El certificado de eficiencia energética

La etiqueta de eficiencia energética: nueva regulación

Como habíamos anunciado en junio de 2020, las cuestiones referentes al certificado de eficiencia energética de los edificios y a la etiqueta resultante han sido objeto de regulación en un real decreto de 1 de junio de 2021 (el RD 390/2021), que sustituye a la norma anterior de 2013.

La regulación básica no sufre grandes cambios pero el nuevo Real Decreto, vigente desde el 3 de junio de 2021, pretende incidir en la actualización del contenido de la certificación de eficiencia energética, el incremento de su calidad y el establecimiento de la obligación para las empresas inmobiliarias de mostrar el certificado de eficiencia energética de los inmuebles que alquilen o vendan.

Es uno de los papeles necesarios para vender una casa. También lo necesitará para arrendarla. Vea un modelo de contrato de alquiler de vivienda.

Si va a realizar obras en su vivienda y mejora la etiqueta energética podrá acceder a deducciones en el IRPF y a algunas subvenciones. Pero necesitará un certificado de eficiencia antes de las obras y otro después.

Qué inmuebles necesitan el certificado de eficiencia energética

El artículo 3.1 del Real Decreto recoge el ámbito de obligatoriedad del certificado energético. Atención: a partir de ahora también será obligatorio para segundas residencias. Antes se excluían los inmuebles con un uso inferior a cuatro meses al año, pero ya no.

Afecta a:

a) Edificios de nueva construcción.

b) Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario.

c) Edificios o partes de edificios pertenecientes u ocupados por una Administración Pública, con una superficie útil total superior a 250 m².

d) Edificios o partes de edificios en los que se realicen reformas o ampliaciones que cumplan alguno de los siguientes supuestos:

1.º Sustitución, instalación o renovación de las instalaciones térmicas tal que necesite la realización o modificación de un proyecto de instalaciones térmicas.

2.º Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio.

3.º Ampliación en la que se incremente más de un 10 % la superficie o el volumen construido de la unidad o unidades de uso sobre las que se intervenga, cuando la superficie útil total ampliada supere los 50 m².

Se abre la posibilidad de emplear la mejora de la etiqueta energética como requisito para incentivar subvenciones para renovaciones, comparando el certificado de antes con el de después, por ejemplo, como ya se exige en algunas convocatorias.

e) Edificios o partes de edificios con una superficie útil total superior a 500 m² destinados a los siguientes usos:

1.º Administrativo.

2.º Sanitario.

3.º Comercial: tiendas, supermercados, grandes almacenes, centros comerciales y similares.

4.º Residencial público: hoteles, hostales, residencias, pensiones, apartamentos turísticos y similares.

5.º Docente.

6.º Cultural: teatros, cines, museos, auditorios, centros de congresos, salas de exposiciones, bibliotecas y similares.

7.º Actividades recreativas: Casinos, salones recreativos, salas de fiesta, discotecas y similares.

8.º Restauración: bares, restaurantes, cafeterías y similares.

9.º Transporte de personas: estaciones, aeropuertos y similares.

10.º Deportivos: gimnasios, polideportivos y similares.

11.º Lugares de culto, de usos religiosos y similares.

f) Edificios que tengan que realizar obligatoriamente la Inspección Técnica del Edificio o inspección equivalente.

Las obligaciones de obtener el certificado a las que se refieren esos artículos 3.1.c), 3.1.d, 3.1.e) y 3.1 f) y de exhibir la etiqueta de eficiencia energética deben cumplirse antes de doce meses desde la entrada en vigor de este real decreto. Las obligaciones para vender o alquilar siguen siendo obligatorias como antes.

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En qué casos no se necesita el certificado

Con la nueva norma están excluidos de esta obligación casos como los de:

- Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.

- Edificios industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales, o partes de los mismos como talleres, de baja demanda energética.

- Edificios independientes y con una superficie útil total inferior a 50 m².

- Edificios que se compren para su demolición o para la realización de grandes reformas.

A quién obliga la necesidad del certificado energético

Cada inmueble debe cumplir los requisitos mínimos de eficiencia energética que fije la normativa vigente en el momento de su construcción. Esa es una obligación del promotor y constructor.

Respecto de la obtención del certificado de eficiencia energética, el responsable de encargar su realización y de conservar la documentación es el propietario del edificio o parte del edificio (o el promotor si es una nueva construcción). Se encarga a un técnico habilitado para ello, quien debe seguir el procedimiento legal descrito en el real decreto. El técnico no tiene por qué ser un arquitecto o ingeniero superiores: está pendiente de elaborar una definición de técnico competente basado en su cualificación, para evitar los conflictos actuales entre colectivos y colegios profesionales.

Obtenido el certificado, existe obligación de presentarlo al registro de la comunidad autónoma correspondiente (luego irá a para a un registro centralizado). Al encargarlo a un técnico, asegúrese de que realiza este trámite -se realiza de modo electrónico-, porque la responsabilidad es del propietario. Existen comprobaciones e inspecciones públicas que pueden acabar en sanción por infracción.

El coste del certificado energético no está regulado. Varía en función del tipo de inmueble y de las ofertas de los profesionales en cada zona. Para viviendas de unos 100 m² se han observado precios que pueden oscilar entre los 40 euros y los más de 200. Veremos si este cambio normativo conlleva una variación en los precios.

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Plazo de validez y registro del certificado energético

El certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de 10 años, excepto cuando la calificación energética sea G, cuya validez máxima será de 5 años. Según la estadística de diciembre de 2019, 680.000 inmuebles en España tenían la calificación energética de “G”, la más baja.

La norma exige la visita del técnico al edificio para la toma de datos, con una antelación máxima de tres meses antes de la emisión del certificado.

Pero al mismo tiempo se prevé que en viviendas y locales de comunidades de propietarios, la certificación de eficiencia energética puede basarse en una certificación única de todo el edificio o, alternativamente, en la de una o varias viviendas o locales representativos del mismo edificio con las mismas características energéticas.

Qué relevancia tiene el certificado energético

El objetivo declarado de esta normativa de procedencia europea es la mejora de la eficiencia energética de los edificios. Por ese motivo el certificado incluye una serie de recomendaciones de actuaciones para mejorar la eficiencia en ese inmueble en concreto. La idea es que tenga también un efecto económico: que la etiqueta energética influya en el precio de venta o alquiler y ello incite al propietario a tomar medidas de mejora de la eficiencia.

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Está previsto que la cuantía de posibles ayudas públicas para la mejora de la eficiencia esté ligada a la mejora de la etiqueta energética resultante de la certificación realizada antes y después de las obras.

Resulta obligatorio presentar el certificado y la etiqueta en determinados momentos.

En qué momento es exigible el certificado energético

La etiqueta de eficiencia energética se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo.

En edificios nuevos y en reformas o ampliaciones de edificios existentes, cuando se proceda a la venta o alquiler antes de la finalización de la obra, el vendedor o arrendador facilitará la etiqueta de eficiencia energética de proyecto, mientras la obra no esté terminada.

La exhibición al público de la etiqueta energética es obligatoria en los edificios públicos y en los de titularidad privada mayores de 500 m², excepto en residencial privado.

En la compraventa del inmueble hay que anexar al contrato una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética.

En contratos de arrendamiento, también se anexará al contrato una copia de la etiqueta de eficiencia energética y se entregará al arrendatario una copia del documento de Recomendaciones de uso para el usuario.

Toda persona física o jurídica que publique o permita la publicación de información sobre la venta o alquiler de un edificio o de parte del mismo, ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares, estará obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética, de acuerdo con lo dispuesto en el correspondiente documento reconocido.

Sanciones por falta de certificado energético

El RD remite a dos tipos de ámbitos en los que son posibles las sanciones por incumplimientos referidos al certificado energético o la etiqueta.

En relación con la Ley del Suelo (en su Disposición Adicional 12), entre otras relacionadas con los técnicos y el procedimiento de obtención del certificado, pueden ser objeto de sanción conductas como las de:

- Falsear la información en la expedición o registro de certificados de eficiencia energética.

- Publicitar la venta o alquiler de edificios o parte de edificios sin hacer mención a su calificación energética o mencionando una calificación que no esté respaldada por un certificado en vigor debidamente registrado.

- Vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario.

En función de su gravedad, estas sanciones pueden ser de entre 300 y 6.000 euros.

El Real Decreto también hace referencia a posibles sanciones en relación con la normativa de protección al consumidor, es decir, cuando exista una relación entre un empresario y un consumidor. Pueden ser objeto de sanción conductas como “El incumplimiento de las normas relativas a registro, normalización o tipificación, etiquetado, envasado y publicidad de bienes y servicios” (art. 49 del TRLGDCU). Estas sanciones conllevan penas superiores, ya que su graduación empieza en 3.005,06 euros para las infracciones leves.