Soy propietario y me mudo: compro o alquilo

Planteamiento: tengo casa y cambian mis necesidades

Ante un cambio de situación personal o familiar del hogar puede surgir la necesidad de una mudanza de vivienda de la que somos propietarios. Por formación o separación de parejas, nacimiento de hijos, colegios, emancipación, traslado, paso a la jubilación, etc. A menudo esos cambios no se ven como “definitivos” y dado el alto coste de comprar y vender una vivienda, hay quien se plantea poner en alquiler la vivienda propia e irse de inquilino a otra más adaptada hasta que cambie de nuevo la situación familiar. Es el caso de la pareja que vive en el céntrico piso de soltero de uno de ellos y ante la llegada de un hijo busca una alternativa fuera con más espacio, pero sin querer perder la primera propiedad de cara al futuro. O la pareja mayor que pone en alquiler su piso grande de la ciudad para irse a la costa.

En España solemos optar por la propiedad y solo un 25% de hogares viven de alquiler, frente al 50% de Alemania, el 58% de Suiza, el 36% de Francia y Suecia o el 30% de media en la Unión Europea. Pero si miramos los costes puede que nuestra percepción cambie.

Le exponemos a continuación:

- los impuestos que debe pagar por la venta y por la compra de una vivienda.

- un ejemplo real para cuatro casos en Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.

- la comparación del total de gastos de venta con el total de gastos de alquiler.

- las pegas que puede encontrar al optar por el alquiler.

- alternativas para invertir el dinero ahorrado, de modo que a largo plazo salga ganando su patrimonio neto.

 

Impuestos de la compra y venta

Al vender la vivienda habitual deberemos pagar la plusvalía municipal, si ha existido incremento de valor. También pagaremos en IRPF por la ganancia patrimonial que la venta pueda suponer. Si bien dicha ganancia estaría exenta en el IRPF si la reinvertimos en otra vivienda habitual o si el vendedor tiene más de 65 años o condición de dependiente.

En la compra del piso pagaremos el ITP si es usado, a un tipo de entre el 4 y el 11,5% según la comunidad autónoma y las circunstancias, o el IVA (10%) si es nuevo. Además, hay gastos de notario y registro. Aun cambiando a viviendas similares, el coste de la operación es elevado. Si vamos a una vivienda más grande normalmente habrá que sumar la diferencia entre el precio del piso que vendemos y el que adquirimos y, en su caso, los ligados a una hipoteca.

Los tipos del Impuesto de Transmisiones para 2022, por comunidades autónomas.

Podcast: impuestos que se pagan por una vivienda.

 

Cálculos de costes de compra y alquiler, con ejemplos

Hemos calculado la diferencia entre comprar o alquilar una vivienda más grande en el mismo barrio. Cambiamos de una casa de 80 m² a una de 140 m². Ambas exteriores, con ascensor, plaza de garaje y plantas intermedias. Elegimos los barrios de Les Corts (Barcelona), Nueva España (Madrid), Nervión (Sevilla) y Ruzafa (Valencia). El precio medio por m² de compra y de alquiler varía en función de la superficie del inmueble. La tabla siguiente muestra el precio estimado de venta de la vivienda inicial y de compra de la nueva, así como la diferencia a pagar.

 

PRECIO DE COMPRA DE LAS VIVIENDAS
Piso, ciudad (1)	80 m2	140 m2	Diferencia
Barcelona	388.490	570.191	181.701
Madrid	459.376	728.953	269.577
Sevilla	235.810	381.720	145.909
Valencia	213.099	291.273	78.174
(1) Para los barrios citados en el texto. Cifras en euros.

 

Respecto del alquiler, la tabla siguiente recoge los precios para cada piso y la diferencia de coste que supone en 15 años para quien cobre la renta del piso de 80 m² puesto en alquiler y tenga que pagar la renta del piso de 140 m². A efectos del cálculo consideramos