¿Es más barato comprar un local y transformarlo en vivienda?
En algunos casos veremos que sí puede ser más barato comprar un local y transformarlo en vivienda, que comprar directamente la vivienda. Pero el proceso puede no ser sencillo. Las autorizaciones necesarias podrían complicar todo el proceso e incluso hacerlo inviable.
Si piensa en transformar un local del bajo (no sótano) en vivienda hay que asesorarse bien. Infórmese en Urbanismo del ayuntamiento sobre la posibilidad (densidad de viviendas en la zona) y sus exigencias. También en la comunidad de propietarios. No invierta dinero hasta estar seguro de poder hacerlo.
Para obtener el cambio de uso y la licencia de primera ocupación como vivienda deberá presentar un proyecto de acondicionamiento y cambio de uso, básico y de ejecución, firmado por un Arquitecto o Arquitecto Técnico y visado por el colegio correspondiente.
¿Puntos clave? El cambio de uso no deberá afectar a la estructura ni a los elementos comunes del edificio. El local debe contar con unos mínimos: de superficie (40 m2, depende del ayuntamiento), de fachada, de altura, distancia con el edificio de enfrente. Contar con suministros (luz, agua, saneamiento), salida de humos en cocina y baños y tener luz natural (dar a un espacio abierto). El proyecto debe cumplir el Código Técnico de la Edificación y las normas urbanísticas locales.
En la comunidad de propietarios hay que comprobar que los estatutos no prohíban ese cambio de uso.
Ejemplo de costes de transformación en vivienda por ciudades
Puede interesar en barrios no muy comerciales donde el precio de los locales esté bastante por debajo del de la vivienda. A modo de orientación, hemos buscado presupuestos para la compra y la transformación de locales en Barcelona, Madrid y Valencia. Nos centramos en un local tipo de unos 108 m2, que se compra y se transforma en vivienda con calidades medias (aunque técnicos consultados recomendarían hacer dos viviendas ahí). Zonas consideradas en el caso práctico:
- Barcelona: San Martín de Provenzales.
- Madrid: Barrio de Moscardó.
- Valencia: Barrio La Raiosa.
En Madrid hay que pedir una licencia urbanística presentando una hoja de características del edificio y liquidar unas tasas municipales que varían en función del tamaño: para superficies de hasta 150 m2 son 202,25 euros. También hay que pagar el ICIO, que es el 4% del presupuesto de la obra, aunque esta bonificado al 95% sobre los primeros 80.000 €, con un importe máximo de bonificación de 3.000 €. Para un local de 108 m2 sobre el que hemos pedido costes, las licencias y trámites, incluyendo la declaración de alteración catastral, supondrían unos 5.100 euros. El coste de la obra propiamente dicha lo estimamos a unos 668 euros m2, con el IVA del 10% incluido. Es una media que varía mucho en función de lo necesario que sea actuar sobre las instalaciones, saneamientos, distribución o aislamiento.
En Barcelona el coste medio presupuestado de la obra era más caro (990 €/m2), lo que también sube el coste de honorarios y licencias.
En Valencia nos insisten en que solo se permite el cambio de uso de local a vivienda si se cambia el uso de todos los locales de esa planta, lo que no parece sencillo para un propietario particular. La superficie mínima útil es de 24 m2 y toda pieza habitable debe tener ventilación directa al exterior. El coste de la obra era de 660 €/m2. El tipo del ICIO es más bajo (3%), sin bonificación.
La tabla muestra la comparación de costes entre la compra de un piso y la de un local de superficie equivalente, que se transforma en vivienda.
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COMPARATIVA COSTE LOCAL REFORMADO CON COMPRA DE PISO, en euros
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Concepto
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Barcelona
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Madrid
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Valencia
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Compra piso
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276.000
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274.000
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176.000
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Compra local
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119.800
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110.000
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79.000
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Coste reforma
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113.400
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77.300
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77.000
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Coste local transformado
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233.200
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187.300
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156.000
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Ahorro con local
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42.800
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86.700
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20.000
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Estimación de costes para piso y local de una superficie media de 108 m2.
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Documentos finales a presentar
Al finalizar se debe entregar el Certificado final de obra expedido por el técnico que haya llevado la Dirección de las Obras y visada por el colegio correspondiente; el Libro del edificio; la liquidación final de las obras, para ajustar la liquidación del ICIO; la Declaración Catastral Modelo 902-N, para modificar en catastro las características del inmueble, entregando los planos en soporte digital y una memoria de calidades de la edificación. Es probable recibir la inspección de un técnico. Tras realizar todos estos trámites podemos ir al notario para cambiar la escritura y que figure en el Registro de la Propiedad la nueva calificación del inmueble, con los costes consiguientes. En algún caso puede suponer un cambio en las cuotas del reparto de gastos en la comunidad.
