Está prohibido celebrar una junta presencial ahora?
El funcionamiento de las comunidades de propietarios en estos tiempos de pandemia sigue dando mucho que hablar. Con más de un año de retraso, días antes del fin del estado de alarma el Gobierno publicó una norma en mayo de 2021 dando algunas indicaciones a las comunidades de propietarios, el Real decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo. Básicamente, se les exime de algunas obligaciones legales que son suspendidas hasta el 31 de diciembre de 2021, para tranquilidad de las comunidades que no pudieran celebrar las juntas.
Así, no es obligatorio aprobar durante 2021 las cuentas anuales ni el presupuesto, ni proceder a la renovación de cargos, aunque su plazo de nombramiento fuera de un año. La norma da por tanto una cobertura legal a la no celebración de la junta general ordinaria, que trata de esos temas, en caso de no poder llevarse a cabo.
Además, la norma prevé sistemas excepcionales de celebración de juntas virtuales o de toma de decisiones sin junta, para los casos donde sí exista algún acuerdo cuya adopción no pueda demorarse hasta finales de 2021. Como es el caso de algunas obras necesarias, en particular relacionadas con la accesibilidad. Este tipo de reuniones virtuales son lógicamente extraordinarias, no han sido apenas reguladas en la propia norma y su ejecución práctica ha podido generar muchas dudas. Sobre todo en lo que se refiere a la garantía de que todos los propietarios son convenientemente convocados y tienen posibilidad material de participar y votar en esas juntas virtuales. De ahí que la norma recuerde que, en caso de no garantizarse los derechos de todos los propietarios, los acuerdos allí adoptados podrían ser objeto de impugnación.
La mala convocatoria de la junta hace nulos los acuerdos.
Esa advertencia, junto con el hecho de que la norma hable de la excepcionalidad de la celebración de juntas, ha hecho que algunos vecinos y administradores den por hecho que no habrá juntas en 2021, salvo que se pruebe la existencia de un acuerdo que no pueda demorarse. Y se exige al presidente que justifique la
¿Está prohibido celebrar una junta presencial ahora?
El funcionamiento de las comunidades de propietarios en estos tiempos de pandemia sigue dando mucho que hablar. Con más de un año de retraso, días antes del fin del estado de alarma el Gobierno publicó una norma en mayo de 2021 dando algunas indicaciones a las comunidades de propietarios, el Real decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo. Básicamente, se les exime de algunas obligaciones legales que son suspendidas hasta el 31 de diciembre de 2021, para tranquilidad de las comunidades que no pudieran celebrar las juntas.
Así, no es obligatorio aprobar durante 2021 las cuentas anuales ni el presupuesto, ni proceder a la renovación de cargos, aunque su plazo de nombramiento fuera de un año. La norma da por tanto una cobertura legal a la no celebración de la junta general ordinaria, que trata de esos temas, en caso de no poder llevarse a cabo.
Además, la norma prevé sistemas excepcionales de celebración de juntas virtuales o de toma de decisiones sin junta, para los casos donde sí exista algún acuerdo cuya adopción no pueda demorarse hasta finales de 2021. Como es el caso de algunas obras necesarias, en particular relacionadas con la accesibilidad. Este tipo de reuniones virtuales son lógicamente extraordinarias, no han sido apenas reguladas en la propia norma y su ejecución práctica ha podido generar muchas dudas. Sobre todo en lo que se refiere a la garantía de que todos los propietarios son convenientemente convocados y tienen posibilidad material de participar y votar en esas juntas virtuales. De ahí que la norma recuerde que, en caso de no garantizarse los derechos de todos los propietarios, los acuerdos allí adoptados podrían ser objeto de impugnación.
La mala convocatoria de la junta hace nulos los acuerdos.
Esa advertencia, junto con el hecho de que la norma hable de la excepcionalidad de la celebración de juntas, ha hecho que algunos vecinos y administradores den por hecho que no habrá juntas en 2021, salvo que se pruebe la existencia de un acuerdo que no pueda demorarse. Y se exige al presidente que justifique la necesidad de la celebración de junta y hasta que firme documentos de asunción personal de responsabilidades.
Como si la celebración de juntas estuviera prohibida o reservada a casos realmente extraordinarios.
La junta es posible, cuando se pueda celebrar
Nada más lejos de la realidad. La norma se ha hecho para que las comunidades se queden tranquilas en caso de no poder celebrar las juntas (aunque el problema venía de un año atrás). Pero no pretende prohibir la celebración de las juntas.
Sabiendo que la situación de la pandemia es dinámica, y que las circunstancias de cada comunidad pueden ser diferentes (las hay grandes y pequeñas, con espacios abiertos o sin ellos, etc.), la misma norma, después de hablar de esa excepcionalidad de las juntas, en el artículo 3.4 dice lo siguiente:
“No obstante lo dispuesto en este artículo, la junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables”.
Es decir, nada impide que se le celebre una Junta presencial si se garantizan las medidas de seguridad aplicables en cada momento.
Es notorio que la situación de la pandemia ha ido mejorando. Además de haber decaído el estado de alarma en mayo de 2021, las autoridades han levantado buena parte de las restricciones aprobadas durante la crisis sanitaria. Incluida la obligación de llevar mascarilla en espacios abiertos desde finales de junio de 2021.
Por tanto, en la situación actual de la pandemia, con la eliminación por parte de los poderes públicos de gran parte de las restricciones anteriormente existentes, y garantizando las medidas de seguridad durante la junta, no hay ningún motivo para no celebrar la junta convocada por indicación del presidente. La Ley no obliga a celebrarla, pero no hay obstáculo para hacerlo si se convoca legalmente. Y no hay que justificar que exista un punto del orden del día inaplazable, aunque es muy probable que sí los haya después de más de dos años sin reunirse, como los referidos a obras o reparaciones necesarias que no puedan demorarse más.
Por otro lado, revisar las cuentas, aprobar el nuevo presupuesto, renovar los cargos y tratar de los distintos puntos que se vea convenientes va en beneficio de la comunidad. Y si se garantizan las condiciones de seguridad, no hay motivo para impedir la celebración de la junta.
Consejos para convocar la junta presencial
El presidente tiene facultades para convocarla. También la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.
Por supuesto, habrá que organizar las cosas para garantizar durante la junta las medidas de seguridad aplicables en cada momento. En la propia convocatoria, además del orden del día y del resto de elementos legalmente previstos, convendrá recordar las medidas de seguridad que se vayan a aplicar para la celebración de la junta, de modo que todos los propietarios sean conscientes y se sientan seguros de participar. Recordando que cabe, como siempre, la opción de hacerse representar por otros propietarios (delegación de voto). Y se puede añadir que el presidente convoca la junta tras asegurarse junto con el administrador de que se garantizan las medidas de seguridad aplicables en ese momento, en aplicación del artículo 3.4 del Real decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo.
¿Es posible que un vecino impugne esa junta? Siempre cabe esa posibilidad. Pero lo importante es que el administrador y el presidente respeten las reglas generales sobre convocatoria de juntas, que adopten las medidas de seguridad oportunas en relación con la pandemia (distancia de seguridad, uso de la mascarilla...) y que así lo comuniquen a los vecinos para que no haya nadie que pueda afirmar que no pudo participar por ausencia de medidas para la seguridad.
