La consideración de consumidor en hipotecas

Hipoteca para financiar un local y consideración de consumidor

Si piensa pedir una hipoteca con alguna finalidad ligada a una actividad profesional, aunque sea futura (abrir un negocio, por ejemplo), debe ser especialmente cuidadoso con las condiciones. Bueno, debería ser igual de cuidadoso que con la compra de su vivienda, por ejemplo, con el agravante de que no gozará del plus de protección que los jueces dan a quien goza de la condición de consumidor.

El concepto de "consumidor" se interpreta de forma restrictiva. Se mira la posición de la persona en un contrato determinado y según la naturaleza y la finalidad de este contrato concreto. No se tiene en cuenta la situación subjetiva de dicha persona, ya que una misma persona puede ser considerada consumidor respecto de ciertas operaciones y operador económico respecto de otras.

Veamos el requisito para que nos consideren consumidor en hipotecas, qué ocurre cuando una hipoteca tiene una finalidad doble y qué consecuencias conlleva el hecho de no ser considerado consumidor. Lo explicamos con dos ejemplos reales.

Luis y Ana concertaron en 2009 un préstamo hipotecario sobre un local que era propiedad de Luis y con esa operación unificaron una serie de deudas. La hipoteca tenía una cláusula suelo del 6%. Años más tarde, en 2016, ambos firmaron un acuerdo con la entidad bancaria para bajar la cláusula suelo al 2,75%. El acuerdo daba por válidas las condiciones del préstamo desde su firma inicial.

Reducir el suelo y renunciar a acciones judiciales.

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Presentan una demanda por cláusulas abusivas

Sin embargo, en 2017 Luis y Ana presentaron una demanda contra la entidad financiera para pedir la nulidad de la cláusula suelo y exigir la devolución de todas las cantidades cobradas de más desde el inicio. Tanto en primera instancia como en apelación los jueces les dieron la razón. La entidad financiera acude al Supremo quien dictó sentencia con fecha 23/11/2021.

El tema central de discusión fue la condición de consumidores de Luis y Ana.

Para tener condición de consumidor la persona ha de actuar en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. A decir del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, "El concepto de "consumidor" [...] debe interpretarse de forma restrictiva, en relación con la posición de esta persona en un contrato determinado y con la naturaleza y la finalidad de este, y no con la situación subjetiva de dicha persona, dado que una misma persona puede ser considerada consumidor respecto de ciertas operaciones y operador económico respecto de otras” (sentencia de 14/2/2019, entre otras).

Se protege al consumidor porque se le considera la parte más débil en una relación. Pero esa protección solo se justifica en contratos cuyo único objetivo es satisfacer las propias necesidades de consumo privado de un individuo. El contrato debe ser independiente de cualquier actividad o finalidad profesional, incluso cuando esa actividad profesional se prevea para un momento posterior. No importa si la actividad profesional la realiza una empresa o un individuo a título personal.

Analizando la documentación precontractual de esta hipoteca y la propia escritura del préstamo, el Supremo llega a la conclusión de que la operación estaba directamente vinculada con actuaciones profesionales de los solicitantes (una tienda de ropa y una de cerrajería), tenía una finalidad inversora.

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La consecuencia de no ser considerado consumidor

Al no aplicarse la legislación de protección al consumidor, no se realizan