¿Interesa crear una sociedad para gestionar alquileres?

Las ventajas de la sociedad en la gestión de sus inmuebles

La respuesta a la pregunta de si es mejor arrendar inmuebles como sociedad o como persona física pasa por considerar varios factores. Si piensa vender próximamente los inmuebles, la sociedad no tiene sentido. Si dispone de varios inmuebles y desea mantenerlos para arrendarlos, la opción más interesante sí puede ser constituir una sociedad.

La ventaja posible está en tres ámbitos: la menor tributación en el Impuesto de Sociedades respecto del IRPF; la exención en el Impuesto de Patrimonio de las participaciones sociales si se cumplen ciertas condiciones, y una mejor planificación de la transmisión del patrimonio familiar, con un gran ahorro en el Impuesto sobre Sucesiones. Empezamos por mostrarle la diferencia de tributación en Sociedades y en IRPF, con un ejemplo. En otros contenidos expondremos los aspectos relativos al Impuesto de Patrimonio y de Grandes fortunas, y al de Sucesiones.

No vale cualquier tipo de sociedad

Desde el punto de vista fiscal, para que se entienda que una sociedad tiene como actividad económica el arrendamiento de bienes inmuebles es necesario contar con una persona con contrato laboral (no autónomo) y a jornada completa que los gestione. De no ser así, Hacienda considerará que se trata de una sociedad patrimonial a efectos fiscales, lo que elimina parte de las ventajas de gestionarlo con una sociedad . Es preciso que la actividad tenga una carga administrativa mínima de trabajo que justifique la contratación a tiempo completo de una persona, que puede ser un miembro de la unidad familiar. No sirve un portero de finca; el contratado debe realizar funciones relacionadas con la gestión de la actividad del arrendamiento, como fijar los precios, buscar inquilinos, gestionar los cobros, reparaciones y gastos de los inmuebles, supervisar las cuentas, cobrar impagos, llevar la contabilidad, presentar declaraciones fiscales, etc.

El coste fiscal de crear la sociedad

El particular que aporta inmuebles a la sociedad recibe como contrapartida acciones o participaciones en la sociedad. La aportación de inmuebles a una sociedad en su constitución o en una ampliación de capital está sujeta al impuesto de operaciones societarias, pero es una operación exenta. Solo hay que presentar la autoliquidación en plazo. Ahora bien, estas aportaciones sí tendrán repercusión en el IRPF del aportante, por la ganancia o pérdida que resulte de comparar el valor de adquisición de los inmuebles con el de las participaciones o acciones recibidas (o con el valor de mercado del inmueble, si es superior). También deberá pagar la plusvalía municipal al transmitir inmuebles urbanos, si hay ganancia. El coste de la persona contratada lo estimamos en 20.000 euros anuales, según el convenio colectivo aplicable e incluyendo la Seguridad Social.

Ventajas de tributar en Impuesto de Sociedades

Incorporados los inmuebles a la sociedad, las rentas que se obtienen de los alquileres se consideran ingresos de la empresa. Tributan en Sociedades a un tipo impositivo que con carácter general será del 23% si la facturación es inferior al millón de euros. Si excede, el tipo es el 25%. Incluso durante los dos primeros años desde que son creadas y empiecen a tener beneficios pueden aplicar un tipo de gravamen del 15%. No tributa por inmuebles que no tengan ingresos (no hay rentas imputadas como en el caso del IRPF). Además, todos los gastos necesarios para llevar a cabo la actividad son deducibles sin las limitaciones que tiene el IRPF.

Así, si durante algún año tiene gastos extraordinarios que superen los ingresos -como la reforma de un inmueble alquilado-, podrá restar la totalidad del gasto aunque obtenga un rendimiento negativo, cosa que no ocurre en el IRPF.

En inmuebles que no han estado alquilados todo el año sí puede deducirse el 100% de los gastos anuales como el IBI, la comunidad, los seguros, suministros, amortización, etc., a diferencia del IRPF, donde solo se deduce la parte proporcional del tiempo en que sí ha estado alquilado y se tributa por rentas imputadas en los periodos vacíos.

¿Desventajas? El porcentaje de amortización deducible en sociedades es del 2% en lugar del 3% del IRPF. Y en Sociedades no existe la reducción para alquileres de vivienda habitual, que ahora es del 60% y que será del 50% en 2024.

Un ejemplo comparativo con cifras

Un matrimonio con residencia en Madrid tiene los inmuebles que detalla la tabla grande de abajo, donde todo es ganancial menos la finca rústica y la nave, heredadas por el marido. Como se indica en la tabla, los ingresos totales por alquiler son de 249.600 euros al año.

Supongamos primero que los gestionan a través de una sociedad, a la que aportan los inmuebles con exclusión de la vivienda habitual y la segunda residencia. Para calcular el Impuesto de Sociedades, se incluyen entre los gastos deducibles 2.400 € de un local en expectativa de alquiler y 1.500 € de un solar que está ofrecido en alquiler como huerto solar, sin éxito. Gastos que no serían deducibles en IRPF. A los gastos de la tabla se suma el coste de la persona contratada (20.000 €), lo que hace un total de gastos de 59.100 €.

Cuota a pagar en Sociedades:

Ingreso neto: 249.600 € - 59.100 € = 190.500 €.

Cuota en Sociedades: 190.500 € x 23% = 43.815 €.

¿Y cuánto pagarían en IRPF?

Sin la sociedad, cada cónyuge tributaría en IRPF por su parte de ingresos (no tienen otros adicionales). Salvo en los bienes privativos del marido, para el resto dividimos entre dos los ingresos y gastos de cada bien ganancial, para calcular el IRPF de cada uno. A los alquileres de vivienda les aplicamos la reducción del 50%, que estará vigente en 2024 para contratos firmados desde ese año. En IRPF, la segunda vivienda y el local no alquilado sí tributan por rentas imputadas. El solar vacío no. La tabla muestra el importe a pagar de IRPF.

¿Qué implicaciones tiene en Patrimonio y Grandes Fortunas?

Conclusión

La operación tiene pros y contras. En el ejemplo existe un ahorro fiscal anual al tributar en Sociedades de 34.711,83 € respecto del IRPF (78.526,83 € - 43.815 €).

Pero la sociedad tiene un gasto extra anual de 20.000 € por el empleado contratado.

▶ El coste de la ganancia en IRPF por aportar los inmuebles a la sociedad sería de 850.000 € para el marido.

Para ella no tendría coste por aflorar pérdidas. Para diferir este pago cabe una opción algo complicada:

Vea cómo aportar los inmuebles a la sociedad sin pagar de golpe por la ganancia acumulada.

▶ Atención: los beneficios acumulados en la sociedad después de pagar impuestos son propiedad de la empresa.

Para traspasarlos a los socios, hay que realizar un reparto de dividendos, por el cual los socios tributarán en IRPF en la base del ahorro (entre un 19 % y un 28 %).