Qué pasa con el ITP si la compra de un inmueble termina deshaciéndose
Al comprar un inmueble de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo importe depende del valor del inmueble y del tipo que se aplique en la comunidad autónoma correspondiente. Los tipos generales van del 6 al 13%, aunque existen tipos especiales inferiores para distintas compraventas de vivienda habitual.
Mire Cuánto dice Hacienda que vale tu vivienda.
Hay ocasiones donde una compraventa puede luego ser resuelta, y el vendedor devuelve el dinero al comprador, quien entrega la posesión si ya la tenía. ¿Qué ocurre en esos casos con el ITP ya pagado a Hacienda?
La Ley del ITP prevé un caso en que es posible recuperar el dinero pagado por el Impuesto (art. 57):
" 1. Cuando se declare o reconozca judicial o administrativamente, por resolución firme, haber tenido lugar la nulidad, rescisión o resolución de un acto o contrato, el contribuyente tendrá derecho a la devolución de lo que satisfizo por cuota del Tesoro, siempre que no le hubiera producido efectos lucrativos y que reclame la devolución en el plazo de prescripción previsto en el artículo 64 de la Ley General Tributaria, a contar desde que la resolución quede firme ( ...)”.
El Reglamento del Impuesto añade a ese párrafo que “No será precisa la declaración judicial o administrativa cuando la resolución sea consecuencia del cumplimiento de una condición establecida por las partes.”
Algunas sentencias que declaran la resolución de una compra de vivienda por vicios ocultos graves (como humedades, SAP Ciudad Real de 7/3/024), imponen al vendedor indemnizar al comprador con el importe del Impuesto pagado, junto con otros gastos.
Hay que atender al motivo de la resolución de la compraventa
El mismo artículo 57 de la Ley del ITP dice más adelante que:
“5. Si el contrato queda sin efecto por mutuo acuerdo de las partes contratantes, no procederá la devolución del impuesto satisfecho y sé considerará como un acto nuevo sujeto a tributación. Como tal mutuo acuerdo se estimarán la avenencia en acto de conciliación y el simple allanamiento a la demanda".
Si en el contrato de compraventa existe una condición resolutoria expresa, y producida esa condición el contrato se resuelve, sí hay derecho a la devolución del dinero pagado en concepto de ITP. Pero no hay derecho a devolución cuando son las partes las que voluntariamente deciden dejar si efecto el contrato de compra.
En el caso juzgado por la STS de 29/5/2024, ambas partes habían pedido la resolución de la compraventa y discutían sobre los efectos de indemnización que debería pagase. Por ese motivo acudieron a los tribunales.
En 2015 una empresa compró 34 fincas a dos menores de edad por 723.000 euros, pagando 57.000 euros por ITP. Las condiciones tuvieron que ser aprobadas por un juez, al tratarse de vendedores menores. El contrato luego firmado modificada en parte las condiciones iniciales aprobadas, y tras la firma de a escritura, el Registrador de la propiedad se negó a inscribir la compra. Las partes se dieron un año para subsanar los problemas, pero finalmente la sociedad compradora envió un burofax resolviendo la compra por incumplimiento del vendedor. Los vendedores contestaron mostrando su conformidad a la resolución del contrato, pero atribuyendo la responsabilidad a la otra parte. Ante la falta de acuerdo, la compradora demandó a los vendedores y el juez declaró la resolución del contrato de compraventa por mutuo disenso de las partes. Fue después cuando la sociedad se dirigió a la hacienda castellano leones para reclamar la devolución del ITP pagado. Hacienda se negó y el caso termina en el Supremo.
El comprador sale perjudicado
El TS entiende que aquí no hay una resolución judicial del contrato. El contrato se resuelve por mutuo acuerdo de las partes, aunque hayan acudido a la Justicia para dirimir las condiciones económicas de la resolución. Las partes por mutuo disenso aceptaron resolver el contrato. No es que una quisiera continuar con el contrato y la otra instara su resolución alegando un incumplimiento. Las dos quieren resolver la compra, aunque no están de acuerdo en la indemnización a pagar. Existe una voluntad común, un “acuerdo” sobre la resolución. Por lo tanto, no existe derecho a la devolución del ITP al comprador.
El TS fija la siguiente doctrina:
“Se considera la existencia de mutuo acuerdo y, por tanto, resulta aplicable el artículo 57.5 TRITPAJD, en las situaciones en las que se ha declarado judicialmente la resolución de un contrato, en cuanto ambas partes solicitaban su resolución, pero reprochándose mutuamente el incumplimiento de sus respectivas obligaciones, discrepando en las consecuencias derivadas de la resolución contractual”.
La situación puede no ser siempre justa para el comprador. Si este está convencido de que hubo incumplimiento del vendedor e insta la resolución de la compra, saldrá mal parado si el vendedor también pide a su vez la resolución.
Cuando hay una condición clara que importa a una de las partes, conviene indicarla expresamente en el contrato como cláusula resolutoria.
