La comisión de la agencia inserta en la hoja de visitas es nula

La comisión de la compra de vivienda incluida en la hoja de visita es nula

Los compradores de vivienda y quienes buscan una casa en alquiler se ven confrontados frecuentemente al problema de tener que pagar una comisión a una Agencia a la que no han contratado y que no les presta un servicio solicitado.

Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz (SAP Cádiz 10/3/2021) se ha pronunciado sobre el compromiso que adquiere quien firma una hoja de visita.

La agencia demandó al comprador para el cobro de unos honorarios equivalentes al 3% del precio de compra de la vivienda, con un mínimo de 3.000 euros más IVA. Dijo que el comprador había solicitado sus servicios y que luego realizó la compra de modo directo con el vendedor.

En realidad, el comprador no había firmado un contrato de prestación de servicios con la agencia. Había firmado un documento con ocasión de su visita a inmueble. Y también adujo que la agencia no tuvo ninguna intervención en la compra ni asesoró al comprador sobre la situación jurídica del inmueble.

En primera instancia se dio la razón a la agencia, pero el comprador recurrió en apelación.

La AP de Cádiz analiza dos aspectos: la naturaleza jurídica del documento firmado por el comprador en su visita, y el posible servicio prestado por la agencia al comprador.

Un caso similar fue juzgado por la Audiencia Provincial de Madrid el 30/4/2020.

Obligación de información previa y suficiente

La visita de la vivienda se produjo en julio de 2018. El comprador firmó una hoja de visita que contenía el título de “nota de encargo para compra o alquiler”. En el impreso se anotaban los datos del inmueble visitado, los del visitante y la hora y fecha de la visita. Pero también se afirmaba que los visitantes encargaban prestación de servicios profesionales a la agencia para que intermedia en orden a la compra, y que aceptaban los honorarios que se detallaban.

El tribunal aplica la normativa de protección al consumidor y la interpretación que la jurisprudencia ha dado al control de transparencia en las cláusulas predispuestas de los contratos con consumidores. Recuerda que las cláusulas no solo deben ser gramaticalmente claras, permitiendo una comprensión directa sin remisiones o reenvíos a otros textos, sino que además deben ser accesibles, de modo que el consumidor tenga conocimiento previo a la celebración del contrato de su existencia y contenido (art. 80 y ss del Texto Refundido de la Ley General de Defensa del Consumidor y Usuario). Es abusiva la declaración de adhesión del consumidor a cláusulas de las que no haya tenido oportunidad de tomar conocimiento real antes de la celebración del contrato (art. 89 del Texto refundido).

Además, como han explicado los jueces al hilo de las cláusulas suelo de hipotecas, el necesario control de transparencia de estas cláusulas no negociadas individualmente con el consumidor exige que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la "carga económica" que realmente supone para él el contrato celebrado como su carga jurídica, el contenido de las obligaciones a las que se somete firmando ese documento.

No se ha probado la información necesaria

En el caso juzgado, la Audiencia afirma que estamos ante un contrato de adhesión suscrito por un consumidor al que con motivo de otro acto, la constancia de haber celebrado una visita a una vivienda para su adquisición y sin que conste que previamente el demandado haya sido informado y haya mostrado su conformidad, se introduce una cláusula que le impone una obligación genérica de abonar un precio con motivo de un contrato que no se pacta en aquel momento, y sin límite alguno ni temporal ni en cuanto a los supuestos en que dicho precio debería de abonarse.

Por el hecho de facilitarle los datos de la vivienda y acompañar en la visita al comprador, no se deduce que este hubiera consentido al pago de los honorarios de la agencia. Falta la transparencia necesaria porque no consta acreditado que la inmobiliaria informara adecuadamente y con carácter previo a la suscripción del documento de la carga económica derivada de la visita de la vivienda en caso de que el cliente decidiera finalmente adquirirla o arrendarla.

Además de ello, para los jueces esa cláusula resulta abusiva porque no se establece ninguna obligación de la agencia para con el comprador. No hay un verdadero encargo ni gestión encomendada a la agencia.

En consecuencia, se estima el recurso del comprador y se rechaza la pretensión de la agencia de querer cobrar la comisión con base en esa hoja de visita.

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Atención con los documentos que firme

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