El alquiler en caso de ejecución de la vivienda

Vivienda ejecutada y subsistencia del alquiler

SAREB demandó al inquilino de una vivienda por impago del alquiler, pidiendo el desahucio y reclamando 17.900 euros por rentas impagadas.

La demanda fue desestimada en primera instancia pero la Audiencia Provincial de Las Palmas sí condenó al inquilino, quien recurrió ante el Supremo (STS 1 de marzo 2021).

El contrato era de marzo de 2014. SAREB pasó a ser propietaria en septiembre de 2014 tras serle adjudicada la vivienda en un proceso de ejecución hipotecaria. La renta inicial era de 570 euros mensuales y los inquilinos no la abonaron desde el mes de octubre de 2014 hasta mayo de 2017.

La discusión se centra en el efecto que tuvo la enajenación forzosa de la casa alquilada respecto del contrato de alquiler. El contrato no estaba inscrito en el Registro de la propiedad y en la reforma de la LAU que se hizo en junio de 2013 se decía que el arrendamiento (no inscrito antes de la hipoteca) quedaría extinguido si el derecho del arrendador quedara resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria.

Ante tal previsión legal (que ya no está vigente desde junio de 2019), el Supremo entiende que el contrato de alquiler quedó extinguido ipso iure con la adjudicación de la casa a SAREB y que los inquilinos pasaron a estar desde entonces en situación de precario, poseyendo la vivienda por condescendencia del nuevo titular.

No había arrendamiento sino precario

El precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde. No tenemos un título jurídico que justifique nuestra posesión (no somos ni dueños ni usufructuarios ni arrendatarios), bien porque no lo hemos tenido nunca o porque lo hemos perdido.

Aquí los inquilinos poseían inicialmente la vivienda a título de arrendatarios. Pero con la ejecución de la vivienda por impago de la hipoteca por el propietario, el contrato de alquiler se extinguió porque así lo preveía la Ley en ese momento. Y los que antes eran inquilinos pasaron a ser “precaristas”. Desde entonces no se pagaron rentas al nuevo propietario. No consta que SAREB reclamara las rentas ni que propusiera a los inquilinos que firmaran un nuevo contrato de alquiler.

SAREB se defendió diciendo que el inquilino acudió al proceso de ejecución hipotecaria para presentarse como inquilino con derecho a la posesión de la vivienda, y SAREB permitió que siguieran en la casa “como arrendatarios”.

Lo que dice el Supremo es que la Ley (la vigente entonces) no deja al nuevo propietario