La actualización de la renta de alquileres de vivienda en 2025
Los precios medios de los nuevos alquileres de vivienda siguen subiendo. Hasta marzo de 2025, el precio medio en España subió un 9,6% anual, según el portal Fotocasa. Por ciudades, según el portal Idealista, la subida anual en abril de 2025 fue del 12,5% en Barcelona, del 11,7% en Madrid y del 12% en Valencia. Citamos los portales más utilizados porque son la referencia de precios que encuentra quien busque firmar un alquiler en cada momento.
Nota: Según una estadística oficial "experimental" del INE, los precios de la vivienda alquilada subieron un 2,6% en 2023, muy por debajo de lo que muestran los datos de los portales inmobiliarios. Los nuevos contratos subieron los precios un 4,1% en aquel año según el INE. Lamentablemente, esto no es lo que se encuentra la persona que va a buscar un piso en alquiler.
A efectos prácticos para el arrendador y para el inquilino, en contratos vigentes, la renta se puede actualizar cada año. ¿Cómo se hace? ¿Qué indice se aplica? ¿Qué tiene que hacer el propietario para actualizar la renta?
Dudas sobre la actualización de rentas de alquiler.
Tradicionalmente se había utilizado el IPC pero la escalada de la inflación hizo que el Gobierno impusiera límites extraordinarios desde abril de 2022. En 2024 la actualización de la renta de alquiler estaba limitada al 3%, con posibilidad para los pequeños arrendadores de pactar otras subidas.
En 2025 se aprobó un nuevo índice que publica el INE. Para los contratos de alquiler que se firmaron desde el 26 de mayo de 2023 se les aplica un índice específico, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), aprobado por una resolución de la presidencia del INE.
Esos contratos que se renueven en el mes de julio 2025 podrán actualizar su renta con el 1,99%.
Si el contrato de alquiler es de fecha anterior al 26 de mayo de 2023, la actualización anaul de la renta se hace con el IPC. El IPC que se plica a la actualización que se haga en junio es el 2,0%, que es el IPC del mes de mayo, publicado por el INE el 13 de junio.
La actualización no es automática ni obligatoria si no la pide una de las partes. Para actualizar, el arrendador debe comunicar la subida al inquilino, como vemos más adelante.
| ACTUALIZAR LA RENTA DEL ALQUILER EN 2025 | ||
|---|---|---|
| Mes de actualización | IRAV | IPC |
| Enero | 2,20% | 2,40% |
| Febrero | 2,28% | 2,80% |
| Marzo | 2,19% | 2,90% |
| Abril | 2,08% | 3,00% |
| Mayo | 1,98% | 2,30% |
| Junio | 2,09% | 2,20% |
| El IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) y el IPC los publica el INE a mediados de cada mes. | ||
Índices de actualización de precios del alquiler en 2025
Modelo de comunicación de la renta actualizada en 2025.
¿A qué contratos de alquiler se aplica el IRAV?
El índice se calcula como el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, elaborada según la metodología aprobada. Cada mes lo publicará el INE.
Atención: no afecta a todos los contratos de alquiler de vivienda. Se aplica a todos los contratos de alquiler de vivienda firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, desde el 26 de mayo de 2023. Para los anteriores, el límite será el IPC.
El IPC aplicable a los contratos que se renuevan en junio es el del mes de abril 2025: el 2,2%.
Si el contrato es posterior al 26 de mayo de 2023, la actualización en junio será del 2,09%, que corresponde al IRAV de abril.
Por tanto, si su alquiler de vivienda se firmó antes del 26 de mayo de 2023, cuando toque actualizar la renta anual se aplicará el IPC.
Y recuerde que la Ley de Arrendamientos Urbanos sigue diciendo que para aplicar la nueva renta es obligatorio habérsela comunicado al inquilino en el mes anterior.
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER EN CUATRO CAPITALES, MARZO 2025 (€/m2 al mes)
Para que esto quede claro de manera estable (no provisional) debería modificarse el artículo 18 de la LAU, que sigue poniendo al IPC como límite máximo de actualización de la renta. Pero las dificultades parlamentarias para aprobar nuevas leyes hacen que toda esta normativa se vaya haciendo con parches, lo que provoca distintas interpretaciones posibles.
Según la Encuesta OCU del alquiler, dos de cada tres caseros particulares no hacían la actualización anual de la renta hasta 2023. En todo caso, la principal preocupación de los pequeños arrendadores no es el índice de actualización anual de la renta sino la posibilidad de poder recuperar sus propiedades en caso de impago o de otros problemas. No contribuye a ello la nueva prórroga de los desahucios hasta finales de 2025.