Planteamiento: tengo casa y cambian mis necesidades
Ante un cambio de situación personal o familiar del hogar puede surgir la necesidad de una mudanza de vivienda de la que somos propietarios. Por formación o separación de parejas, nacimiento de hijos, colegios, emancipación, traslado, paso a la jubilación, etc. A menudo esos cambios no se ven como “definitivos” y dado el alto coste de comprar y vender una vivienda, hay quien se plantea poner en alquiler la vivienda propia e irse de inquilino a otra más adaptada hasta que cambie de nuevo la situación familiar. Es el caso de la pareja que vive en el céntrico piso de soltero de uno de ellos y ante la llegada de un hijo busca una alternativa fuera con más espacio, pero sin querer perder la primera propiedad de cara al futuro. O la pareja mayor que pone en alquiler su piso grande de la ciudad para irse a la costa.
En España solemos optar por la propiedad y solo un 25% de hogares viven de alquiler, frente al 50% de Alemania, el 58% de Suiza, el 36% de Francia y Suecia o el 30% de media en la Unión Europea. Pero si miramos los costes puede que nuestra percepción cambie.
Le exponemos a continuación:
- los impuestos que debe pagar por la venta y por la compra de una vivienda.
- un ejemplo real para cuatro casos en Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.
- la comparación del total de gastos de venta con el total de gastos de alquiler.
- las pegas que puede encontrar al optar por el alquiler.
- alternativas para invertir el dinero ahorrado, de modo que a largo plazo salga ganando su patrimonio neto.
Impuestos de la compra y venta
Al vender la vivienda habitual deberemos pagar la plusvalía municipal, si ha existido incremento de valor. También pagaremos en IRPF por la ganancia patrimonial que la venta pueda suponer. Si bien dicha ganancia estaría exenta en el IRPF si la reinvertimos en otra vivienda habitual o si el vendedor tiene más de 65 años o condición de dependiente.
En la compra del piso pagaremos el ITP si es usado, a un tipo de entre el 4 y el 11,5% según la comunidad autónoma y las circunstancias, o el IVA (10%) si es nuevo. Además, hay gastos de notario y registro. Aun cambiando a viviendas similares, el coste de la operación es elevado. Si vamos a una vivienda más grande normalmente habrá que sumar la diferencia entre el precio del piso que vendemos y el que adquirimos y, en su caso, los ligados a una hipoteca.
Los tipos del Impuesto de Transmisiones para 2022, por comunidades autónomas.
Podcast: impuestos que se pagan por una vivienda.
Cálculos de costes de compra y alquiler, con ejemplos
Hemos calculado la diferencia entre comprar o alquilar una vivienda más grande en el mismo barrio. Cambiamos de una casa de 80 m2 a una de 140 m2. Ambas exteriores, con ascensor, plaza de garaje y plantas intermedias. Elegimos los barrios de Les Corts (Barcelona), Nueva España (Madrid), Nervión (Sevilla) y Ruzafa (Valencia). El precio medio por m2 de compra y de alquiler varía en función de la superficie del inmueble. La tabla siguiente muestra el precio estimado de venta de la vivienda inicial y de compra de la nueva, así como la diferencia a pagar.
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PRECIO DE COMPRA DE LAS VIVIENDAS |
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|
Piso, ciudad (1) |
80 m2 |
140 m2 |
Diferencia |
|
Barcelona |
388.490 |
570.191 |
181.701 |
|
Madrid |
459.376 |
728.953 |
269.577 |
|
Sevilla |
235.810 |
381.720 |
145.909 |
|
Valencia |
213.099 |
291.273 |
78.174 |
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(1) Para los barrios citados en el texto. Cifras en euros. |
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Respecto del alquiler, la tabla siguiente recoge los precios para cada piso y la diferencia de coste que supone en 15 años para quien cobre la renta del piso de 80 m2 puesto en alquiler y tenga que pagar la renta del piso de 140 m2. A efectos del cálculo consideramos
Planteamiento: tengo casa y cambian mis necesidades
Ante un cambio de situación personal o familiar del hogar puede surgir la necesidad de una mudanza de vivienda de la que somos propietarios. Por formación o separación de parejas, nacimiento de hijos, colegios, emancipación, traslado, paso a la jubilación, etc. A menudo esos cambios no se ven como “definitivos” y dado el alto coste de comprar y vender una vivienda, hay quien se plantea poner en alquiler la vivienda propia e irse de inquilino a otra más adaptada hasta que cambie de nuevo la situación familiar. Es el caso de la pareja que vive en el céntrico piso de soltero de uno de ellos y ante la llegada de un hijo busca una alternativa fuera con más espacio, pero sin querer perder la primera propiedad de cara al futuro. O la pareja mayor que pone en alquiler su piso grande de la ciudad para irse a la costa.
En España solemos optar por la propiedad y solo un 25% de hogares viven de alquiler, frente al 50% de Alemania, el 58% de Suiza, el 36% de Francia y Suecia o el 30% de media en la Unión Europea. Pero si miramos los costes puede que nuestra percepción cambie.
Le exponemos a continuación:
- los impuestos que debe pagar por la venta y por la compra de una vivienda.
- un ejemplo real para cuatro casos en Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.
- la comparación del total de gastos de venta con el total de gastos de alquiler.
- las pegas que puede encontrar al optar por el alquiler.
- alternativas para invertir el dinero ahorrado, de modo que a largo plazo salga ganando su patrimonio neto.
Impuestos de la compra y venta
Al vender la vivienda habitual deberemos pagar la plusvalía municipal, si ha existido incremento de valor. También pagaremos en IRPF por la ganancia patrimonial que la venta pueda suponer. Si bien dicha ganancia estaría exenta en el IRPF si la reinvertimos en otra vivienda habitual o si el vendedor tiene más de 65 años o condición de dependiente.
En la compra del piso pagaremos el ITP si es usado, a un tipo de entre el 4 y el 11,5% según la comunidad autónoma y las circunstancias, o el IVA (10%) si es nuevo. Además, hay gastos de notario y registro. Aun cambiando a viviendas similares, el coste de la operación es elevado. Si vamos a una vivienda más grande normalmente habrá que sumar la diferencia entre el precio del piso que vendemos y el que adquirimos y, en su caso, los ligados a una hipoteca.
Los tipos del Impuesto de Transmisiones para 2022, por comunidades autónomas.
Podcast: impuestos que se pagan por una vivienda.
Cálculos de costes de compra y alquiler, con ejemplos
Hemos calculado la diferencia entre comprar o alquilar una vivienda más grande en el mismo barrio. Cambiamos de una casa de 80 m2 a una de 140 m2. Ambas exteriores, con ascensor, plaza de garaje y plantas intermedias. Elegimos los barrios de Les Corts (Barcelona), Nueva España (Madrid), Nervión (Sevilla) y Ruzafa (Valencia). El precio medio por m2 de compra y de alquiler varía en función de la superficie del inmueble. La tabla siguiente muestra el precio estimado de venta de la vivienda inicial y de compra de la nueva, así como la diferencia a pagar.
|
PRECIO DE COMPRA DE LAS VIVIENDAS |
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|
Piso, ciudad (1) |
80 m2 |
140 m2 |
Diferencia |
|
Barcelona |
388.490 |
570.191 |
181.701 |
|
Madrid |
459.376 |
728.953 |
269.577 |
|
Sevilla |
235.810 |
381.720 |
145.909 |
|
Valencia |
213.099 |
291.273 |
78.174 |
|
(1) Para los barrios citados en el texto. Cifras en euros. |
|||
Respecto del alquiler, la tabla siguiente recoge los precios para cada piso y la diferencia de coste que supone en 15 años para quien cobre la renta del piso de 80 m2 puesto en alquiler y tenga que pagar la renta del piso de 140 m2. A efectos del cálculo consideramos ambas rentas constantes en el tiempo.
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RENTA MENSUAL DE ALQUILER DE LAS VIVIENDAS |
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Piso, ciudad (1) |
80 m2 |
140 m2 |
Diferencia |
En 15 años |
|
Barcelona |
1.477 |
1.758 |
282 |
50.760 |
|
Madrid |
1.224 |
2.033 |
808 |
145.440 |
|
Sevilla |
970 |
1.317 |
347 |
62.460 |
|
Valencia |
901 |
1.287 |
385 |
69.300 |
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(1) Para los barrios citados en el texto. Cifras en euros. |
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Costes de la venta y compra
Dentro del coste de la venta del piso inicial se incluye la plusvalía municipal. Para calcularla hemos realizado una estimación sobre la base de unos valores catastrales recogidos en la tabla final y tomado como periodo de tenencia del inmueble el de 10 años. Estimamos que la ganancia patrimonial por la venta quedaría exenta en el IRPF por la reinversión total en la compra de una nueva vivienda habitual, por lo que no añadimos coste alguno. Como gastos e impuestos de la compra incluimos el 10% del precio de la vivienda nueva y la diferencia de precio entre la antigua (vendida) y la nueva. La tabla final muestra el coste completo de la operación de venta y compra de las dos viviendas.
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CÁLCULO DEL COSTE DE VENDER Y COMPRAR LAS VIVIENDAS DEL EJEMPLO |
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Piso, ciudad |
Valor catastral suelo |
Plusvalía municipal por pagar (1) |
Impuestos y gastos de compra (2) |
Diferencia del valor del piso |
Coste total compra y venta |
|
Barcelona |
100.000 |
2.400 |
57.019 |
181.701 |
241.120 |
|
Madrid |
100.000 |
2.320 |
72.895 |
269.577 |
344.792 |
|
Sevilla |
80.000 |
1.920 |
38.172 |
145.909 |
186.001 |
|
Valencia |
80.000 |
1.680 |
29.127 |
78.174 |
108.981 |
|
Cifras en euros para los inmuebles de los barrios citados en el texto. (1) Calculada según el método objetivo. (2) Hemos estimado un 10% del valor del piso comprado. |
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- A continuación, comparamos ese coste de la “operación compraventa” con el gasto neto que supone el alquiler en un periodo de 15 años.
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DIFERENCIA DE COSTE ENTRE COMPRAVENTA Y EL ALQUILER DE LAS VIVIENDAS |
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Piso, ciudad (1) |
Coste venta y compra |
Coste neto alquiler en 15 años |
|
Barcelona |
241.120 |
50.760 |
|
Madrid |
344.792 |
145.440 |
|
Sevilla |
186.001 |
62.460 |
|
Valencia |
108.981 |
69.300 |
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(1) Para los barrios citados en el texto. Cifras en euros. |
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¿Y la revalorización del inmueble? ¿Qué me queda en 15 años?
La “operación alquiler” resulta más económica en los casos estudiados. Pero ¿cómo quedaría el patrimonio respectivo al término del periodo considerado? No hay que presuponer que el valor del piso siempre aumenta a la larga. Pensamos que el precio de la vivienda en España está sobrevalorado y que a medio plazo no experimentará subidas. Y prevemos un aumento de la fiscalidad para los propietarios. En nuestro supuesto, quien opte por la “operación alquiler” sigue siendo propietario del primer inmueble. Con el dinero ahorrado en la operación puede realizar una inversión que le ofrezca rentabilidad. Por ejemplo, nuestros colegas de OCU Inversiones elaboran una estrategia Global Flexible que tiene una rentabilidad anual esperada del 5% y que ha logrado un 4,9% anual en los últimos 10 años. Puede remedarla a través del fondo Metavalor Global adquiriéndolo en el Supermercado de Fondos OCU (914 899 091). Si prefiere ser más conservador puede optar por el Beka Premium Flexible (en www.bancobig.es/convenios/ocu), con un 2-3% de rentabilidad anual esperada e igualmente con condiciones preferentes para socios de OCU.
Pegas para optar por el alquiler
Con el doble alquiler introducimos un pequeño elemento de inestabilidad que no existe al vender la casa vieja y comprar la nueva. Como arrendadores dependemos del cobro puntual de renta de nuestro inquilino y asumimos una responsabilidad en el mantenimiento de la casa. Lo ideal es contar con un inquilino que dure muchos años y que no dé problemas, pero esto depende solo en parte de nosotros. Lo que podemos hacer -además de cuidar la selección del inquilino y utilizar un buen contrato de alquiler- es contar con un seguro de impago de rentas. En la sección del Alquiler encontrará los mejores consejos y el modo de contratar un buen seguro de rentas de alquiler en condiciones ventajosas para socios de OCU.
A su vez, como inquilinos de otra vivienda, aspiramos a una cierta permanencia y al cumplimiento por el arrendador de sus obligaciones respecto de la conservación del inmueble. Lo ideal es buscar un arrendador al que encaje nuestra previsión de duración del contrato, que puede superar los cinco años. No siempre es fácil que cuadren las preferencias y estamos expuestos a circunstancias como que el propietario necesite más adelante la vivienda para sí o para un familiar directo, etc. Otro aspecto que empuja a la gente hacia la propiedad es la posibilidad de realizar obras en casa sin tener que pedir permiso. En alquileres de largo plazo es posible pactar obras con el propietario, interesado en mantener el valor del piso. Con todo, estas incertidumbres al optar por el alquiler resultan asumibles cuando sabemos lo que necesitamos y nos damos el tiempo para encontrarlo.
