En enero se registraron un 2,9% más de hipotecas sobre viviendas
La estadística del INE sobre hipotecas registradas en enero de 2023 muestra un incremento anual del 2,9% en el número de hipotecas sobre viviendas, hasta un total de 37.435 hipotecas. Un 67% de estas hipotecas se contrataron a tipo fijo.
El propio INE cifró las ventas registradas de vivienda en el mismo mes en 56.372 (+6,6% anual).
Estos datos muestran un repunte de actividad en el cierre de 2022, cuya continuidad habrá que confirmar en los meses venideros. Entre tanto, el Euribor sigue su senda ascendente, acercando su media del mes de marzo al 3,7 cuando en febrero cerró en el 3,534% y en enero en el 3,337%. Recordemos que hace un año el Euribor cerró el mes de marzo de 2022 en el -0,237%, último mes en negativo antes de su escalada vertical.
Las mejores hipotecas a tipo fijo en marzo 2023.
Ventas e hipotecas sobre vivienda se ralentizan en 2023
Como ya comentamos, los datos ofrecidos sobre el mes de enero por el notariado no fueron tan positivos, con caídas de las ventas de vivienda del 7,3% anual en las escrituras firmadas. La bajada del número de hipotecas sobre vivienda fue del 16% según el dato del Notariado. Esta tendencia debería reflejarse en las cifras del INE del mes próximo, ya que como es sabido el INE recoge datos de contratos que acceden al Registro de la Propiedad, en un momento posterior a su firma en escrituras.
La bajada es lógica porque las hipotecas se han encarecido para los nuevos adquirentes. También para quienes tienen un tipo variable en sus hipotecas vivas, a medida que se ven afectadas por la renovación anual o semestral. El Banco de España recoge previsiones de “descenso generalizado de la demanda de crédito” para este inicio de 2023, que iría parejo a “una nueva ralentización de la inversión en vivienda en el primer trimestre de 2023”.
El problema de los hipotecados a tipo variable no ha aflorado a la vista, aún. En un primer momento las diferencias de cuotas se cubren con ahorros que se incrementaron durante la pandemia, pero es esperable que llegue un momento en que las dificultades de pago por los hogares afectados se hagan patentes. El incremento del coste de la hipoteca se une a otros aumentos de costes familiares (alimentación, energía, comunidad de propietarios, etc.), con una inflación media en 2022 del 8,3%, que no se ven compensados por subidas salariales.
Bajada del precio de vivienda en 2023
Esperamos una bajada del precio de la vivienda en 2023 por la menor capacidad de compra de los hogares. La subida de tipos de interés ofrece a los inversores alternativas de inversión con menos riesgo. Los análisis de precios por barrios que realizamos muestran que más del 95% de las 200 zonas estudiadas nos aparecen ahora como caras o muy caras según nuestro modelo de cálculo basado en rentabilidades esperadas por alquiler. Vea el caso de Madrid o Valencia, por ejemplo.
Estas previsiones a la baja son también objeto de estudio por diversas entidades financieras como Standard & Poor’s, el Deutsche Bank o el propio FMI.
El Banco de España explica la “fortaleza” del precio de la vivienda en nuestro país por las limitaciones de la oferta respecto de la demanda, pero también señala la primera caída trimestral del precio en el cuarto trimestre de 2022 (-0,8%).
En 2022, al calor de las buenas cifras demográficas (+276.000 mayores de 24 años en el país) y del empleo (+ 279.000 ocupados), se crearon 211.000 nuevos hogares en España según la EPA, mientras que solo se terminaron 89.000 nuevas viviendas. Este desequilibrio pesa sobre los precios del alquiler e impide que pueda darse una corrección fuerte del precio de la vivienda nueva a corto plazo, condicionada también por el incremento de los costes de la edificación (12% en 2022).
En el Consenso Económico del primer trimestre de 2023 que publica PWC, el 78% de panelistas preveían un descenso de la demanda de vivienda por parte de las familias en España. Es un porcentaje elevado pero algo inferior al que marcó el cuarto trimestre de 2022 (85,6%).