El inquilino se libra de pagar 30 meses de renta

El inquilino se libra de pagar más de 30 meses de renta

Una nueva sentencia del Supremo, de 1 de junio de 2021, considera que la enajenación forzosa de una vivienda alquilada durante el periodo de vigencia de una modificación de la LAU extingue el contrato y exime al inquilino del pago de la renta.

Se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda con fecha de 28/5/2014, por cinco años, firmado con una sociedad. La vivienda fue posteriormente adjudicada a SAREB tras un procedimiento de ejecución hipotecaria, en septiembre de 2014.

El arrendatario no abonó las rentas entre los meses de octubre de 2014 a mayo de 2017, con una deuda de algo más de 18.000 euros.

SAREB demandó al arrendatario. El juez de 1ª instancia desestimó la demanda al interpretar que como el contrato de arrendamiento no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, se había extinguido tras la ejecución hipotecaria. El antiguo arrendatario había pasado a la posición de precarista, al carecer de título la ocupación de la vivienda una vez extinguido el arrendamiento por efecto de la ley.

La Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria estimó el recurso de SAREB. Consideró que el contrato de arrendamiento seguía vigente y que era SAREB quien tenía derecho a percibir las rentas a partir del momento en que se le adjudicó el inmueble.

El arrendatario acudió al Supremo, quien dictó sentencia con fecha 1 de junio de 2021.

La ley vigente en ese momento era muy clara

Hay que decir que en la fecha de la firma del contrato estaba vigente una redacción del artículo 13 de la LAU que ha sido modificada posteriormente (a partir del 6 de junio de 2019). Es aquella redacción la que es objeto de interpretación por el Supremo en esta sentencia.

Ese artículo 13 de la LAU en la redacción aplicable en 2014 decía que el arrendamiento quedará extinguido si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, salvo que el contrato de alquiler hubiera sido inscrito en el registro de la Propiedad.

Esa extinción del contrato de arrendamiento en caso de enajenación forzosa se produce por efecto de la misma Ley. El contrato de arrendamiento quedó extinguido. El ocupante de la vivienda ya no era un arrendatario sino un ocupante en situación de precario, es decir sin un título jurídico que justifique la posesión de la vivienda. Desde la enajenación forzosa de la vivienda y su adquisición por SAREB, el arrendatario no ha pagado renta alguna al nuevo propietario, y no consta que SAREB se la exigiese antes de presentar la demanda.

La ejecución forzosa provocó que el contrato de arrendamiento se extinguiera porque así lo decía la LAU expresamente en la redacción vigente en ese momento. Tras adjudicarse el piso, SAREB debería haber exigido el desalojo de los ocupantes o haber concertado con ellos un nuevo contrato de alquiler. No hizo nada de eso, y el contrato inicial de alquiler concertado con el anterior propietario se extinguió. Pasaron dos años y medio sin que SAREB instara el desahucio ni reclamara rentas atrasadas, y ahora no es posible “revivir” un contrato que había terminado por efecto de la Ley.

En consecuencia, el Supremo da la razón al antiguo arrendatario en el sentido de que no debe pagar rentas por el periodo que le reclaman. Pero sí se le condena al desalojo de la finca porque el contrato inicial de arrendamiento estaba extinguido desde la enajenación forzosa.

El actual artículo 13 de la LAU

Desde el 6 de junio de 2019, en caso de que el arrendador pierda su derecho por enajenación forzosa del inmueble, la redacción vigente de la LAU permite al arrendatario continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años (o 7 si el arrendador fuera persona jurídica). Es decir, el arrendamiento no se extingue automáticamente como sí ocurría en los alquileres concertados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019.

En estos casos, quien se adjudique la vivienda alquilada debe comunicar al inquilino que él es el nuevo propietario, a efectos de cobrar la renta. Porque el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior. También cabe que las dos partes acuerden un nuevo contrato de alquiler, pero deberá hacerse con el consentimiento del inquilino, que tiene derecho a permanecer en el mismo contrato durante los cinco años (o siete) que hemos comentado.