Cómo impugnar el valor de referencia del Catastro: pagar lo justo en ITP y Sucesiones

Al comprar o recibir un inmueble en herencia o donación debes calcular bien el impuesto a pagar. Desde el 1 de enero de 2022, en ITP y en Sucesiones/Donaciones la base imponible de los inmuebles es, con carácter general, el “valor de referencia” del Catastro, salvo que el precio o valor declarado sea superior. Si el valor de referencia te perjudica porque te hace pagar impuestos de más, puedes impugnarlo al recurrir la liquidación o al pedir la rectificación de tu autoliquidación. La Administración debe recabar un informe preceptivo y vinculante del Catastro que ratifique o corrija ese valor, a la vista de las pruebas que aportes.

Lo explicamos de modo claro.

Vea un ejemplo de impugnación exitosa del valor de referencia

Qué es el “valor de referencia” y por qué te afecta

Como informamos en contenidos anteriores, desde el 1 de enero de 2022 se modificó la base imponible para calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), en lo referido a inmuebles. Ahora la base imponible está constituida por el nuevo “valor de referencia de mercado” (VRM) que publica el Catastro. Es un valor nuevo distinto del tradicional valor catastral, que sigue existiendo y se aplica a otros impuestos como el IBI.

Cuando compres un inmueble de segunda mano, a efectos del ITP debes declarar como mínimo el VRM y, si es mayor, el precio al que hayas comprado y declarado en la escritura.

El valor de referencia lo determina cada año la Dirección General del Catastro, de forma objetiva y con el límite del mercado, a partir de precios de compraventas comunicados por fedatarios y aplicando un factor de minoración fijado por Orden Ministerial, para intentar evitar que supere el valor de mercado. Sirve de base imponible en ITP y en ISD cuando exista para ese inmueble.

• En ITP, si existe valor de referencia, la base imponible será dicho valor, salvo que el precio/valor declarado sea superior. Si no existe o no puede certificarse, se toma la mayor de: valor declarado, precio o valor de mercado.
• En ISD, rige la misma regla para inmuebles: valor de referencia, salvo que el valor declarado sea superior. Si no hay valor de referencia o no puede certificarse, se aplica la mayor de: valor declarado o valor de mercado.
• El factor de minoración aplicable (p. ej., 0,9 en los primeros ejercicios) se fija por Orden Ministerial.

Vea los tipos de ITP por comunidades en 2026.

Dónde se consulta el valor de referencia

Puedes consultar en la sede electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es/) el valor de referencia con datos de tu DNI y descargar la certificación del valor de referencia con identificación electrónica. Esa certificación es la que la Administración usa en los tributos.

Consulta el valor de referencia para 2026

Ese valor conviene conocerlo antes de la compra. Con frecuencia será inferior al precio de mercado, pero no siempre, y ahí es cuando puede ser necesario discutirlo o impugnarlo.

Cuándo y cómo puedes impugnar el valor de referencia

El impuesto se puede pagar por medio de una autoliquidación que hace el contribuyente (o que presenta en su nombre la gestoría, si interviene) o tras una liquidación que nos hace Hacienda.

La ley no permite impugnar el valor de referencia “en abstracto” dentro de tu autoliquidación antes de presentar el impuesto. Solo se puede impugnar "después":

• Con ocasión de la solicitud de rectificación de tu autoliquidación si ingresaste conforme al valor de referencia y entiendes que te perjudica, o
• Al recurrir la liquidación que te practique la Hacienda autonómica aplicando el valor de referencia.

En ambos casos, tras nuestro escrito, la Administración debe resolver con un informe preceptivo y vinculante del Catastro que ratifique o corrija el valor, a la vista de la documentación que aportes. Si no estás conforme con la resolución, podrás acudir a la reclamación económico‑administrativa y, en su caso, a la vía contencioso‑administrativa.

Cuándo compensa pelear

Si la diferencia entre tu precio/valor real y el valor de referencia, multiplicada por el tipo de gravamen autonómico, supera claramente el coste de la prueba pericial, suele compensar. Como regla práctica, una tasación independiente sólida puede amortizarse en diferencias de unos pocos miles de euros en comunidades con tipos medios‑altos. Valora también posibles recargos o intereses si declaras por debajo y pierdes.

Por ejemplo, si tu CCAA aplica un tipo de ITP del 7%, raramente te compensará iniciar una impugnación con informe pericial etc., si la diferencia entre el valor de referencia y el precio realmente pagado es inferior a 6.000 euros. Cuanto más alto sea el tipo del ITP que te apliquen esa diferencia será menor.

Vías prácticas de impugnación paso a paso

Opción A. Has declarado e ingresado ITP/ISD por el valor de referencia: solicita la rectificación de la autoliquidación (art. 120.3 LGT) y pide que se corrija el valor de referencia por perjudicar tus intereses legítimos. Plazo general: 4 años desde que presentaste la autoliquidación.

Opción B. Has declarado por el precio/valor real (inferior al de referencia) y te notifican una liquidación aplicando el valor de referencia: presenta recurso de reposición (plazo 1 mes) o directamente reclamación económico‑administrativa (plazo 1 mes). La Administración deberá solicitar el informe del Catastro.

Importante: A diferencia de las antiguas “comprobaciones de valores”, cuando hay valor de referencia la Administración ya no realiza una peritación tradicional para fijar la base. El contraste se articula a través del informe del Catastro y de la prueba que tú aportes en contra.

¿Se puede recurrir la resolución anual del Catastro?

Sí. Cada año, el Catastro aprueba por resolución los elementos para individualizar los valores (módulos, coeficientes, etc. ), tras un trámite de audiencia colectiva. Esa resolución anual puede recurrirse en reposición o en vía económico‑administrativa en el plazo de un mes desde su publicación, sin que ello suspenda su eficacia. Es una vía poco utilizada por compradores concretos, pero existe. Antes de plantearte una compra concreta no se te suele ocurrir consultar y menos impugnar unos valores de referencia. Aunque si planeas una donación sí que puede interesar hacerlo.

El procedimiento que usa el Catastro adolece de fisuras. Utiliza unas zonas “homogéneas” que incluyen una gran diversidad de tipos de vivienda. Se igualan pisos de 300 m² con pisos de 80 m², cuando el valor por m² es diferente en cada caso. En un mismo edificio hay pisos de diferente valor, aunque tengan la misma superficie. Con la misma antigüedad, un piso puede estar reformado con todas las mejoras de eficiencia energética o accesibilidad y otro no.

La cuestión es poder probar que en tu caso concreto el valor de referencia no es correcto.

Qué espera la Administración cuando impugnas: el informe vinculante del Catastro

Cuando impugnas el valor de referencia por las vías anteriores, la Administración tributaria está obligada a recabar del Catastro un informe preceptivo y vinculante que, a la vista de tus pruebas, puede ratificar o corregir el valor. El informe debe estar motivado, citando la resolución anual aplicable, módulos, factores de minoración y demás elementos usados.

El Catastro tenderá a confirmar su valoración, salvo que constate errores graves. Por eso es muy importante que fundamentes bien los motivos por los que impugnas ese valor y propones otro menor. Si el caso llega a los jueces, mirarán con lupa tu informe, cómo se ha hecho y quién lo ha hecho, para ver si le otorgan credibilidad por encima de lo que aporte el Catastro.

Las pruebas útiles para desvirtuar el valor de referencia

El objetivo es acreditar que, para tu inmueble concreto y en la fecha del devengo, el valor de referencia supera el valor de mercado o no refleja sus características reales. No basta una referencia a valores medios o a otras operaciones no acreditadas, ni un informe de medio pelo. Estas pruebas son especialmente eficaces:

• Una tasación o informe de un perito acreditado. Si existe, y si es inferior al valor de referencia (es poco frecuente), podrías presentar la tasación hipotecaria que esté bien motivada y fechada cerca del devengo. Aunque la “tasación pericial contradictoria” del art. 135 LGT ya no es el cauce específico frente al valor de referencia, sí puedes aportar informes periciales en reposición o en vía económico‑administrativa.
• Evidencias del estado real: fotografías, facturas de reparaciones necesarias, informes técnicos sobre patologías (humedades, instalaciones obsoletas), ausencia de ascensor en planta alta, superficies no habitables (buhardillas <1,5 m), orientación desfavorable, interiores a patio, etc.
• Comparables de mercado: testigos de ventas próximas en tiempo y zona con características equiparables en superficie útil, altura, conservación, orientación y ubicación en el edificio. Evita anuncios no cerrados o no comparables.
• Revisión de datos catastrales: si hay errores en antigüedad, superficies, uso o estado, tramita su corrección y aporta justificantes.

Consejo: agrupa las pruebas en un dossier claro por epígrafes (informe técnico, fotos georreferenciadas y fechadas, comparables con fuentes y fechas, tasación), y destaca en una tabla resumen los ajustes cuantitativos que justifican tu valor.

Ayúdate si ya sabes que compras por debajo de ese valor

Entre las gestiones a realizar antes de comprar un piso de segunda mano, consulta siempre su valor de referencia en el Catastro. Si lo vas a comprar a un precio inferior al VRM debes prepararte para probar la justificación de su precio. ¿Qué puedes hacer?

a) Comprueba que los datos del Catastro para ese inmueble son correctos: antigüedad, estado, superficie.

b) Conserva anuncios de pisos similares en la zona que hayas consultado o visitado mientras buscabas, para mostrar el rango de precios de oferta.

c) Si es un piso sin reformar haz fotos del estado del inmueble, el suelo, ventanas, instalaciones, posibles humedades, etc. Si da a un patio de parcela -no de manzana- y no se ha considerado, puede aportar fotografías del patio y planos de la finca. Si fuera un último piso al que no llega el ascensor, pida un certificado del Administrador certificando esta carencia. Si el piso está abuhardillado y no se ha considerado también será conveniente un informe de un técnico o al menos del Administrador de la finca, especificando claramente la superficie que tiene menos de 1,5 m de altura, etc.

d) Haz hincapié en que los testigos de Catastro no corresponden exactamente ni son totalmente asimilables al inmueble tasado. Deben ser similares en superficie, antigüedad, ubicación dentro del edificio, orientación y demás parámetros que puedan influir en el valor; en caso contrario se produce una indefensión del contribuyente.

Errores frecuentes que conviene evitar

El sistema del valor de referencia es relativamente nuevo (2022) y poco a poco se van conociendo sentencias con el criterio de los jueces sobre impugnaciones. Hay errores que no coviene cometer.

Por ejemplo, declarar el Impuesto por debajo del valor de referencia sin preparar desde el principio las pruebas que lo justifican. Si pagas ITP por un valor inferior al de referencia, debes esperar una carta de Hacienda, así que más vale haberte preparado desde el inicio. Si la diferencia no es muy grande, puede interesar tributar por el valor de referencia aunque sea algo superior al precio pagado, para evitarte el timpo y los gastos de la impugnación.

Otro error es confiar en que “vendrá un perito de la Administración a ver la vivienda”. Con valor de referencia ya no procede esa visita de forma ordinaria que los jueces sí exigían antes. La discusión será básicamente documental. El contraste pasa por el informe del Catastro y por tu prueba de parte.

No se deben aportar comparables no homogéneos, es decir casos de ventas o valoraciones de otros inmuebles en la zona que no estén suficientemente identificados o que estén en diferente estado de conservación, con superficies o ubicaciones no equiparables.

Cuáles son los plazos y efectos clave

Frente a la liquidación del impuesto por la Administración, existe el recurso de reposición o reclamación económico‑administrativa: 1 mes desde la notificación.

Para la rectificación de autoliquidación: 4 años desde la presentación.

Recurso contra la resolución anual del Catastro: 1 mes desde su publicación.