Aportar inmuebles y diferir el pago por la ganancia

Si es propietario de varios inmuebles arrendados puede interesarle crear una sociedad para llevar su gestión. Al aportar los inmuebles a la sociedad, existe una opción para diferir el pago del IRPF por la ganancia patrimonial acumulada, pero no encajará a todo el mundo.

El coste de aportar los inmuebles

Quien tenga varios inmuebles puestos en alquiler puede plantearse aportarlos a una sociedad para que sea esta quien gestione los arrendamientos. Si la sociedad tiene determinadas características, esto puede presentar varias ventajas fiscales que le hemos explicado, en impuestos como el IRPF, el de Patrimonio y grandes fortunas y el de Sucesiones.

Pero si hace tiempo que poseemos los inmuebles es muy posible que al aportarlos a la sociedad el propietario tenga que pagar mucho dinero en IRPF por las ganancias patrimoniales acumuladas.

En el caso del ejemplo que le hemos presentado, teniendo en cuenta los valores de adquisición y transmisión de los bienes del matrimonio – detallados en la tabla que aquí recogemos de nuevo-, así como su fecha de adquisición, a los efectos de aplicar la exención por bienes adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994, las aportaciones de inmuebles a la sociedad tendrían las siguientes repercusiones en el IRPF de los protagonistas:

• En el ejercicio de la aportación el marido tendrá una pérdida patrimonial imputable de 386.500 € y una ganancia patrimonial reducida no exenta de 3.684.234,82 €, por lo que su base liquidable del ahorro en IRPF sería de 3.297.734 €. A lo que corresponde una cuota de 850.290,84 €.
• Por su parte, en el mismo ejercicio la mujer tendrá una pérdida patrimonial imputable de 386.500 € y una ganancia patrimonial reducida no exenta de 254.234,82 €, por lo que tendría un saldo negativo de 132.265,18 €. En su caso, ella no tendría que pagar nada en el IRPF por esa aportación.

Diferir el pago de impuestos en la aportación

Para no tener que afrontar de golpe ese elevado coste fiscal de la operación, cabe otro camino que quizá solo encaje a algunos.

Antes de aportar a la sociedad todo el patrimonio inmobiliario, primero hay que afectar ese patrimonio a la actividad económica de arrendamiento de la persona física, durante al menos tres años. El propietario afecta sus inmuebles arrendados a una actividad económica mediante la contratación de una persona a tiempo completo y con contrato laboral que se encargue de la gestión de los alquileres y de la llevanza de la contabilidad según el Código de Comercio. Y esto durante tres años (con el gasto que conlleva). Pasado ese plazo el siguiente paso es constituir una sociedad y aportar los inmuebles.

De ese modo se consigue diferir la ganancia patrimonial generada en el IRPF, ya que la operación se ampara en el régimen de diferimiento del Impuesto sobre Sociedades. Es el régimen fiscal especial de fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canje de valores.

La operación tiene que tener un motivo económico que la justifique y no solo una finalidad de ahorro fiscal. La Agencia Tributaria admite como motivo económico válido para acogerse al régimen de diferimiento, la mejora de la gestión de todos esos alquileres y, en casos de grupos familiares, la planificación de la sucesión empresarial del grupo.

En definitiva, los inmuebles no se aportan a una sociedad directamente desde la persona física que tiene rendimientos de capital inmobiliario, sino que pasan a la sociedad desde una actividad económica desarrollada como persona física, durante al menos tres años previos.