Cuánto se sube el alquiler en 2024
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el límite máximo que se aplica a la actualización anual de la renta de los alquileres de vivienda. Siempre hay que mirar lo que dice el contrato: si el contrato no prevé expresamente la actualización anual de la renta, no se hace ninguna actualización y la renta permanece igual durante toda la duración del contrato.
La mayoría de los contratos de alquiler utilizan el IPC como referencia para esas actualizaciones. Pero podrían utilizarse otras referencias. En todo caso, la LAU dice que el IPC es el límite máximo para las actualizaciones:
“el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato”.
En 2024 hay un límite especial a la subida de la renta. ¿Se puede aplicar ahora una actualización de rentas de años anteriores? Se lo explicamos.
Atención: la subida solo se aplica desde el mes siguiente al que se ha hecho la comunicación de la actualización al inquilino. Sin comunicación, no hay subida. Son muchos los arrendadores que no aplican subidas cada año, casi dos de cada tres. Vea abajo un modelo de escrito para comunicar la subida.
Subida generalizada de precios del alquiler.
Qué ocurre si la renta no se actualizó en años pasados
¿Se puede aplicar ahora una subida correspondiente a años anteriores? En principio, juegan dos cosas:
- Cada año se tiene derecho a actualizar la renta en el mes en que en contrato cumple años. El caso más habitual (lo que contempla el 95% de los contratos) es que la subida se haga con el IPC (con la Ley actual la subida nunca podría ser superior a ese IPC). SALVO en los años 2022, 2023 y 2024, donde existe un límite distinto (2% en 2022 y 2023, y 3% en 2024; todo ello salvo pacto expreso en contra, posible para los pequeños arrendadores).
- Aunque se tenga ese derecho, la subida legal NO se aplica hasta el mes siguiente a aquel en el que el arrendador la comunica al inquilino.
Si en 2022 y 2023 no se hizo ninguna subida de la renta, y en junio de 2024 se quiere hacer una actualización, es posible acumular las subidas de años anteriores.
Hay que comunicar al inquilino las tres subidas que se aplican: la que corresponde a 2022 (2%), la que corresponde a 2023 (2%) y la de 2024 (3%). La nueva renta se aplicaría desde el mes siguiente al de su comunicación al inquilino.
Esta posibilidad de “traer” actualizaciones de renta de años anteriores, que no se comunicaron ni aplicaron en su momento, no es indefinida (no te puedes remontar a subidas de 2015, por ejemplo): es posible hasta el límite general de 5 años para la prescripción.
Dicho esto, que marca las posibilidades legales de actualización, lo que están haciendo muchos arrendadores e inquilinos es pactar las subidas. Teniendo en cuenta también otros aspectos, como si se quiere luego seguir con el alquiler más allá de los 5 años o si se van a realizar obras de mejora, por ejemplo.
Si el inquilino quiere seguir en esa vivienda y queda poco tiempo para el final del contrato, está más dispuesto a pactar una actualización de la renta. Porque la alternativa es dejar ese alquiler, salir al mercado y encontrarse posiblemente con precios que son un 20% superiores, o más, al que tenía en ese contrato.
Cuándo se aplica el Índice de Garantía de la Competitividad
La LAU prevé también un caso poco frecuente: que el contrato contemple la actualización anual de la renta pero no fije una referencia. En ese caso se aplica el IGC (Índice de Garantía de la Competitividad), que en junio de 2024 ha sido del -0,42%, aunque este IGC está legalmente topado por abajo en el 0% y por arriba en el 2%. Es muy poco frecuente encontrar contratos que prevean la actualización de rentas y no digan qué referencia utilizar. Y es poco frecuente encontrar contratos que utilicen el IGC como índice para actualizaciones de renta.
El límite especial del 3% para 2024
Medidas especiales para el alquiler en 2024.
Suponiendo que el contrato de alquiler recoge la actualización de la renta con el IPC, hay que mirar cuál es el IPC vigente en el momento en que el contrato cumple el año o lo sucesivos años. Por ejemplo, en el mes de abril de 2024 el IPC fue del 3,3%, en julio de 2024 fue del 2,8% y en septiembre el 1,5%.
Si el contrato dice que la renta se actualiza con el IPC, se aplica el IPC, pero con una limitación. Con carácter extraordinario, para 2024 se aplica un límite especial del 3% para la actualización de la renta. Cuando el arrendador no se considera gran tenedor, es posible pactar una subida diferente, pero si no llegan a un acuerdo la renta no podrá subir más del 3%.
Si el IPC es inferior al 3%, para 2024 se aplica el IPC, salvo que pacten otra cosa de común acuerdo.
Vea un modelo de escrito para comunicar la subida de la renta en 2024.