La compra al banco de una casa adjudicada

Compra de una vivienda ejecutada en la que reside aún el propietario original

La compra a un banco de una vivienda que este se haya adjudicado tras el impago de una hipoteca puede resultar económicamente atrayente, pero no olvide que también puede conllevar problemas para obtener la posesión del inmueble. No solo por la posible presencia de okupas, sino por la  presencia de la propia persona que perdió la vivienda en el proceso de ejecución de la hipoteca, que puede gozar de un amparo jurídico. Recordemos que desde 2012 existen diversas leyes que han pretendido dar protección a los hogares vulnerables que hubieran perdido sus casas en ejecuciones hipotecarias.

Antes de plantearse una compra de este tipo es preciso conocer con detalle la situación física del inmueble y la posible presencia de ocupantes. Comentamos un caso reciente en el que los jueces se han pronunciado sobre una compra de vivienda realizada casi cinco años antes.

Vea también: la venta de una casa alquilada.

Casa adjudicada al banco por impago de hipoteca

Ante el impago de la hipoteca por Jairo, el banco ejecutó la garantía y la vivienda fue adjudicada a la propia entidad en el proceso judicial. El anterior titular se benefició de las medidas de protección a los deudores hipotecarios aprobadas en 2012 para familias en especial riesgo de exclusión, y obtuvo del juez una suspensión del lanzamiento con un plazo de dos años para seguir residiendo en la que había sido su casa.

El plazo terminaba en diciembre de 2016, y en septiembre de ese año el banco vendió la vivienda a Jesús, exponiendo en la escritura de compraventa la situación de la posesión de la finca.

Ese mismo mes de septiembre Jesus demandó a Jairo para que desalojase la vivienda y le entregara la posesión, que según Jesús ocupaba en precario (sin ningún título justificante).

El juez de primera instancia estimó la demanda y declaró el desahucio por precario. Aunque el auto de suspensión del lanzamiento no era inscribible en el registro de la propiedad, consideró que Jesús era tercero de buena fe y que lo que no estaba inscrito en el registro no podía perjudicarle como comprador.

Igualmente, la Audiencia dio la razón al comprador, al estimar que la suspensión del lanzamiento no era un título que legitimara la ocupación de la vivienda y no podía esgrimirse ante quien no fue parte en el proceso de ejecución hipotecaria. Consideró que el comprador era de buena fe y que, frente a él, Jairo no tenía título para mantener la posesión de la casa, por lo que debía estimarse la demanda de desahucio por precario.

Jairo recurrió en casación ante el Supremo, quien dictó sentencia con fecha de 7 de julio de 2021.

El alquiler en caso de ejecución de la vivienda.

Qué es el precario

Es un concepto jurídico que ha sido desarrollado por la jurisprudencia con el paso de los años. Se define como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo; falta un título que justifique la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho.

Ejemplos de precario:

- la posesión sin título tolerada por el propietario (los padres que dejan una vivienda a la hija para que viva allí con su pareja, por ejemplo);

- la permanencia en la vivienda del inquilino una vez que