Problemas de construcción y seguro decenal de casa nueva
La empresa que construyó un unifamiliar en Asturias para venderlo al cliente en 2008, contrató un seguro para cubrir la responsabilidad por diez años por defectos constructivos, que la ley exige para las viviendas nuevas. El comprador de una vivienda nueva tiene una serie de garantías por los eventuales problemas de la construcción, y una de esas garantías es contar con un seguro decenal para los defectos estructurales.
Surgieron problemas en 2013. El comprador de la casa demandó a la constructora, que fue condenada, y la constructora demandó a la aseguradora.
El caso ha seguido su periplo judicial hasta la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de junio de 2024.
¿Qué decidieron los jueces y qué enseñanzas podemos sacar de este caso? ¿Qué consejo para el comprador?
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Aparecen unas grietas en la casa cinco años después
La casa se construyó y vendió en 2008. En 2013 aparecieron unas grietas en la vivienda unifamiliar. El propietario solicitó la reparación a la promotora, arquitecto y aparejador, sin éxito.
En 2015, el propietario demandó al promotor/constructor para la reparación de los desperfectos que tenían su origen en un defecto estructural. La demanda fue estimada y una sentencia de enero de 2016 condenó a la Constructora a ejecutar a su costa las obras necesarias para subsanar el problema estructural existente en la vivienda. Al pedir la ejecución de la sentencia se sustituyó la condena a reparar por otra a indemnizar por 26.700 euros al comprador.
La constructora no pagó, pero notificó la reclamación a la aseguradora y terminó por demandar a esta aseguradora que se negaba a hacerse cargo del siniestro.
En primera instancia se dio la razón a la constructora y se condenó a la aseguradora a pagar 25.000 euros. Pero la Audiencia Provincial estimó el recurso de la aseguradora, porque dijo que la constructora no estaba legitimada para reclamar al seguro después de haber vendido la casa al comprador. La constructora recurrió ante el Tribunal Supremo y este dictó sentencia con fecha 4 de junio de 2024.
Seguro decenal y legitimación del constructor
El comprador gozaba del seguro decenal contratado en su día por el constructor, tal y como prevé la Ley. Cuando aparecieron los problemas, el comprador no demandó al seguro sino al constructor, quien fue condenado.
¿Hizo bien el comprador? En esta situación siempre hay que estudiar la solvencia de aquellos a quienes estudiamos demandar. Ante constructoras pequeñas puede ser más conveniente incluir en la demanda a la compañía de seguros, que a priori será más solvente que la constructora. ¿De qué serviría una condena a la constructora si luego se declara insolvente?
En todo caso aquí la cuestión que se plantea es si el constructor puede luego dirigirse contra la aseguradora para reclamar el importe de la indemnización.
El llamado seguro decenal es un seguro de daños obligatorio que garantiza que los propietarios de viviendas de nueva construcción sean indemnizados por los daños materiales que sufra el edificio por la propia construcción o que afecten a los elementos estructurales (como la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga, etc.) y comprometan su resistencia y seguridad.
¿Quién está asegurado con el seguro decenal?
Según la Ley, “el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo”. Quien en cada momento sea propietario del inmueble.
Lo mismo decían las condiciones particulares de la póliza contratada en este caso, donde constaban como tomador del seguro el Constructor y como asegurados el promotor y los sucesivos adquirentes que se convirtieran en propietarios del edificio o parte de él. Cuando el propietario inicial de la casa la vende, el comprador se subroga en los derechos que existen ante la aseguradora. Así se da protección a quien sufre el daño, el que sea propietario en cada momento.
Si el propietario ha demandado al constructor por los defectos de la vivienda, y este constructor ha sido condenado, está respondiendo de su propia responsabilidad civil por el daño causado. El constructor no está pagando una deuda que corresponda a la compañía de seguros. La deuda es suya, del constructor condenado por responsabilidad civil en los defectos.
Desde que el promotor vende la vivienda construida, él ya no es asegurado y no tiene legitimación para reclamar a la compañía de seguros.
Si el propietario se hubiera dirigido contra la aseguradora para reclamar el daño asegurado, esta aseguradora podría después de indemnizar al propietario asegurado dirigirse frente al causante del daño, el constructor o el agente de la edificación que corresponda en cada caso (arquitecto, aparejador, etc.).
En definitiva, el constructor no puede reclamar a la aseguradora porque él no tiene condición de asegurado desde que transmitió el inmueble al comprador. El Supremo desestimó el recurso del constructor.
