Vivienda ejecutada y subsistencia del alquiler
SAREB demandó al inquilino de una vivienda por impago del alquiler, pidiendo el desahucio y reclamando 17.900 euros por rentas impagadas.
La demanda fue desestimada en primera instancia pero la Audiencia Provincial de Las Palmas sí condenó al inquilino, quien recurrió ante el Supremo (STS 1 de marzo 2021).
El contrato era de marzo de 2014. SAREB pasó a ser propietaria en septiembre de 2014 tras serle adjudicada la vivienda en un proceso de ejecución hipotecaria. La renta inicial era de 570 euros mensuales y los inquilinos no la abonaron desde el mes de octubre de 2014 hasta mayo de 2017.
La discusión se centra en el efecto que tuvo la enajenación forzosa de la casa alquilada respecto del contrato de alquiler. El contrato no estaba inscrito en el Registro de la propiedad y en la reforma de la LAU que se hizo en junio de 2013 se decía que el arrendamiento (no inscrito antes de la hipoteca) quedaría extinguido si el derecho del arrendador quedara resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria.
Ante tal previsión legal (que ya no está vigente desde junio de 2019), el Supremo entiende que el contrato de alquiler quedó extinguido ipso iure con la adjudicación de la casa a SAREB y que los inquilinos pasaron a estar desde entonces en situación de precario, poseyendo la vivienda por condescendencia del nuevo titular.
No había arrendamiento sino precario
El precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde. No tenemos un título jurídico que justifique nuestra posesión (no somos ni dueños ni usufructuarios ni arrendatarios), bien porque no lo hemos tenido nunca o porque lo hemos perdido.
Aquí los inquilinos poseían inicialmente la vivienda a título de arrendatarios. Pero con la ejecución de la vivienda por impago de la hipoteca por el propietario, el contrato de alquiler se extinguió porque así lo preveía la Ley en ese momento. Y los que antes eran inquilinos pasaron a ser “precaristas”. Desde entonces no se pagaron rentas al nuevo propietario. No consta que SAREB reclamara las rentas ni que propusiera a los inquilinos que firmaran un nuevo contrato de alquiler.
SAREB se defendió diciendo que el inquilino acudió al proceso de ejecución hipotecaria para presentarse como inquilino con derecho a la posesión de la vivienda, y SAREB permitió que siguieran en la casa “como arrendatarios”.
Lo que dice el Supremo es que la Ley (la vigente entonces) no deja al nuevo propietario
Vivienda ejecutada y subsistencia del alquiler
SAREB demandó al inquilino de una vivienda por impago del alquiler, pidiendo el desahucio y reclamando 17.900 euros por rentas impagadas.
La demanda fue desestimada en primera instancia pero la Audiencia Provincial de Las Palmas sí condenó al inquilino, quien recurrió ante el Supremo (STS 1 de marzo 2021).
El contrato era de marzo de 2014. SAREB pasó a ser propietaria en septiembre de 2014 tras serle adjudicada la vivienda en un proceso de ejecución hipotecaria. La renta inicial era de 570 euros mensuales y los inquilinos no la abonaron desde el mes de octubre de 2014 hasta mayo de 2017.
La discusión se centra en el efecto que tuvo la enajenación forzosa de la casa alquilada respecto del contrato de alquiler. El contrato no estaba inscrito en el Registro de la propiedad y en la reforma de la LAU que se hizo en junio de 2013 se decía que el arrendamiento (no inscrito antes de la hipoteca) quedaría extinguido si el derecho del arrendador quedara resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria.
Ante tal previsión legal (que ya no está vigente desde junio de 2019), el Supremo entiende que el contrato de alquiler quedó extinguido ipso iure con la adjudicación de la casa a SAREB y que los inquilinos pasaron a estar desde entonces en situación de precario, poseyendo la vivienda por condescendencia del nuevo titular.
No había arrendamiento sino precario
El precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde. No tenemos un título jurídico que justifique nuestra posesión (no somos ni dueños ni usufructuarios ni arrendatarios), bien porque no lo hemos tenido nunca o porque lo hemos perdido.
Aquí los inquilinos poseían inicialmente la vivienda a título de arrendatarios. Pero con la ejecución de la vivienda por impago de la hipoteca por el propietario, el contrato de alquiler se extinguió porque así lo preveía la Ley en ese momento. Y los que antes eran inquilinos pasaron a ser “precaristas”. Desde entonces no se pagaron rentas al nuevo propietario. No consta que SAREB reclamara las rentas ni que propusiera a los inquilinos que firmaran un nuevo contrato de alquiler.
SAREB se defendió diciendo que el inquilino acudió al proceso de ejecución hipotecaria para presentarse como inquilino con derecho a la posesión de la vivienda, y SAREB permitió que siguieran en la casa “como arrendatarios”.
Lo que dice el Supremo es que la Ley (la vigente entonces) no deja al nuevo propietario “permitir” o no que siga el inquilino. Por ley, el contrato de alquiler se extingue con la adjudicación de la vivienda. Ya no hay contrato de alquiler vigente.
Dice el Supremo que esta situación no comporta una desprotección de los derechos del nuevo propietario. Ante la ineficacia sobrevenida del título arrendaticio, SAREB podría instar el desalojo de la finca precisamente por encontrarse el ocupante, antiguo arrendatario, en situación de precario. O podría proponer la firma de un nuevo contrato de alquiler, si ambas partes quieren.
“Lo que no cabe es que ante el impago de la renta arrendaticia iniciado con el cambio de propietario por la adjudicación de la finca en ejecución hipotecaria y el aquietamiento durante un periodo de más de dos años y medio (entre octubre de 2014 y mayo de 2017) del nuevo propietario sin instar el desahucio ni reclamarlas rentas atrasadas, se pretenda que reviva una relación arrendaticia que feneció automáticamente por ministerio de la ley al consumarse la enajenación forzosa de la finca”.
Conclusión: qué dice la Ley ahora
Se desestima la demanda de reclamación de las rentas por estar extinguido el contrato de alquiler. SAREB hubiera podido reclamar de otro modo el perjuicio sufrido por la ocupación del inmueble durante esos años. Sí se condena a los ocupantes (que no inquilinos) al desalojo de la vivienda, al haberse extinguido el arrendamiento por su enajenación forzosa.
En la actualidad la LAU ha cambiado. Desde el 6/3/2019 el contrato de alquiler de vivienda esta “blindado” durante los cinco primeros años (o siete si el arrendador es persona jurídica), aunque la vivienda se venda en un procedimiento de ejecución forzosa, sin necesidad de que el contrato de alquiler estuviera inscrito previamente en el Registro de la propiedad.
Si el arrendador vende la casa durante la vigencia del contrato de alquiler, el nuevo comprador queda subrogado en la posición del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior fuese persona jurídica. Incluso si las partes hubieran estipulado que la venta de la vivienda extinguirá el arrendamiento.
Atención: si el arrendador no es propietario sino solo usufructuario, el alquiler sí se extingue al término del derecho del arrendador.
