No firme un compromiso de compra de una casa

Quiero comprar una casa, ¿firmo un compromiso de compra?

En los análisis de precios que hacemos por ciudades vemos que la vivienda ahora está cara en la inmensa mayoría de los barrios. Vea por ejemplo las últimas actualizaciones para Sevilla, Barcelona, Madrid o Valencia.

Si usted encuentra una buena oportunidad y desea comprar, tenga en cuenta estos consejos. Cuando se quiere comprar una casa el comprador tiene dos opciones:

1. Acudir a una agencia inmobiliaria para encargarle la búsqueda de casa para comprar. Hay que firmar un contrato o nota de encargo y habrá que pagar la comisión pactada con la agencia, cuando se realice la compra.
2. Buscar una casa por su cuenta, por ejemplo, en internet o explorando la zona personalmente etc. En este caso, si el comprador responde a un anuncio para acudir a visitar la vivienda y decide comprarla, lo normal es que la comisión de la agencia la pague el vendedor, que es quien habrá dado encargo a esa agencia para que venda la casa, atienda las visitas, etc.

Recientemente los jueces han recordado en algunas sentencias que por el hecho de que el comprador firme una hoja o parte de visitas en el momento de la visita a la vivienda, la agencia no puede pretender aprovechar ese documento para crear una obligación de pago de comisión al comprador, ya que no ha existido encargo de compra y la hoja de visitas no tiene esa finalidad.

Nulidad de los honorarios de la agencia basados en una hoja de visita.

Pero vemos cada día que la realidad no responde a ese esquema lógico y el comprador debe conocer muy bien sus derechos para defender sus intereses.

Comprar casa ahora: precauciones.

Papeles necesarios para comprar y vender casa: podcast.

La protección del interés del comprador

En el caso en que el comprador decida encargar a una agencia la búsqueda de la casa recomendamos la firma de una nota de encargo escrita que sea clara y que contenga al menos -junto con las cuestiones básicas de identificación de las partes, direcciones, fecha, etc.- una serie de puntos sobre el encargo: el tipo de vivienda buscada, el precio máximo que se está dispuesto a pagar, el plazo del encargo, los servicios concretos que la agencia se compromete a prestar, el importe de los honorarios que cobrará la agencia y el momento en que estos honorarios serán exigibles (se recomienda que sea en la firma de la escritura de compra).

A partir de ahí, la agencia le propondrá una serie de viviendas que encajen en sus criterios de búsqueda y que reúnan condiciones de seguridad jurídica en la compra, lo que no siempre hay que dar por hecho (Condena a agencia inmobiliaria por negligencia). El comprador será libre de visitarlas, valorarlas, rechazarlas o hacer una oferta de precio por aquellas que sean de su interés. En caso de llegar a un acuerdo con el vendedor, la compraventa se llevará a cabo y usted deberá contar entre sus gastos los honorarios pactados con la agencia.

Por supuesto, antes de firmar las arras debe tener claro que podrá acceder a la financiación de la compra (hipoteca) en caso de necesitarla. Porque si le deniegan la hipoteca usted no solo podría perder las arras sino que podrían exigirle el pago de la comisión de la agencia, aunque la compra no se consume. Si tiene dudas sobre la financiación es importante que este punto quede claro antes, y se pacte, tanto en las arras como en el encargo a la agencia, que la denegación de la hipoteca al comprador dará derecho a este a recuperar las arras sin penalizaciones y que no generará derecho al cobro de los honorarios por la agencia. Si la agencia no accede a esto, no firme nunca ningunas arras sin tener asegurada la financiación.

En el caso en que prefiera buscar la casa por su cuenta, es muy libre de hacerlo pero debe estar precavido frente a las argucias que usan algunas agencias para tratar de sacarle dinero.

El cobro de comisión al comprador

Hemos dicho que si hay una agencia de por medio es porque el vendedor le ha hecho el encargo de venta a la agencia, y dicho vendedor deberá pagar los honorarios que haya pactado. En la práctica, aunque no exista un encargo de compra entre comprador y agencia, muchas agencias tratarán de cobrar comisión (también) al comprador.

En último término, hay que hacer la cuenta completa. Si la agencia mediadora exige una comisión al comprador, este debe tenerla en cuenta como un gasto más de la operación, y hacer una oferta de compra que tenga en cuenta ya ese gasto añadido. Si las cuentas salen, adelante. Si no interesa, no hay que firmar ningún compromiso. Lo esencial es que antes de firmar nada se sepa con total transparencia cuáles van a ser las condiciones: el precio y los gastos.

Es decir, el comprador debe tener en cuenta cuál es su coste máximo previsto para el conjunto de la operación. Si tiene un presupuesto total de 200.000 euros, debe calcular el importe de los impuestos y del conjunto de gastos, incluido -si es el caso- la comisión que pretenda cobrarle la agencia. Recuerde que el ITP varía en cada comunidad autónoma. En función de todo ello, deberá hacer una oferta de compra que le permita entrar en su presupuesto final. Imaginemos que la casa se oferta por 180.000 euros. Si la agencia pretende cobrar un 4% de comisión al comprador, el coste total de la compra sobrepasaría los 206.700 euros (impuestos y comisión incluidos). Si esa misma agencia nos “ayuda” a rebajar el precio de compra a 170.000 euros, el coste total de la compra -con impuestos y comisión- apenas superaría los 195.200 euros.

En este caso quizá el comprador vea con buenos ojos pagar esa comisión a la agencia, aunque él no hubiera contratado sus servicios, porque al final se puede considerar que sí le ha prestado algún servicio, aunque la obtención de la rebaja también hubiera sido teóricamente posible para el comprador si actuara directamente.

No firme una propuesta de compra de inmueble con adelanto

La clave para el comprador está en el precio de compra final. Lo que ayude a rebajarlo, bienvenido sea. La oferta que el comprador haga al vendedor es clave. En algunos casos será posible obtener rebajas y en otros no.

Lo que desaconsejamos firmar es un documento de tipo “Propuesta de compra de inmueble” si va acompañado de un adelanto del precio “en prueba de la seriedad de la oferta”. Se trata de un documento que genera unas obligaciones que realmente no aportan nada al comprador y sí mucho a la agencia y al vendedor. Allí ya hay un compromiso que liga solo al comprador, que lleva acarreado el pago de una suma solo por hacer una propuesta de compra a la otra parte. Además de comprometerle a pagar el resto del precio en una fecha concreta (si el vendedor acepta la oferta). Y junto a ello suele incorporarse un compromiso de pago por el comprador de una comisión a la agencia.

El interés del comprador es presentar una oferta de precio de compra al vendedor, por el importe que le convenga. Pero para presentar una oferta no debería tener que adelantar ninguna suma de dinero: se hace la oferta y si el vendedor está de acuerdo, se firman las arras y en ese momento sí se entrega una suma.

Respecto de la comisión de la agencia, ya se ha dicho que conviene hacer la cuenta completa. En principio, el comprador solo debería pagarla si él ha firmado un encargo de búsqueda de piso para comprar a la agencia. Lo más frecuente es que sea el vendedor quien encargue a una agencia la venta. Pero también hay casos donde el comprador prefiere encargar la búsqueda a un profesional, y en ese caso debe pagar los honorarios que hayan convenido. Y hay casos donde, no existiendo encargo de compra, el comprador puede acceder al pago de comisión a la agencia del vendedor si el precio final obtenido resulta interesante. Pero insistimos: tenga claro todo esto antes de firmar ningún documento.

Algunos de los documentos de las agencias contienen cláusulas abusivas, pero una vez firmados y, sobre todo, una vez adelantado algún dinero, puede resultar más complicado resolver la situación. Habrá que verlo caso por caso.