Abrir puertas para locales convertidos en vivienda
Hemos explicado que la conversión de locales en viviendas puede ser una buena opción para obtener una vivienda a un precio algo más razonable. Pero siempre hay que tener en cuenta que para esa transformación hay que contar con dos tipos de permisos: la licencia municipal y la autorización de la comunidad en lo que se refiere a modificación de elementos comunes del edificio. No basta con cumplir una de estas exigencias: son necesarias las dos.
Cuánto cuesta transformar un local en vivienda.
En el caso que comentamos, unos propietarios se lanzaron a las obras de transformación del local en vivienda respetando las normas urbanísticas, pero si obtener el permiso de la comunidad para abrir dos puertas de acceso a la vivienda.
Y lo han pagado muy caro.
No todo acuerdo denegatorio es abuso de derecho.
Por dónde se accede a las nuevas viviendas
En 2009 cuatro propietarios transformaron dos locales en viviendas dentro de una comunidad en Bilbao. Para la conversión de los locales en vivienda, la licencia municipal exigía que el acceso a la casa se hiciera por el interior del inmueble. Los propietarios de los locales convertidos en vivienda abrieron unas puertas de acceso a la vivienda en el descansillo de la planta. De ese modo, la obra de conversión del local se hizo conforme a la legalidad y así se comunicó a todos los vecinos, a través del administrador.
Pero la Comunidad acordó que la apertura de esas puertas era ilegal y que había que reponer las cosas a su estado inicial, lo que exigieron por vía judicial en 2009. En primera y segunda instancia (2010 y 2011) los jueces dieron la razón a la comunidad. Las normas de la comunidad permitían la apertura de huecos en la fachada de los locales, pero no la modificación de los descansillos interiores para abrir puertas.
Cómo impugnar un acuerdo de la Junta de vecinos.
Los requisitos de la licencia y las exigencias de la comunidad
Los afectados solicitaron licencia para abrir puertas de las viviendas a través de la fachada, pero el ayuntamiento lo denegó en 2015 porque el Plan General no lo permitía.
Los propietarios afectados solicitaron de nuevo en 2016 el acuerdo de la Junta para autorizar la apertura de puertas. La comunidad denegó el permiso y los propietarios implicados impugnaron aquel acuerdo de la comunidad, alegando abuso de derecho porque en su opinión no se causaba perjuicio a la comunidad y en la práctica suponía negar la viabilidad de la conversión en viviendas.
En primera instancia se volvió a dar la razón a la comunidad pero la Audiencia Provincial de Vizcaya sí vio abuso de derecho por parte de la comunidad de propietarios. Es la comunidad quien recurre al Tribunal Supremo, que dicta sentencia el 24 de enero de 2024.
La comunidad no está obligada a autorizar cambios en elementos comunes
La comunidad tuvo conocimiento inicial y no puso pegas a la transformación de los locales en vivienda, pero no se dijo que se fueran a abrir puertas en el descansillo interior. Inicialmente la idea era que hicieran puertas en la fachada, a lo que la comunidad no tenía inconveniente, pero el ayuntamiento no permitió esto último. En todo momento la comunidad fue contraria a la apertura de puertas en el interior.
Una cosa son los requerimientos urbanísticos para autorizar una conversión de local en vivienda, necesarios para obtener la licencia del ayuntamiento, y otra cosa distinta son las reglas de funcionamiento de las comunidades de vecinos y la necesidad de autorizar lo que suponga una modificación de los elementos comunes.
Que desde el punto de vista urbanístico sea posible el cambio de uso de local a vivienda no implica que la comunidad esté obligada a autorizar todas las obras que conlleva en cada caso ese cambio de uso. Incluso si los estatutos de la comunidad ya permiten el cambio de uso, esto no quita para que la comunidad controle que las obras a realizar no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio.
El acuerdo denegatorio de permiso para abrir puertas en el descansillo no se considera aquí tomado en abuso de derecho. El interés de la comunidad de que no se alteren los elementos comunes en beneficio exclusivo de uno de los comuneros es plenamente legítimo y serio y en ningún modo excesivo o anormal.
Acuerdos denegatorios y abuso de derecho
Abrir dos puertas en el descansillo supone una alteración relevante en la configuración del edificio, en exclusivo beneficio de dos propietarios. La comunidad puede oponerse a ello legítimamente, aunque no se le ocasiones un daño efectivo. Se trata de no sentar un precedente, de manera que la comunidad se vea siempre obligada a aprobar modificaciones en elementos comunes en beneficio exclusivo de algún propietario solo porque no afectan a la seguridad, la estructura o la estabilidad del edificio.
No todo acuerdo perjudicial para un comunero es un abuso de derecho por parte de la comunidad que lo adopta por mayoría. “Que el acuerdo perjudique a los recurridos no supone, tampoco, que se haya adoptado con intención de perjudicarlos ni que la comunidad tenga que obrar en contra de su voluntad y renunciar a su capacidad de control para dar salida a una situación a la que no se habría llegado si la obra de transformación del local original en las dos viviendas actuales no se hubiera llevado a cabo hasta obtener el consentimiento de aquella para la apertura de las dos puertas de acceso por el interior del edificio o haber contado, en su caso, con una decisión judicial que respaldara tal posibilidad”.
El perjuicio no es culpa de la comunidad sino de los propietarios que actuaron sin permiso para alterar un elemento común.
En consecuencia, el Supremo valida la negativa de la comunidad a autorizar la apertura de puertas en el descansillo. Aunque eso suponga de hecho la imposibilidad de que los locales se transformen en viviendas, dado que tampoco es posible abrir puertas en fachada por negativa del ayuntamiento.
Una vez más recordamos la necesidad de contar con todos los permisos antes de realizar obras en la comunidad.
