La atribución de uso de la vivienda familiar en caso de separación o divorcio
Una cosa es saber quién es el titular de una vivienda, y otra quién tiene su derecho de uso. No siempre es el titular o propietario quien tiene ese derecho de uso. Por ejemplo, en caso de alquiler, el derecho de uso lo tiene el arrendatario. En caso de usufructo, el uso lo tiene el usufructuario.
Para saber quién es el titular de un inmueble el mejor modo de comprobarlo es consultar el Registro de la Propiedad solicitando una Nota simple. Vea cómo hacerlo.
En los casos de separación o divorcio, el Código civil prevé unas normas sobre la atribución del uso de la vivienda familiar y es el juez de familia quien decide las medidas, a falta de acuerdo por las partes.
Qué dice el artículo 96 del Código civil
El artículo 96 del Código civil (CC) establece que "en defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden."
El mismo artículo 96 CC añade la posibilidad de acordar que el uso de la vivienda familiar pueda atribuirse temporalmente al cónyuge no titular "siempre que, atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección."
La vivienda puede ser propiedad de uno solo de los cónyuges (bien privativo) o de ambos. Esto es independiente de la atribución del uso. O puede que la casa familiar no fuera propiedad del matrimonio, como veremos.
En todo caso, la atribución del derecho de uso del art. 96 del CC no constituye un derecho real: no otorga la titularidad ni otro derecho real a la persona a la que se atribuye el uso. Se trata de un derecho de naturaleza familiar, que no implica más restricciones que la limitación de disponer impuesta al otro cónyuge.
El derecho de uso supone una limitación de disponer
Esa limitación de disponer (vender, hipotecar) consiste en que el cónyuge titular al que no se le haya atribuido el uso de la vivienda familiar, no puede disponer de esa vivienda salvo que tenga el consentimiento de la otra parte o una autorización judicial.
Esta limitación de disponer se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.
Si la vivienda se vende a un tercero, el cónyuge titular del derecho de uso puede hacerlo valer ante el tercero. Si la vivienda pertenecía a un solo cónyuge y es objeto de ejecución por impago de hipoteca, el cónyuge no propietario que tenga atribuido el uso de la vivienda familiar no tiene por qué intervenir en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Pero sí se le debe notificar la existencia de ese proceso para que ella puede hacer valer su derecho de uso ante quien se quede con la casa tras la ejecución.
Si la vivienda era propiedad de ambos cónyuges, se puede vender si están de acuerdo, o uno de ellos puede pedir la disolución del condominio y forzar su venta en pública subasta. El cónyuge que tenga atribuido el uso puede oponer ese derecho suyo ante la persona que adquiera la vivienda.
Importante novedad fiscal en viviendas de divorciados
El titular de la vivienda que no tenga atribuido el uso y que proceda a la venta de la casa familiar, puede aplicar en IRPF la exención por reinversión de la ganancia, aunque él no estuviera residiendo en la casa. El Supremo reconoce la calidad de vivienda habitual cuando quien reside efectivamente allí es el cónyuge a quien se hubiere atribuido el uso.
IRPF y venta de la casa familiar por padres divorciados.
"Pérdida" de la vivienda si se instala otra pareja
Como vemos, la atribución del uso de la que se considera "vivienda familiar" es independiente de la propiedad jurídica. En caso de separación o divorcio la vivienda se atribuye de acuerdo al interés de los menores. La sentencia de divorcio debe precisar ese uso, cómo se pagan los gastos de la casa y la posible pensión en favor de los hijos.
La jurisprudencia afirma que cuando en la vivienda se instala de manera estable la nueva pareja del cónyuge que vive ahí, esa vivienda pierde el carácter de "vivienda familiar" que tenía hasta entonces y hay que replantearse el uso atribuido inicialmente. Pero esto no es automático: muchas sentencias otorgan un plazo concreto (a menudo de un año) para dar solución a la situación, es decir para que termine esa atribución de uso.
La solución dependerá del caso, porque hay varias situaciones posibles: que la vivienda fuera ganancial o que fuera privativa del cónyuge que no vive ahí. En ocasiones se ha acordado ese plazo de un año para que el cónyuge que ha rehecho su vida abandone la casa, pero al mismo tiempo se ha aumentado el importe de la pensión que el otro cónyuge debe pagar cada mes a los hijos a partir del momento en que se deje esa casa, porque ya no está cubierta la necesidad de vivienda (véase por ejemplo, STS 23 de septiembre de 2024).
Vivienda familiar alquilada y divorcio
En caso de que la vivienda familiar fuera una vivienda alquilada, hay que respetar lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos para que el cónyuge se subrogue en el contrato de alquiler, en caso de crisis familiar. Por sí sola, la atribución del uso a un cónyuge no le da derechos sobre el alquiler.
El artículo 15 de la LAU dice que “La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda”.
Vea un modelo de comunicación del cónyuge de continuación en el contrato de alquiler.
Vivienda familiar cedida gratuitamente
Si la vivienda familiar había sido cedida gratuitamente por su propietario, en caso de crisis familiar y de atribución de la vivienda al otro cónyuge, el propietario puede exigir que se la devuelvan, ya que existe un precario. Es decir, la atribución del uso de la vivienda a un cónyuge no le otorga ningún derecho frente al propietario que la había cedido gratuitamente. El propietario (que muchas veces es un suegro) puede pedir el desahucio del excónyuge del hijo o hija, aunque el juez de familia le haya atribuido el uso a este excónyuge.
El divorcio y la vivienda cedida al hijo.
