El alquiler y la ejecución hipotecaria del inmueble

l alquiler de inmuebles tras la venta forzosa de la finca

Hay que distinguir entre casos diversos: qué ocurre con el contrato de alquiler si se vende voluntariamente el inmueble o si se transmite por enajenación forzosa (por ejemplo, por ejecución de una hipoteca impagada). Y qué diferencias existen cuando el alquiler es de vivienda o es de local (finalidad distinta a vivienda).

Si el propietario quiere vender una vivienda alquilada, lea esta explicación: Vender una casa alquilada. El arrendador debe comunicar al inquilino la decisión de venta de la vivienda alquilada y la notificación tendrá  un contenido obligatorio diferente en función de si en su momento se renunció o no al derecho de adquisición preferente del inquilino en el contrato de alquiler de vivienda.

Si la vivienda alquilada se adjudica a un nuevo propietario tras una enajenación forzosa, estas son las consecuencias:

Con la LAU de 1994, desde 1/1/1995, para vivienda, se admitía la persistencia del contrato si durante los cinco primeros años de su duración el derecho del arrendador quedara resuelto, entre otros casos, por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, en cuyo caso el arrendatario tenía derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpliesen los precitados cinco años. El adjudicatario de la finca en el proceso de enajenación forzosa ocupaba la plaza del arrendador original. Es el mismo régimen que rige para contratos de alquiler de vivienda actuales celebrados a partir del 6/3/2019, donde el contrato persiste los cinco primeros años o los 7 si el arrendador es persona jurídica.

Para el periodo comprendido entre el 6/6/2013 hasta el 5/3/2019, la LAU modificada previó que el alquiler quedara extinguido si se producía una enajenación forzosa fruto de una ejecución hipotecaria, salvo que el alquiler estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad. El tercero adquirente tenía derecho a recuperar la posesión del inmueble ya que el alquiler quedaba extinguido.

El problema de esta extinción del contrato de alquiler es que si el nuevo propietario no reclamaba la posesión (o no pide firmar un nuevo alquiler), el inmueble sigue siendo ocupado por el antiguo arrendatario, pero ahora en calidad de precarista (por tolerancia del propietario), y no se generaban rentas de alquiler.

Por este motivo, un inquilino de vivienda se libró de pagar 30 meses de renta (vea el caso).

Esta regulación es diferente si el contrato no se refiere a un alquiler de vivienda.

El efecto de la ejecución hipotecaria de un local en el contrato de alquiler

En un caso recientemente juzgado (STS de 15/11/2021), el contrato era de 2011 y recaía sobre un local. El arrendatario sí fue condenado a pagar la renta al nuevo propietario tras la ejecución hipotecaria.

El contrato de arrendamiento del local era de 1/12/2011, con una duración pactada de 12 años. En julio de 2013 la finca fue adjudicada al Banco Popular tras un procedimiento de ejecución hipotecaria instado por el Banco. La sociedad arrendataria compareció en el procedimiento para declarar que era arrendataria y tenía justo título para poseer el local.

En mayo de 2017 y en enero de 2018, el Banco dirigió sendos burofaxes a la arrendataria exigiéndole sin éxito el pago de las rentas pendientes desde agosto de 2013 (más de 300.000 euros). El Banco demandó a la arrendataria exigiendo el pago y el desahucio. Se produjeron una serie de vicisitudes procesales porque en el periodo de interposición de la demanda y en los meses posteriores se produjeron una serie de hechos: el inmueble fue cedido a la sociedad Aliseda (que en aquel momento gestionaba propiedades del Popular) y posteriormente el propio Banco Popular fue absorbido por el Santander. La reclamación siguió adelante por parte de Santander, pero solo hasta la cesión del inmueble a Aliseda, por lo que la cantidad reclamada se redujo y no se pidió la resolución del contrato, solo el pago de rentas debidas.

La cuestión llega hasta el Tribunal Supremo, quien dicta sentencia con fecha 15/11/2021 y condena a