Hipoteca para financiar un local y consideración de consumidor
Si piensa pedir una hipoteca con alguna finalidad ligada a una actividad profesional, aunque sea futura (abrir un negocio, por ejemplo), debe ser especialmente cuidadoso con las condiciones. Bueno, debería ser igual de cuidadoso que con la compra de su vivienda, por ejemplo, con el agravante de que no gozará del plus de protección que los jueces dan a quien goza de la condición de consumidor.
El concepto de "consumidor" se interpreta de forma restrictiva. Se mira la posición de la persona en un contrato determinado y según la naturaleza y la finalidad de este contrato concreto. No se tiene en cuenta la situación subjetiva de dicha persona, ya que una misma persona puede ser considerada consumidor respecto de ciertas operaciones y operador económico respecto de otras.
Veamos el requisito para que nos consideren consumidor en hipotecas, qué ocurre cuando una hipoteca tiene una finalidad doble y qué consecuencias conlleva el hecho de no ser considerado consumidor. Lo explicamos con dos ejemplos reales.
Luis y Ana concertaron en 2009 un préstamo hipotecario sobre un local que era propiedad de Luis y con esa operación unificaron una serie de deudas. La hipoteca tenía una cláusula suelo del 6%. Años más tarde, en 2016, ambos firmaron un acuerdo con la entidad bancaria para bajar la cláusula suelo al 2,75%. El acuerdo daba por válidas las condiciones del préstamo desde su firma inicial.
Reducir el suelo y renunciar a acciones judiciales.
Las mejores hipotecas de febrero 2022.
Presentan una demanda por cláusulas abusivas
Sin embargo, en 2017 Luis y Ana presentaron una demanda contra la entidad financiera para pedir la nulidad de la cláusula suelo y exigir la devolución de todas las cantidades cobradas de más desde el inicio. Tanto en primera instancia como en apelación los jueces les dieron la razón. La entidad financiera acude al Supremo quien dictó sentencia con fecha 23/11/2021.
El tema central de discusión fue la condición de consumidores de Luis y Ana.
Para tener condición de consumidor la persona ha de actuar en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. A decir del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, "El concepto de "consumidor" [...] debe interpretarse de forma restrictiva, en relación con la posición de esta persona en un contrato determinado y con la naturaleza y la finalidad de este, y no con la situación subjetiva de dicha persona, dado que una misma persona puede ser considerada consumidor respecto de ciertas operaciones y operador económico respecto de otras” (sentencia de 14/2/2019, entre otras).
Se protege al consumidor porque se le considera la parte más débil en una relación. Pero esa protección solo se justifica en contratos cuyo único objetivo es satisfacer las propias necesidades de consumo privado de un individuo. El contrato debe ser independiente de cualquier actividad o finalidad profesional, incluso cuando esa actividad profesional se prevea para un momento posterior. No importa si la actividad profesional la realiza una empresa o un individuo a título personal.
Analizando la documentación precontractual de esta hipoteca y la propia escritura del préstamo, el Supremo llega a la conclusión de que la operación estaba directamente vinculada con actuaciones profesionales de los solicitantes (una tienda de ropa y una de cerrajería), tenía una finalidad inversora.
Hipotecas: por qué no se le considera consumidor.
El notario y las cláusulas abusivas.
La consecuencia de no ser considerado consumidor
Al no aplicarse la legislación de protección al consumidor, no se realizan
Hipoteca para financiar un local y consideración de consumidor
Si piensa pedir una hipoteca con alguna finalidad ligada a una actividad profesional, aunque sea futura (abrir un negocio, por ejemplo), debe ser especialmente cuidadoso con las condiciones. Bueno, debería ser igual de cuidadoso que con la compra de su vivienda, por ejemplo, con el agravante de que no gozará del plus de protección que los jueces dan a quien goza de la condición de consumidor.
El concepto de "consumidor" se interpreta de forma restrictiva. Se mira la posición de la persona en un contrato determinado y según la naturaleza y la finalidad de este contrato concreto. No se tiene en cuenta la situación subjetiva de dicha persona, ya que una misma persona puede ser considerada consumidor respecto de ciertas operaciones y operador económico respecto de otras.
Veamos el requisito para que nos consideren consumidor en hipotecas, qué ocurre cuando una hipoteca tiene una finalidad doble y qué consecuencias conlleva el hecho de no ser considerado consumidor. Lo explicamos con dos ejemplos reales.
Luis y Ana concertaron en 2009 un préstamo hipotecario sobre un local que era propiedad de Luis y con esa operación unificaron una serie de deudas. La hipoteca tenía una cláusula suelo del 6%. Años más tarde, en 2016, ambos firmaron un acuerdo con la entidad bancaria para bajar la cláusula suelo al 2,75%. El acuerdo daba por válidas las condiciones del préstamo desde su firma inicial.
Reducir el suelo y renunciar a acciones judiciales.
Las mejores hipotecas de febrero 2022.
Presentan una demanda por cláusulas abusivas
Sin embargo, en 2017 Luis y Ana presentaron una demanda contra la entidad financiera para pedir la nulidad de la cláusula suelo y exigir la devolución de todas las cantidades cobradas de más desde el inicio. Tanto en primera instancia como en apelación los jueces les dieron la razón. La entidad financiera acude al Supremo quien dictó sentencia con fecha 23/11/2021.
El tema central de discusión fue la condición de consumidores de Luis y Ana.
Para tener condición de consumidor la persona ha de actuar en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. A decir del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, "El concepto de "consumidor" [...] debe interpretarse de forma restrictiva, en relación con la posición de esta persona en un contrato determinado y con la naturaleza y la finalidad de este, y no con la situación subjetiva de dicha persona, dado que una misma persona puede ser considerada consumidor respecto de ciertas operaciones y operador económico respecto de otras” (sentencia de 14/2/2019, entre otras).
Se protege al consumidor porque se le considera la parte más débil en una relación. Pero esa protección solo se justifica en contratos cuyo único objetivo es satisfacer las propias necesidades de consumo privado de un individuo. El contrato debe ser independiente de cualquier actividad o finalidad profesional, incluso cuando esa actividad profesional se prevea para un momento posterior. No importa si la actividad profesional la realiza una empresa o un individuo a título personal.
Analizando la documentación precontractual de esta hipoteca y la propia escritura del préstamo, el Supremo llega a la conclusión de que la operación estaba directamente vinculada con actuaciones profesionales de los solicitantes (una tienda de ropa y una de cerrajería), tenía una finalidad inversora.
Hipotecas: por qué no se le considera consumidor.
El notario y las cláusulas abusivas.
La consecuencia de no ser considerado consumidor
Al no aplicarse la legislación de protección al consumidor, no se realizan los controles de transparencia material y abusividad de las condiciones de la hipoteca. Sí se realiza el llamado control de incorporación, al tratarse de unas condiciones generales de contratación, que se controlan aunque los firmantes no sean consumidores.
El control de incorporación mide básicamente dos cosas: que el adherente haya tenido oportunidad real de conocer al tiempo de la celebración del contrato la existencia de la condición general controvertida y, en segundo lugar, que la misma tenga una redacción clara, concreta y sencilla, que permita una comprensión gramatical normal.
Aquí la claridad semántica no ofrecía duda y, salvo prueba en contrario, la lectura de la escritura por el notario o por los contratantes les daba la ocasión de conocer el contenido de la cláusula. Tanto de la escritura de préstamo original como de la que modificó las condiciones en 2016.
De modo que se estima el recurso de la entidad financiera y se declara la validez de la cláusula suelo y de su posterior modificación.
Los contratos con doble finalidad
La actuación de una persona física o persona jurídica sin ánimo de lucro entrará en el ámbito de un consumidor SALVO que conste que el bien o servicio objeto del contrato se vaya a destinar a una actividad empresarial o profesional.
En el caso juzgado en la STS de 18/1/2022, un tercio del préstamo hipotecario solicitado se destinó a la cancelación de un préstamo previo sobre una vivienda y los dos tercios restantes a la adquisición de un local comercial y una plaza de garaje anexa.
Es un caso de contrato con doble finalidad, cuando un mismo contrato se celebra con un objeto en parte relacionado y en parte no relacionado con la actividad comercial de la persona. Hay que estudiar el vínculo de dicho contrato con la actividad profesional del interesado. Si el objeto comercial de ese contrato es marginal respecto del destino privado, sí se puede considerar consumidor a quien recibe el préstamo. Para ello hace falta que el destino profesional del contrato sea mínimo o insignificante.
En el caso juzgado, con gran parte del préstamo recibido se había adquirido un local de negocio cuyo objeto típico es el desarrollo de una actividad profesional o empresarial. La finalidad profesional no tenía un papel insignificante, por lo que no se consideró consumidores a los que habían contratado la hipoteca con el banco. Y la cláusula suelo no fue declarada abusiva.
Otra cosa es que hubieran demostrado que hacían la compra como inversión en el local, sin intención de desarrollar una actividad profesional o empresarial en el mismo. Pero esto habría que probarlo.
Si quien recibe el préstamo no es considerado legalmente consumidor, el control judicial sobre las cláusulas abusivas de la hipoteca es mucho menor. Se realiza un control de las condiciones generales de contratación, donde solo hay un control de “incorporación” de la cláusula al contrato. Supone que basta con que al tiempo de la celebración del contrato el cliente conociera la existencia de la condición general controvertida y que la cláusula tenga una redacción clara, concreta y sencilla, que permita una comprensión gramatical normal. En la práctica, si la cláusula aparece en la escritura y el notario leyó la escritura antes de la firma, basta para dar por buena una cláusula suelo en una hipoteca firmada por quien no tiene condición legal de consumidor.
