Obras en un piso tras acabar el alquiler
Hacienda es un poco tiquismiquis en lo que se refiere a los gastos que puede deducirse un arrendador de inmuebles cuando tributa en su IRPF. Por eso conviene estar al tanto para no llevarse sorpresas. Hacienda llega a mirar los contratos para ver si un determinado gasto deducido por el arrendador le corresponde o no a él, según ese contrato.
Una reciente consulta a la Dirección General de Tributos (DGT, 19/7/2024) se refiere a una situación bastante frecuente: tras la salida de un inquilino, al quedar libre el piso la arrendadora comprueba que tiene humedades, moho y condensaciones que lo hacen inhabitable. Es necesario contratar una empresa que haga las oportunas reparaciones de mantenimiento y limpieza.
La arrendadora pregunta si se trata de obras de mejora o si son gastos de conservación que se pueden deducir y cómo se hace esta deducción.
Quién paga el gasto de limpieza o pintura en el alquiler.
Hacienda responde recordando las diferencias teóricas entre obras de mejora y gastos de conservación. Las primeras aumentan el valor del inmueble o su vida útil y no se consideran gastos deducibles como tales. Al aumentar el valor del inmueble solo pueden deducirse indirectamente vía amortización anual.
Por su parte, los gastos de conservación tienen como fin mantener el inmueble y su valor, realizar reparaciones para que siga siendo habitable y sirviendo al uso que tiene destinado. Estos gastos sí se pueden deducir de los rendimientos del alquiler, pero con condiciones que hay que conocer y que le contamos aquí.
Cómo declarar en el IRPF las rentas del alquiler.
Ejemplos de mejoras y de gastos de conservación
Son obras de mejora las que implican la modificación de la estructura, configuración o superficie habitable de la vivienda o las que introducen nuevos elementos estructurales o de uso.
Intervenciones que no son mejoras y sí gastos de conservación:
- la colocación de tarima en toda la vivienda,
- el cambio de puertas,
- forrado con friso en algunas paredes,
- remodelación completa en cuartos de baño y cocina,
- instalación de nuevo cuadro eléctrico,
- eliminación de gotelé y pintado de paredes,
- el pintado, revoco o arreglo de instalaciones, así como los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.…
- las obras realizadas en el edificio por la Comunidad de Propietarios del edificio donde está sita la vivienda relativas a:
- reparación de la cubierta, patios interiores o terrazas,
- rehabilitación de la fachada posterior,
- reforma del ascensor,
- sustitución de ascendentes y bajadas generales de agua,
- pintura de la escalera,
- reforma del portal de la finca.
Casos que sí se consideran mejoras
- Las reformas integrales. En principio, la sustitución de un bien o elemento por otro debe considerarse como obra de reparación, pero cuando se trata de una sustitución integral o total de los elementos de la vivienda, las obras implican una mejora de la casa y un aumento de su valor.
- Poner aire acondicionado en una vivienda que no lo tenía.
- La instalación (de nuevas) de paneles solares o ascensor en la vivienda o en la Comunidad de Propietarios.
- La construcción de pista tenis, piscina.
- Los gastos de urbanización de una finca pagados al ayuntamiento, correspondientes a una reparcelación o recalificación y los costes de urbanización de terrenos.
En todo caso es imprescindible conservar la factura de las obras para demostrar ante Hacienda su existencia, su alcance, su cuantía y su fecha.
Probar el vínculo entre el gasto de conservación y el alquiler
Hacienda no permite deducir cualquier gasto de conservación en una vivienda. Hay un limite cuantitativo y otro cualitativo.
El límite cuantitativo es este: para cada inmueble alquilado, el importe total a deducir por los gastos no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. Si ha ingresado 1.000 euros de rentas y ha gastado 2.000 euros en reparaciones, solo puede deducir en un año los 1.000 euros, de modo que el resultado neto a declarar será cero. Si hay exceso, ese exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada año.
El límite “cualitativo” consiste en que el gasto realizado (la reforma o conservación de la que hablamos) tiene que estar directamente relacionado con el alquiler de ese inmueble.
Cuando hacemos una reparación de una caldera en un piso mientras está alquilado, no hay duda de que ese gasto está relacionado con el alquiler y de que es deducible. Pero cuando las reformas se hacen con el piso vacío Hacienda puede buscar las cosquillas.
Obras en piso en expectativa de alquiler
Hacienda habla de pisos en expectativa de alquiler, pisos que se preparan para ponerse en alquiler.
En un supuesto en el que los gastos se realizan mientras el inmueble no está alquilado, sino en expectativas de alquiler, es necesario que exista una correlación entre los gastos de conservación y reparación, y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda.
Eso supone que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas vayan dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento, y no al disfrute, siquiera temporal, del inmueble por su titular.
Si la propietaria utilizara el inmueble reformado durante un tiempo antes de volver a ponerlo en alquiler, Hacienda probablemente rechace la posibilidad de deducir esos gastos de las rentas que vayamos a cobrar.
Como recuerda la DGT, la situación de expectativa de alquiler del inmueble, así como los gastos efectuados, deberán ser acreditados por el propietario.
Es importante que las facturas precisen las obras realizadas y el inmueble en el que se hacen, además de su fecha, para poder argumentar -si fuera necesario- que esas reparaciones están directamente ligadas con el alquiler posterior del piso. Se repara para alquilar y por tanto sí se pueden deducir esos gastos en el año en que se alquila y en los cuatro años siguientes si fuera necesario (siempre que se siga alquilando en esos años, claro).
