El galimatías de la vivienda. No es momento de comprar

Se multiplican los titulares de prensa relacionados con el futuro de la vivienda en nuestro país, en el marco de la difícil situación sanitaria y económica que vivimos.

Quien se interese por este tema y lea la prensa estará probablemente muy perdido. Las noticias y los análisis son a menudo contradictorios: prevén subidas, bajadas, recuperaciones en “V”, subidas del alquiler pero bajadas de precios de venta, subidas en grandes ciudades y bajadas en el interior o viceversa …

La vivienda, tanto para quien busca ahora una para vivir como para quien tiene en ella comprometidos los ahorros de toda una vida, es demasiado importante como para que actuemos en función de los titulares o de los mensajes que lanzan aquellos que están muy interesados en recuperar la “normalidad de sus subidas permanentes”.

En OCU, a través de este portal especializado, tratamos de analizar los datos objetivos y de realizar previsiones prudentes basadas en valores razonables. Con una metodología propia y con la independencia que caracteriza a OCU, nuestros técnicos se fijan en parámetros objetivos como la rentabilidad prevista por alquileres o la relación con el poder adquisitivo de los hogares para establecer valores razonables a la vivienda por ciudades e incluso por barrios.

La vivienda tiene margen de ajuste en sus precios

Al comparar ese valor razonable con el precio actual de mercado de esas viviendas, observamos que existe una desproporción que ya arrastrábamos de antes y que se ha agravado con la crisis provocada por el Covid-19 y sus inminentes secuelas económicas. Los precios de mercado están muy por encima de los valores razonables. Por ejemplo, para el conjunto de Madrid, el valor razonable de la vivienda supone hoy el 49% del precio medio de venta. Como pensamos que, a largo plazo, los precios de la vivienda deberán converger con sus valores razonables, esto implica que hay un margen teórico de bajada de precios superior al 50% para que la vivienda en Madrid se sitúe en valores razonables.

En Barcelona el margen de bajada es del 54%, en Valencia del 44% y en Sevilla del 42%.

Fincas y casas hace el análisis por zonas y barrios, porque los márgenes varían mucho entre unos y otros. En Madrid se analizan 111 zonas, en Barcelona 49, en Sevilla 39 y en Valencia 53.

Previsiones con cifras frente a bolas de cristal, o deseos

¿Quiere esto decir que prevemos bajadas del 50% en la vivienda en Madrid? A largo plazo, sí, porque esa enorme desproporción entre los precios y la capacidad de pago de los hogares se terminará por corregir. Entre medias, hay nuevos desarrollos de barrios, futura construcción de vivienda en régimen de alquiler protegido y diversos otros factores que harán que la vivienda pueda mostrar subidas localizadas y temporales de precios, pero en su conjunto pensamos que la tendencia a largo plazo es claramente a la baja.

Esto no supone una visión catastrofista del ladrillo. La vivienda está para servir al ciudadano. Unos precios mucho más razonables de la vivienda, en venta y alquiler, facilitarán tanto las necesidades de alojamiento en un entorno con salarios menguantes como las expectativas de rendimientos estables y razonables de aquellos que han puesto sus ahorros en la vivienda para alquilar.

Los problemas de pago de muchos hogares no son coyunturales y no se arreglan con ayudas puntuales para pagar rentas altas. Los precios deben ajustarse a la capacidad real de pago de los hogares, que se verá aún más reducida en los proximos trimestres.

Desde el inicio de la crisis hemos recomendado a arrendadores e inquilinos que alcanzaran acuerdos voluntarios sobre las rentas, ante las dificultades existentes. El pequeño arrendador necesita seguridad para poder seguir poniendo su inmueble en el mercado de alquiler. No pretende unas rentas caras, pero sí un marco claro y respetuoso de los derechos de ambos, para que exista la estabilidad en los arrendamientos necesaria para todos.

No se deje llevar por estados de ánimo

Todos estamos afectados y somos sensibles a la evolución de las noticias en estos tiempos singulares. Tras el fin del confinamiento hay un cierto sentido de euforia que también se ha manifestado por ejemplo en la Bolsa. Pero ojo: no todo está como antes. Las ventas de vivienda en abril cayeron un 71% según los notarios. Tras el final del estado de alarma se retomarán y veremos porcentajes llamativos. Pero eso es solo un espejismo.

Las verdaderas consecuencias económicas de esta crisis no están aún a la vista. Desgraciadamente el empleo y la capacidad de pago de los hogares se van a ver reducidos. Y esto tiene un impacto necesario y directo sobre los precios de la vivienda, que tardará unos meses en verse.

¿Necesita una vivienda ahora?

Ante la previsión de que los precios caigan para normalizarse en valores más razonables, el consejo sería no comprar ahora a precios desorbitados. Si no obtiene un descuento consecuente, espere unos meses u opte por un alquiler.

A pesar de que los tipos de interés están en niveles históricamente bajos y las hipotecas parecen más asequibles, tengan en cuenta que una decisión de compra a precios caros le supondrá un lastre para varios lustros.