Recuperar el Impuesto de Transmisiones tras la resolución de una compraventa
En caso de compraventa de un inmueble de segunda mano el comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) según el tipo que corresponda en cada comunidad autónoma.
Vea los tipos de ITP por comunidades para 2022.
En el caso de viviendas, el ITP se calcula desde 2022 sobre el valor de referencia dado por el catastro, que usted puede consultar como indicamos en ese contenido.
Pero ¿qué ocurre si después de la compra se llega a una resolución del contrato? La propiedad vuelve al vendedor. ¿Puede el comprador recuperar el impuesto pagado?
No en todos los casos.
Si se llega a la resolución por el incumplimiento del contrato (impago) por el comprador, ya sea por allanamiento de este a la petición de resolución por el vendedor o por decisión judicial que reconozca dicha resolución, el comprador no podrá recuperar el ITP ya pagado. Tampoco se podrá recuperar el dinero si la venta de resuelve por acuerdo voluntario entre las partes.
Ahora bien, en el caso en que el propio contrato de compraventa del inmueble prevea una cláusula resolutoria expresa para supuestos de incumplimiento del comprador, si se aplica dicha cláusula y se resuelve el contrato sí podrá el comprador recuperar de Hacienda el ITP ya pagado.
Lo ha establecido el Tribunal Supremo en
Recuperar el Impuesto de Transmisiones tras la resolución de una compraventa
En caso de compraventa de un inmueble de segunda mano el comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) según el tipo que corresponda en cada comunidad autónoma.
Vea los tipos de ITP por comunidades para 2022.
En el caso de viviendas, el ITP se calcula desde 2022 sobre el valor de referencia dado por el catastro, que usted puede consultar como indicamos en ese contenido.
Pero ¿qué ocurre si después de la compra se llega a una resolución del contrato? La propiedad vuelve al vendedor. ¿Puede el comprador recuperar el impuesto pagado?
No en todos los casos.
Si se llega a la resolución por el incumplimiento del contrato (impago) por el comprador, ya sea por allanamiento de este a la petición de resolución por el vendedor o por decisión judicial que reconozca dicha resolución, el comprador no podrá recuperar el ITP ya pagado. Tampoco se podrá recuperar el dinero si la venta de resuelve por acuerdo voluntario entre las partes.
Ahora bien, en el caso en que el propio contrato de compraventa del inmueble prevea una cláusula resolutoria expresa para supuestos de incumplimiento del comprador, si se aplica dicha cláusula y se resuelve el contrato sí podrá el comprador recuperar de Hacienda el ITP ya pagado.
Lo ha establecido el Tribunal Supremo (sentencia de 30/6/2022) en un caso de compraventa de finca rústica en Sevilla donde el precio fue de 2,2 millones de euros y el ITP pagado por el comprador superó los 156.000 euros.
Compra con cláusula resolutoria
La compra con condición resolutoria expresa es un modo de realizar una venta con precio aplazado en la que el vendedor se reserva una garantía: la de recuperar el dominio del inmueble en caso de incumplimiento por parte del comprador. Es una cláusula que está recogida en la escritura de venta y que aparece inscrita en el Registro de la propiedad. Permite al vendedor reinscribir la finca a su nombre en el Registro de la propiedad tras constatarse el impago del comprador. Y si el pago se realiza como está previsto, el comprador puede cancelar esa condición en el Registro una vez que pruebe el pago.
Es decir, la compra se realiza de modo total al firmar la escritura. Pero pende sobre ella una condición expresa que tiene el poder de resolver la compra en caso de incumplimiento de las condiciones de pago. El comprador paga el ITP como en una compra ordinaria.
En caso de impago, el vendedor no necesita instar un procedimiento judicial para pedir la resolución. Basta un acta notarial que comunique la resolución al comprador ante el incumplimiento de pago en los plazos pactados, de modo que se inste la reinscripción de la finca a nombre del vendedor.
Ante esta aplicación de la condición resolutoria expresa, el comprador puede pedir la devolución de lo pagado por ITP. El Supremo establece esta doctrina: “procede la devolución de lo ingresado por el Impuesto sobre Transmisiones Onerosas en los supuestos de acaecimiento de condición resolutoria, explícitamente contemplada en contrato de compraventa”. En el caso juzgado se permitió recuperar los 156.000 euros pagados de ITP, confirmando la sentencia del TSJ de Andalucía y en contra del criterio del Tribunal Económico Administrativo Central que había dado la razón a la hacienda andaluza.
Otra opción para facilitar la venta de un inmueble con pago aplazado es pactar una venta con condición suspensiva y reserva de dominio. Aquí la cláusula dice que la venta se suspende hasta que se verifique el pago completo. En este caso no se liquida el ITP hasta que se verifique el cumplimiento de la condición (del pago), porque entre tanto, el vendedor sigue siendo propietario.
