de pacto contrario- que para que el adquirente del local no se subrogue en la posición del arrendador, debería reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La LAU no se refiere expresamente a enajenaciones forzosas de locales (como sí hace cuando habla de alquileres de vivienda). Por eso ha habido diversas posiciones jurídicas sobre la cuestión.
El TS afirma que en este punto no es posible aplicar por analogía la regulación protectora que se aplica a los alquileres de vivienda. Hay que distinguir la venta voluntaria de la enajenación forzosa. En la primera, se vende por voluntad del arrendador y se debe proteger al arrendatario. Pero en la segunda se vende por fuerza, por efecto del derecho de otros (no por voluntad del arrendador). Para vivienda, la redacción original de la LAU (aplicable al caso por fecha del contrato) protegía al inquilino durante los 5 primeros años. Pero en caso de alquiler de locales no. En ausencia de pacto expreso, aquí se aplica el régimen común del código civil.
El código civil dice que el adquirente de la finca alquilada tiene derecho a que termine el alquiler vigente, salvo pacto contrario o salvo que el alquiler estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad. Si se extingue el derecho del arrendador, se puede resolver el alquiler. Los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca en este caso la extinción del arrendamiento a instancia de aquél.
Si el adquirente no pide la resolución, se produce la subrogación en la posición del arrendador, y el contrato continúa. Como el Banco no ejerció su derecho a exigir la terminación del contrato, el alquiler prosiguió. No existe precario (utilización gratuita tolerada) sino arrendamiento.
La falta de exigencia de las rentas durante un periodo de tiempo no se considera en todo caso una renuncia. La renuncia de derechos ha de ser clara, terminante e inequívoca. Lo que no se aprecia en la conducta del Banco en el caso juzgado.
En definitiva, se condena a la sociedad arrendataria a pagar al Santander las rentas no prescritas desde que el Popular se adjudicó el inmueble hasta que luego fue transmitido a la sociedad Aliseda. Un total de 220.000 euros más IVA.
